La sentenza CdS 7207/2025 affronta una questione di grande rilevanza pratica: quando una parete può essere considerata finestrata ai fini dell’applicazione delle distanze minime tra edifici previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

La pronuncia ripercorre gli orientamenti giurisprudenziali in materia e chiarisce quando luci e porte rilevano e quando no, ai fini del rispetto della disposizione.

Sommario

• Il Consiglio di Stato ripercorre gli orientamenti in essere e chiarisce come deve avvenire la qualificazione di veduta
• Sommario
• La vicenda processuale
• La disciplina delle distanze tra edifici
• I due orientamenti sulla nozione di parete finestrata
• La distinzione tra luci e vedute
• Le porte e le distanze tra edifici
• Le aperture presenti nel caso di specie
• I profili distintivi della sentenza

La vicenda processuale

La controversia nasce dall’autorizzazione rilasciata dal Comune di Pordenone – siamo in Friuli Venezia Giulia – per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di manufatti esistenti, con applicazione della deroga di cui all’art. 12 ter della legge regionale del Friuli Venezia Giulia 3/2001. Una società concorrente aveva impugnato il provvedimento deducendo, tra le altre censure, la violazione delle distanze minime tra edifici previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Secondo la ricorrente, il progetto autorizzato avrebbe violato la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate, in quanto sulla parete dell’edificio antistante erano presenti una porta antincendio e alcune luci, che andrebbero considerate rilevanti ai fini delle distanze.

Il TAR aveva dichiarato inammissibile il ricorso. La società aveva quindi proposto appello, riproponendo anche nel merito le censure relative alle distanze.

La disciplina delle distanze tra edifici

Il nodo della controversia inerisce l’interpretazione della disposizione di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, che, in materia di limiti di distanza tra i fabbricati stabilisce che “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: …  2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.

La questione centrale è dunque stabilire quando una parete possa essere qualificata come finestrata. Sul punto si confrontano due orientamenti giurisprudenziali.

I due orientamenti sulla nozione di parete finestrata

Secondo l’orientamento maggioritario, la dizione pareti finestrate si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere (luci). Questo principio è stato affermato dalla Cassazione civile in numerose pronunce (Cass. Civ. 26383/2016, Cass. Civ. Ord. 22907/2025; Cass. Civ. 359/2024, Cass. Civ. Ord. 37829/2021) e confermato dal Consiglio di Stato (CdS 1448/2025, CdS 8272/2024, CdS 844/2016  e CdS 5365/2015).

Esiste in realtà anche un orientamento minoritario, secondo cui per pareti finestrate devono intendersi non soltanto le pareti munite di vedute ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo, comprese le luci (CdS 7004/2023, CdS 2326/2022, CdS 6136/2019)

Il Collegio, nella sentenza in commento opera una scelta di campo tra i due orientamenti, ritenendo di dover dare continuità a quello maggioritario, in quanto quello minoritario sarebbe da considerarsi meno solido e poggiato su pronunce (citate in CdS n. 7004/2023) numericamente esigue e cronologicamente più risalenti rispetto a quelle che fondano l’orientamento maggioritario.

La distinzione tra luci e vedute

Per comprendere la portata della questione è necessario richiamare la distinzione civilistica tra luci e vedute, elaborata dalla giurisprudenza ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze.

Le vedute sono quelle aperture che consentono non soltanto la inspectio ma anche la prospectio, ossia la possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globale. Il concetto di veduta rilevante rispetto alla normativa sulle distanze presuppone dunque la possibilità di affacciarsi e di esercitare uno sguardo non limitato alla sola direzione frontale, ma anche laterale, su un fondo altrui (Cass. Civ. Ord. 14730/2022).

Le luci sono invece quelle aperture che consentono soltanto l’ingresso di aria e luce, ma non permettono l’affaccio né la visione obliqua e laterale sul fondo del vicino. Sono tipicamente luci le aperture collocate ad altezza elevata, non dotate di sistemi di apertura o munite di vetri opachi o fissi.

Ai fini della qualificazione dell’apertura come veduta, piuttosto che luce, è costantemente indicato quale criterio dirimente la circostanza che la medesima apertura consenta la prospectio, intesa come possibilità di guardare obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino.

Le porte e le distanze tra edifici

La sentenza affronta specificamente anche la questione delle porte.

Secondo il Consiglio di Stato, una porta può essere qualificata come veduta ed essere sussunta nel novero delle pareti finestrate, con conseguente applicazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968, quando consenta la possibilità della inspectio e della prospectio in alienum , mentre, al contrario, quando la porta non consente l’esercizio della inspectio e della prospectio sul fondo antistante, non può essere qualificata come veduta e non rileva ai fini delle distanze (Cass. Civ. 5918/2025, Cass. Civ. 14091/2019, Cass. Civ. Ord. 17950/2014, Cass. Civ. 1005/2004).

La Cassazione civile ha ad esempio ritenuto che un portone di accesso ad un capannone non costituisce veduta ai fini delle distanze quando non consente l’affaccio e la visione obliqua sul fondo vicino (Cass. Civ. 359/2024).

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato ha rilevato che la porta presente sulla facciata dell’edificio antistante era una porta di emergenza antincendio in metallo, che quando chiusa non consente alcuna visione dall’interno sull’esterno. Per le sue caratteristiche e per la funzione chiamata ad assolvere, essendo ordinariamente adibita a consentire l’uscita dall’edificio in caso di emergenza, tale porta non consente né la prospectio né la inspectio.

Le aperture presenti nel caso di specie

Quanto alle altre aperture presenti sulla facciata dell’edificio, dalla documentazione in atti risultava che si trattava di luci, ossia di aperture collocate molto più in alto rispetto all’altezza di una persona, non provviste di sistemi di apertura e dotate di vetri opachi.

Tali caratteristiche, in base ai principi sopra richiamati escludono che le aperture possano essere qualificate come vedute, in quanto non consentono l’affaccio né la visione mobile e globale sul fondo vicino, ma solo l’ingresso di aria e luce.

Di conseguenza, difettando la sussistenza di pareti finestrate fra gli edifici che si fronteggiano, la norma dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 non risultava applicabile e il progetto autorizzato non violava le prescrizioni in materia di distanze.

I profili distintivi della sentenza

La pronuncia si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale che interpreta restrittivamente la nozione di parete finestrata, limitandola alle sole pareti munite di vedute che permettano la prospectio e l’inspectio in alienum.

Aspetto interessante della pronuncia è il rilievo che viene dato alla funzione specifica dell’apertura: la porta antincendio viene valutata sulla base della funzione specifica al cui assolvimento è preordinata quale opera edilizia definita, non avuto riguardo alla sua natura di apertura nel fronte edilizio ed agli usi potenziali a cui può essere sottoposta.

Solo rispetto alla sua funzione specifica infatti la porta antincendio può essere considerata come inidonea a permettere inspectio e prospectio, possibilità che non le è preclusa se considerata genericamente come apertura.

Ritengo che sia questo in realtà il punto in cui questa sentenza si distingue ed aggiunge un contributo significativo all’orientamento che mira a consolidare.

Dal punto di vista degli operatori, questo modo di vedere il concetto di parete finestrata ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze tra costruzioni di cui al DM 1444/1968 permette di valutare in modo più elastico le situazioni concrete che si presentano e di poter utilizzare maggior spazio di manovra nelle operazioni di rigenerazione urbana nei contesti caratterizzati da particolare densità edilizia.

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L'articolo Pareti finestrate e distanze tra edifici: il nodo delle luci e delle porte antincendio proviene da Studio Legale Squassoni.