La Cassazione mette un punto fermo: si può rinunciare alla proprietà immobiliare. Ma a quali conseguenze?
Le Sezioni Unite chiariscono i confini del controverso istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, ma aprono la strada ad una conseguenza inquietante.
Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato una questione che da tempo agitava gli operatori del diritto: è ammissibile nel nostro ordinamento la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare? E, in caso affermativo, quali sono i limiti del sindacato giudiziale su tali atti?
La pronuncia, resa su rinvio pregiudiziale ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. dei Tribunali de L’Aquila e di Venezia, assume particolare rilevanza in un momento storico in cui il fenomeno degli immobili “diseconomici” – gravati da vincoli (idrogeologici, geomorfologici, ecc.), inquinati o fatiscenti – sta diventando sempre più frequente.
Come evidenziato nelle difese ministeriali, al momento della sentenza risultavano istruiti ben 128 affari legali connessi a rinunce abdicative su tutto il territorio nazionale, numero che non può non portare a riflettere sull’estensione del problema.
L’interrogativo a cui le Sezioni Unite si sono pronunciate è in sintesi il seguente: se voglio disfarmi di un immobile, posso rinunciare puramente e semplicemente alla proprietà su di esso con una dichiarazione unilaterale? La risposta affermativa del Palazzaccio comporta però un’altra domanda: l’immobile che fine fa? Secondo l’articolo 827 del Codice Civile passa al patrimonio dello Stato e questo comporta una serie di conseguenze scomode.
Sommario
- Le Sezioni Unite chiariscono i confini del controverso istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, ma aprono la strada ad una conseguenza inquietante.
- Sommario
- Il caso concreto: quando l’immobile diventa un peso
- Le tesi a confronto: tra libertà dispositiva e funzione sociale
- La tesi favorevole alla rinunciabilità
- La tesi contraria: proprietà come funzione e dovere
- I precedenti giurisprudenziali: un quadro frammentato
- La giurisprudenza sulla rinuncia all’usucapione
- Le Sezioni Unite sull’occupazione appropriativa
- Il contributo del Consiglio di Stato
- La soluzione delle Sezioni Unite: la rinuncia è ammissibile
- L’ammissibilità della rinuncia: fondamento sistematico
- Il superamento dell’argomento costituzionale
- L’acquisto statale ex art. 827 c.c. come mero effetto riflesso
- I limiti del sindacato giudiziale: esclusione della nullità per causa illecita
- Le questioni ancora aperte: responsabilità pregresse e prospettive de iure condendo
- La permanenza delle responsabilità risarcitorie
- Le prospettive di intervento legislativo
- Le conseguenze pratiche: cosa cambia per i professionisti
- Ci sia concessa qualche riflessione generale sulle conseguenze della rinuncia alla proprietà
Il caso concreto: quando l’immobile diventa un peso
Le vicende che hanno originato i rinvii pregiudiziali sono emblematiche.
Nel caso aquilano, due sorelle avevano rinunciato con atto notarile alla proprietà di terreni nel Comune di Bomba, tutti sottoposti a vincolo di pericolosità elevata P2 del Piano di Assetto Idrogeologico regionale, sostanzialmente inservibili e privi di valore economico.
Analogamente, nel caso veneziano, due fratelli avevano rinunciato a un immobile sito in Belluno, in area compresa nell’Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia.
In entrambi i casi, il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Agenzia del demanio avevano impugnato gli atti di rinuncia, sostenendo che nel nostro ordinamento non sarebbe configurabile una generica facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare e lamentando che tali rinunce fossero animate dal solo fine egoistico di trasferire allo Stato, per effetto dell’art. 827 c.c., i costi di gestione e le responsabilità connesse a immobili problematici.
Le tesi a confronto: tra libertà dispositiva e funzione sociale
Sul problema dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà nel nostro ordinamento si era creato un contrasto dottrinale particolarmente aspro, che vedeva fronteggiarsi due orientamenti radicalmente opposti, ciascuno fondato su solide argomentazioni sistematiche. Proviamo ad esporle entrambe, avvisando che, per farlo, questa volta, non sarà possibile non scendere in tecnicismi da giuristi.
La tesi favorevole alla rinunciabilità
I sostenitori dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa argomentavano principalmente dagli artt. 827, 1118 comma 2, 1350 n. 5 e 2643 n. 5 del codice civile. In particolare, l’art. 827 c.c., stabilendo che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato“, presupporrebbe logicamente la possibilità che un immobile divenga vacante (res nullius) per effetto della rinuncia del proprietario.
