Disposizioni per il recupero del patrimonio edilizio esistente situato nel territorio rurale. Sintesi della L.R. Toscana n. 3/2017

E’ stata pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione Toscana n. 4 del 15 febbraio 2017 la L.R. n. 3/2017 recante “Disposizioni per il recupero del patrimonio edilizio esistente situato nel territorio rurale. Modifiche alla L.R. 65/2014.

Tale normativa è stata emanata sulla base dell’esigenza, nelle more dell’adeguamento della disciplina comunale, di dare impulso al recupero del patrimonio edilizio esistente quale alternativa al consumo di nuovo suolo, nonché di contribuire alla valorizzazione del territorio rurale, con misure volte a incentivare il recupero e la rifunzionalizzazione degli edifici abbandonati, nel rispetto delle disposizioni della legge regionale sul governo del territorio e del Piano di Indirizzo Territoriale con valenza di piano paesaggistico (PIT) della Regione Toscana.

La legge è suddivisa in due capi e consta di sei articoli.

Il Capo I (artt. da 1 a 5) contiene le “Disposizioni per il recupero del patrimonio edilizio abbandonato nel territorio rurale”, mentre il capo II (art. 6) contiene la disposizione modificativa dell’art. 95 L.R.T n. 65/2014 relativa all’integrazione del contenuto dei piani operativi comunali con riferimento alla disciplina del patrimonio edilizio esistente nel territorio rurale.

La normativa in commento riguarda le residenze rurali abbandonate, per tali dovendo intendersi quelle non utilizzate da più di cinque anni a ritroso dalla data di entrata in vigore della legge (art. 1 comma 3, lett. a), nonché gli edifici in condizioni di degrado igienico sanitario (art. 1 comma 3, lett. b), connotati dall’esistenza di una o più delle seguenti caratteristiche:

1) precarie condizioni di staticità dovute alla vetustà o a inadeguate tecniche costruttive (art. 1 comma 3, lett. b, n. 1);

2) diffusa fatiscenza delle strutture e delle finiture degli edifici o inadeguatezza tipologica degli edifici rispetto alle esigenze funzionali anche per carenza o insufficienza degli impianti tecnologici (art. 1 comma 3, lett. b, n. 2);

3) mancanza o insufficienza degli impianti igienico-sanitari (art. 1 comma 3, lett. b, n. 2);

4) ridotte condizioni di abitabilità e di utilizzazione per insalubrità (art. 1 comma 3, lett. b, n. 4).

Sono esclusi dall’applicazione della normativa:

1) le residenze rurali abbandonate per le quali sia stato concesso un condono (1985/1994/2003), oppure per le quali siano state applicate le sanzioni pecuniarie per abuso edilizio e laddove detti condoni o sanzioni abbiano avuto ad oggetto incrementi volumetrici o di superficie utile abitabile (art. 1, comma 4, lett. a);

2) gli edifici assoggettati da strumento urbanistico comunale a restauro e risanamento conservativo (art. 1, comma 4, lett. b);

3) gli edifici ricadenti in area caratterizzata dalla più elevata pericolosità geomorfologica ed idraulica (art. 1, comma 4, lett. c);

4) gli edifici soggetti a vincolo d’interesse storico (art. 1, comma 4, lett. c).

Sugli edifici ricadenti nell’ambito di applicazione della normativa, fermo restando il divieto di cambio di destinazione d’uso agricola per vent’anni se edificati successivamente al 15.4.2007, si consentono, fino all’adeguamento degli strumenti di pianificazione urbanistica comunale agli intenti della legge e in deroga agli esistenti se contenenti norme più restrittive, una serie di interventi di recupero con addizione volumetrica, anche combinati con il cambio di destinazione d’uso agricola verso altre categorie funzionali, purché previste dalla pianificazione urbanistica comunale, da attuarsi una tantum, in coerenza con i caratteri architettonici e decorativi che qualificano l’edificio e gli spazi pertinenziali.

