Una stradella esistente tra due proprietà può essere considerata tecnicamente una “strada”, anche se non è inserita nella viabilità pubblica, è di modeste dimensioni e ha natura privata?

Dal punto di vista civilistico il problema è stato affrontato in rapporto al disposto dell’articolo 879 c.c.

Tale disposizione, rubricata “Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa”, al comma 2 dispone infatti che “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.”

Definire se la “via” che separa due fabbricati sia pubblica o meno ha assunto importanza capitale a seguito dell’inasprimento della normativa sulle distanze stabilita dalle norme sugli standard urbanistici e dai regolamenti locali.

Dal punto di vista civilistico, la Cassazione ha affrontato il problema in plurime pronunce, arrivando ad affermare, sul punto, il seguente principio: “In tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 879 secondo comma c.c., una strada privata può ritenersi legittimamente asservita ad uso pubblico qualora l’uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l’ente pubblico, ovvero si sia protratto per il tempo necessario all’usucapione” (Cass. 10825/2025, Cass. 9077/2007; conf. Cass. 6401/2005; Cass. 8619/1998).

Secondo la giurisprudenza quindi non basta che esista una qualsiasi strada, ma occorre che questa, se di natura privata, sia asservita all’uso pubblico, e dunque destinata al passaggio di una collettività indistinta di persone, alternativamente o per titolo – in virtù di convenzione tra il proprietario o i proprietari del suolo sul quale insiste e l’ente pubblico di riferimento (comune, provincia, ecc.) – o per maturata usucapione.

Quello che caratterizza la “via pubblica” ai fini dell’operatività della deroga alla normativa sulle distanze prevista dall’art. 879 c.c. non è tanto il profilo proprietario – nel senso che non è necessario che il suolo su cui la strada si snoda sia di proprietà pubblica, potendo ben essere privato – quanto la sua effettiva destinazione a transito pubblico.

Infatti, secondo la Cassazione “l’esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall’articolo 879, comma secondo, c.c. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell’applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all’uso concreto di esso da parte della collettività” (Cass. 6006/2008; conf. Cass. Ord. 27364/2018).

L’effettiva destinazione della strada al transito pubblico, dunque, costituisce la condizione necessaria per la deroga alla normativa sulle distanze legali.

Tale regola è intesa, peraltro, in modo rigoroso, tanto che la Cassazione ha escluso che una convenzione, tra un privato e un ente pubblico per la costruzione di un parcheggio in una determinata area sia, di per sé, elemento sufficiente a conferire natura pubblica alla costruzione, ai fini dell’inapplicabilità della disciplina di cui agli artt. 873 e ss. c.c. quando non ci sia effettiva destinazione dell’area a pubblico transito (Cass. 5258/2011).

Secondo queste statuizioni quindi la stradella da cui siamo partiti sarà da considerarsi tecnicamente “pubblica via” solo se, in mancanza di una convenzione tra pubblico e privato che così la caratterizzi, sia  effettivamente ed incontrovertibilmente utilizzata per il transito pubblico e lo sia stata per un periodo superiore al decorso del termine per l’usucapione.

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L'articolo Sulla definizione di strada proviene da Studio Legale Squassoni.