Questa interpretazione trovava conforto nella Relazione al codice civile (paragrafo n. 398), ove si legge che la norma colmava “una lacuna del codice del 1865″, escludendo che vi possano essere “beni immobili senza proprietario“. L’art. 1350 n. 5 c.c., richiedendo la forma scritta per “gli atti di rinuncia ai diritti indicati dai numeri precedenti“, includerebbe implicitamente la rinuncia alla proprietà tra gli atti giuridicamente ammissibili. Analogamente, l’art. 2643 n. 5 c.c., prevedendo la trascrizione delle rinunce ai diritti reali immobiliari, ne confermerebbe la legittimità.
Sul piano sistematico, questa tesi valorizzava la natura della proprietà come diritto assoluto di natura patrimoniale, la cui persistente titolarità non è destinata a soddisfare l’interesse antagonistico diretto di alcun altro soggetto del rapporto, distinguendola dalle posizioni giuridiche funzionalizzate alla tutela di interessi altrui.
La tesi contraria: proprietà come funzione e dovere
L’orientamento opposto muoveva dalla considerazione che tutte le fattispecie codicistiche espressamente disciplinate (artt. 550, 882, 963, 1070, 1104 c.c.) configurerebbero non già rinunce puramente abdicative, ma rinunce traslative o liberatorie, caratterizzate dalla presenza di un beneficiario determinato dell’abbandono.
L’art. 827 c.c. andrebbe letto come norma “di chiusura” del sistema, che, se esclude la possibilità di immobili senza padrone, non autorizza tuttavia il proprietario a provocare unilateralmente tale situazione.
Il riferimento dell’art. 963 c.c. alla sola prescrizione estintiva delle azioni relative ai diritti reali, senza menzione della rinuncia, confermerebbe questa lettura restrittiva.
Sul piano costituzionale, questa tesi, secondo i suoi sostenitori, enfatizzava la funzione sociale della proprietà ex art. 42, secondo comma, Cost., interpretata come fonte di doveri inderogabili che impedirebbero al proprietario di sottrarsi unilateralmente alle responsabilità connesse al bene, specialmente quando questo presenti criticità ambientali o strutturali.
I precedenti giurisprudenziali: un quadro frammentato
Prima della pronuncia in esame, la giurisprudenza di legittimità aveva affrontato il tema solo tangenzialmente, offrendo indicazioni non univoche.
La giurisprudenza sulla rinuncia all’usucapione
Un filone consolidato, inaugurato da Cass. n. 4945/1996 e confermato da Cass. n. 8815/1998, Cass. n. 3122/1999 e Cass. n. 1363/2018, distingueva nettamente tra rinuncia all’usucapione maturata (non soggetta a forma scritta) e rinuncia alla proprietà già acquisita (soggetta invece all’atto scritto per effetto della disposizione dell’art. 1350 n. 5 c.c.). La sentenza n. 4945/1996, dissentendo dalla precedente Cass. n. 2616/1970, affermava che “non sembra ipotizzabile una rinuncia implicita al diritto di proprietà immobiliare con effetti erga omnes“, aggiungendo che “l’unico caso espressamente disciplinato” di abbandono del fondo servente ex art. 1070 c.c. “suona come deroga al principio di generale esclusione della rinuncia tacita alla proprietà immobiliare“.
Le Sezioni Unite sull’occupazione appropriativa
Le pronunce della Cassazione a Sezioni Unite nn. 3940-3946/1988, nel contesto dell’occupazione illegittima d’immobili per opere pubbliche, avevano affermato che “la rinunzia del proprietario assume costantemente carattere di gratuità, di volontaria accettazione, cioè, di una decurtazione del proprio patrimonio“, precisando che l’abbandono della proprietà sarebbe “proprio perché di per sé incapace di approdare ad effetti traslativi nei confronti di terzi determinati“, con conseguente attribuzione al patrimonio dello Stato ex art. 827 c.c.
Successivamente, le SS.UU. n. 1907/1997 avevano riconosciuto nell’azione risarcitoria per occupazione appropriativa “un meccanismo abdicatorio che non manca di riscontri nel nostro ordinamento positivo“, ma limitatamente al contesto espropriativo.
Il contributo del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato in Ad. Plen. n. 2/2020 aveva escluso che nella domanda risarcitoria per occupazione usurpativa potesse ravvisarsi una rinuncia abdicativa implicita, affermando che l’illecito permanente dell’autorità “viene meno nei casi previsti” dall’art. 42-bis T.U. Espropri, “salva la conclusione di un contratto traslativo tra le parti di natura transattiva“, senza però pronunciarsi sull’ammissibilità generale dell’istituto.