Più in particolare sono ammessi sono i seguenti interventi:

1) adeguamento dell’intero edificio alla normativa sul risparmio energetico o interventi di riparazione locale ai sensi della normativa sismica: aumento volumetrico 10% della superficie utile abitabile (SUA) legittima fino a un massimo di 40 mq (art. 4, comma 1, lett. a);

2) interventi di miglioramento sismico che garantiscano il raggiungimento di un livello minimo di sicurezza non inferiore a 0,65 dell’indice di rischio assumendo come riferimento la direttiva regionale D1.9 di cui alla DGR n.420/2010, oppure, se nella configurazione iniziale l’edificio abbia già un coefficiente inferiore a 0,65, per l’incremento del coefficiente di almeno il 10%: aumento volumetrico del 15% della SUA legittima fino a un massimo di 50 mq (art. 4, comma 1, lett. b);

3) interventi di adeguamento sismico dell’intero edificio secondo la vigente disciplina sismica: aumento volumetrico del 20% della SUA legittima fino a un massimo di 70 mq (art. 4, comma 1, lett. c);

4) esecuzione combinata degli interventi di cui sopra: aumento volumetrico del 25% della SUA legittima fino a un massimo di 90 mq (art. 4, comma 1, lett. d).

In caso di edifici soggetti a restauro e risanamento conservativo, per i quali è preclusa l’attuazione degli interventi di cui sopra, le addizioni previste possono essere realizzate attraverso interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva degli eventuali volumi secondari siti nelle aree di pertinenza, laddove siano privi di valore (art. 2, comma 5).

La legge dispone inoltre che agli interventi di recupero di cui sopra il comune possa applicare una riduzione minima del 50% degli oneri specifici (art. 2, comma 6).

Dal lato procedimentale, la legge dispone che gli interventi sopra descritti sono soggetti a permesso per costruire (art. 3, comma 1), rilasciabile previa verifica della sussistenza delle condizioni di legge sopra illustrate (art. 3, comma 2).

La richiesta di permesso deve contenere le dichiarazioni necessarie alla verifica dello stato di abbandono (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) e della presenza delle condizioni di degrado (relazione tecnica asseverata) (art. 3, comma 3).

Il titolo abilitativo deve inoltre contenere la documentazione attestante i livelli di risparmio energetico o il raggiungimento del livello minimo di sicurezza sismica da conseguire, da attestarsi in sede di certificazione di agibilità (art. 2, comma 2).

Rispetto alle incombenze a carico dei comuni, la legge dispone alcuni oneri di integrazione degli strumenti di pianificazione urbanistica comunale.

In particolare i comuni devono integrare il quadro conoscitivo dei propri strumenti urbanistici sulla presenza di immobili abbandonati alla scadenza di ogni quinquennio dall’adozione del piano operativo comunale (POC).

I comuni devono inoltre integrare la disciplina del proprio territorio rurale con specifiche disposizioni volte al recupero del patrimonio esistente, con norme che dovranno conformarsi ai seguenti criteri: indicazione delle sole destinazioni d’uso non ammesse nell’ambito degli interventi di rifunzionalizzazione degli edifici abbandonati ai soli fini della tutela paesaggistica delle componenti del territorio rurale; definizione di specifica disciplina sugli interventi edilizi ammissibili  in modo da dare la più ampia attuazione dell’art. 79 LRT 65/2014, con particolare riferimento alle addizioni  volumetriche e agli interventi di sostituzione edilizia.

I comuni poi possono prevedere una misura premiale consistente in un’ulteriore riduzione progressiva degli specifici oneri nell’ambito degli interventi di cui alla legge in commento, in misura proporzionale, e fino alla loro eliminazione, sulla base dell’effettivo conseguimento degli obiettivi di recupero definiti dalla disciplina comunale sul patrimonio edilizio esistente.

Infine, onde monitorare gli effetti applicativi della legge in commento, a partire dalla sua entrata in vigore i comuni sono tenuti a trasmettere alla Giunta regionale, con cadenza annuale, una relazione che renda conto delle pratiche edilizie in corso o concluse in attuazione della legge. La Giunta regionale, a sua volta, sulla base dei dati ottenuti dai comuni, dovrà inviare annualmente una relazione informativa alla competente commissione consiliare.

L’ultimo articolo della legge prevede infine una modifica all’art. 95 della LRT 65/2014, con inserimento, tra i contenuti del POC, della “specifica disciplina di cui all’art. 4 della legge regionale 7 febbraio 2017 n. 3”.

L’entrata in vigore, secondo la disciplina ordinaria, è prevista decorsi 15 giorni dalla pubblicazione, quindi il 2 marzo 2017.

Per un primo approfondimento tecnico sull’argomento segnalo il videocorso dell’Ing. Carlo Pagliai a questo link.