Le varianti in edilizia e la loro classificazione giurisprudenziale

La vigente normativa edilizia riconosce la possibilità di assentire varianti al progetto approvato.

La natura giuridica delle varianti, di solito, è tuttavia ampiamente misconosciuta, pertanto, in questo articolo voglio soffermarmi sulle distinzioni di base che interessano l’istituto.

La giurisprudenza distingue le varianti in tre macro-tipologie, ciascuna dotata di proprie peculiarità: le varianti in senso proprio, le varianti essenziali e le varianti minime.

Andiamo dunque per ordine ad individuarne gli elementi distintivi

Varianti in senso proprio

Le varianti in senso proprio si configurano solo allorquando il progetto già approvato non risulti sostanzialmente e radicalmente mutato dal nuovo elaborato.

La nozione di variante deve, in altre parole, ricollegarsi a modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto originario.

Gli elementi da prendere in considerazione, al fine di discriminare un nuovo permesso di costruire dalla variante ad altro preesistente, sono la superficie coperta, il perimetro, la volumetria, le distanze dalle proprietà viciniori, nonché le caratteristiche funzionali e strutturali, interne ed esterne, del fabbricato.

Se qualificato come variante in senso proprio, il nuovo provvedimento, che dovrà essere rilasciato col medesimo procedimento previsto per il rilascio del permesso di costruire, rimane in posizione di sostanziale collegamento con quello originario, in un rapporto di complementarità e di accessorietà a questo.

Questo collegamento giustifica la peculiarità del regime giuridico a cui soggiace il permesso in variante sul piano sostanziale e procedimentale richiesto al procedimento per il rilascio di un nuovo titolo abilitativo, ovverosia la salvezza di tutti i diritti quesiti, specialmente a fronte di una contrastante normativa sopravvenuta (che non è da considerarsi applicabile).

Varianti essenziali

Si parla di variante essenziale quando si vogliono introdurre modifiche incompatibili col disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto l´aspetto qualitativo sia sotto l´aspetto quantitativo.

Non si tratta solo di modificare il progetto iniziale, ma di realizzare un´opera diversa, nelle sue caratteristiche essenziali, rispetto a quella originariamente assentita.

L´ambito di questo istituto è delineato sulla scorta della definizione di variazione essenziale contenuta nell’art. 32 del DPR 380/2001, che ricomprende:

– il mutamento della destinazione d´uso implicante alterazione degli standard;

– l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio;

– le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi;

– il mutamento delle caratteristiche dell´intervento edilizio assentito;

– la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

A differenza delle varianti in senso proprio, le domande di esecuzione di varianti essenziali sono da considerarsi sostanzialmente volte al rilascio di un nuovo ed autonomo permesso di costruire e, conseguentemente, sono assoggettate alle disposizioni vigenti nel momento in cui sono presentate: in questo caso i diritti acquisiti non sono salvi ed eventuali interventi normativi sopravvenuti contrastanti con l’intervento si applicano.

Varianti minori

Sono quelle previste dall’art. 22, comma 2, del DPR 380/2001, subordinate a SCIA., che costituiscono categoria a sé.

Si tratta di quelle variazioni che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d´uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.

In queste ipotesi, la SCIA costituisce “parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale” e può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.

Come per le varianti in senso proprio i diritti acquisiti sono salvi, e, in più, la variante può essere eseguita prima di essere presentata.

Con le varianti di questo tipo, il sistema consente, dunque, la possibilità di dare corso ad alcune opere in difformità dal permesso di costruire e poi regolarizzarle entro la fine dei lavori, purché si tratti di varianti leggere, contenute nei limiti di cui all’art. 22 sopra citato.