La soluzione delle Sezioni Unite: la rinuncia è ammissibile
Le Sezioni Unite hanno risolto la questione in senso favorevole all’ammissibilità della rinuncia abdicativa fornendo una ricostruzione sistematica articolata.
L’ammissibilità della rinuncia: fondamento sistematico
Secondo la Corte, la rinuncia alla proprietà immobiliare costituisce un “atto essenzialmente unilaterale” e non recettizio“la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto”.
Si tratta di una “modalità di esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo accordata dall’art. 832 cod. civ”, che realizza l’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione tra soggetto e bene.
Il superamento dell’argomento costituzionale
Particolarmente articolata è la confutazione degli argomenti costituzionali. Le Sezioni Unite hanno escluso che dall’art. 42, secondo comma, Cost. possa derivare “un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale“.
La funzione sociale, hanno precisato i giudici del Palazzaccio, “esprime, accanto alla somma dei poteri attribuiti al proprietario nel suo interesse, il dovere di partecipare alla soddisfazione di interessi generali“, ma “non trasforma la proprietà privata in una funzione pubblica” (richiamando Corte cost. n. 252/1983).
La Corte ha inoltre sottolineato che “il minimo costituzionale del diritto di proprietà è dato sia dal legame di appartenenza del bene, sia dall’apprezzabile valore economico dello stesso“. Quando questi elementi vengono meno, “non potendosi riqualificare il titolare come gestore nell’interesse collettivo“, deve ammettersi la dismissione del diritto.
L’acquisto statale ex art. 827 c.c. come mero effetto riflesso
La pronuncia chiarisce in modo netto la distinzione operata tra l’effetto dismissivo (interno all’atto di rinuncia) e l’acquisto statale ex art. 827 c.c. (effetto riflesso e automatico).
La Corte ha infatti precisato che “non nell’atto di rinuncia, ma nell’effetto riflesso essenziale che esso provoca, trova poi causa l’art. 827 cod. civ.“. Questa ricostruzione supera l’obiezione secondo cui la rinuncia configurerebbe un’imposizione unilaterale di acquisto in capo allo Stato: l’acquisizione deriva infatti non dalla volontà del rinunciante, ma dalla scelta legislativa di non ammettere immobili vacanti.
In altri termini, l’acquisto statale ex art. 827 c.c. non costituisce un effetto “interno” della rinuncia, ma un effetto riflesso che si produce ex lege quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene: lo Stato diventa proprietario non perché destinatario di un trasferimento, ma perché l’ordinamento non ammette che gli immobili restino senza padrone.
Non si configura, pertanto, un negozio bilaterale traslativo che richieda il consenso dell’acquirente, né lo Stato può esercitare un ipotetico “potere di rifiuto eliminativo” dell’acquisto.
I limiti del sindacato giudiziale: esclusione della nullità per causa illecita
Un aspetto di particolare rilievo della pronuncia riguarda l’esclusione di ogni sindacato sulla meritevolezza o liceità della causa, ovverosia sulla rilevanza del “fine egoistico” della rinuncia sull’operatività della rinuncia stessa, conseguenza della configurazione dell’acquisto statale come effetto riflesso del negozio e non effetto interno.
Le Sezioni Unite hanno affermato che la rinuncia “trova causa in sé stessa e non nell’atto di un altro contraente cui sia destinata“, soddisfacendo intrinsecamente il controllo di meritevolezza.
Le Sezioni Unite hanno poi escluso che il giudice possa dichiarare nulla la rinuncia animata da un “fine egoistico”, come quello di liberarsi di un immobile problematico accollando allo Stato costi e responsabilità.
Riguardo tale “fine egoistico” la Corte ha fornito una replica sui due piani formale e sostanziale.
Sul piano formale, ha richiamato la riserva di legge ex art. 42, secondo comma, Cost. secondo cui “le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, possono essere stabilite solo dal legislatore, e non dal giudice“, di talché dall’art. 42 Cost. non può ricavarsi un dovere di essere e di restare proprietario per “motivi di interesse generale”.
Sul piano sostanziale, ha escluso la configurabilità di un abuso del diritto, giacché la rinuncia esprime “l’interesse, a saldo totalmente negativo, a disfarsi della proprietà”, non un “esercizio della facoltà proprietaria diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento“. In altre parole, esprimendo essa essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi della titolarità del bene, non è ravvisabile un esercizio della facoltà dominicale diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento o a raggiungere un risultato economico non meritato.
Le questioni ancora aperte: responsabilità pregresse e prospettive de iure condendo
La pronuncia, affermato il principio, precisa alcuni corollari, relativi a questioni che la presa di posizione lascia scoperte.
La permanenza delle responsabilità risarcitorie
Le Sezioni Unite hanno chiarito che “la responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa“.
Lo Stato diviene quindi vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre rimane immutato l’assetto delle responsabilità inerente gli obblighi sorti prima, che rimangono in capo al vecchio proprietario rinunciante.
Questo principio trova conferma sistematica nell’art. 882 c.c., che nega l’effetto liberatorio per il rinunciante che “abbia dato causa col fatto proprio” al deterioramento del muro comune, e nella giurisprudenza consolidata (Cass. n. 18855/2013; Cass. SS.UU. n. 2951/2016) che esclude la natura di obbligazione propter rem per le responsabilità risarcitorie ex artt. 2051 e 2053 c.c.
Le prospettive di intervento legislativo
La sentenza non manca di evidenziare lo spazio per un intervento normativo in cui “il legislatore possa altrimenti rimodulare il vigente art. 827 cod. civ., in modo da trovare un diverso assetto di equilibrio nei rapporti tra pubblico e privato“. Possibili soluzioni potrebbero includere la procedimentalizzazione dell’acquisto statale, con valutazione della convenienza, o l’introduzione di limiti temporanei alla rinunciabilità per determinate categorie di immobili.
Le conseguenze pratiche: cosa cambia per i professionisti
La sentenza ha immediate ricadute operative per notai, avvocati e consulenti immobiliari. I notai potranno ricevere atti di rinuncia alla proprietà immobiliare senza dover sindacare le motivazioni economiche sottostanti, purché siano rispettati i requisiti formali previsti dagli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c. (forma scritta ad substantiam e trascrizione).
Resta fermo che la trascrizione della rinuncia deve essere eseguita contro il rinunciante e non produce la funzione tipica di dirimere conflitti tra più acquirenti, trattandosi di acquisto a titolo originario da parte dello Stato. La sentenza suggerisce comunque l’opportunità di eseguire la formalità anche in favore dello Stato, per esigenze di continuità delle trascrizioni e tutela dell’affidamento dei terzi.
Un aspetto rilevante per i consulenti riguarda le responsabilità pregresse. La rinuncia non ha effetto liberatorio: il rinunciante continua a rispondere dei danni causalmente collegati alla negligente costruzione, manutenzione o custodia dell’immobile verificatisi prima della rinuncia, mentre lo Stato diviene vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo l’acquisto.
Ci sia concessa qualche riflessione generale sulle conseguenze della rinuncia alla proprietà
La pronuncia in commento dichiaratamente fornisce una risposta, in realtà molto chiara e lineare, al problema della rinuncia alla proprietà, ma surrettiziamente fa sorgere il problema opposto, quello dell’acquisto della proprietà da parte della collettività.
Siamo abituati a ragionare in termini di diritti e quindi tendiamo, a primo acchito, a vedere nella proprietà immobiliare i vantaggi che determina per la propria posizione sociale, il maggior prestigio, l’arricchimento del patrimonio, il privilegio se veniamo dall’alto, il riscatto sociale se veniamo dal basso.
Nella costruzione del nostro sistema diritto, nella redazione del codice, ci si è preoccupati di stabilire che nel nostro ordinamento non possa esistere un immobile senza proprietario ed abbiamo indicato per questo caso, quale destinatario della proprietà, lo Stato.
Sempre a primo acchito siamo portati, ragionando come ragioniamo, a considerare questa norma come un residuato bellico, il retaggio del motto “tutto nello stato niente al di fuori dello stato nulla contro lo stato” pronunciato da qualcuno in un discorso alla Scala di Milano grossomodo un secolo fa, fantasma di un’Italia che non c’è più.
Se ragioniamo come ragioniamo, perché, oggi, dovremmo regalare la proprietà degli immobili vacanti proprio allo Stato? Perché non ad enti del terzo settore? Associazioni benefiche? Comitati sociali? Aggregazioni civiche?
Perché ragionare come ragioniamo è gravemente sbagliato.
Da che mondo è mondo il sistema della proprietà immobiliare si è sviluppato per garantire il controllo del territorio ed individuare dei responsabili che possano mantenerlo e coltivarlo.
La proprietà è prima di tutto un onere: è la nostra mentalità distorta – ma è una distorsione che parte da tempi lontani – che ci porta a vederla come diritto.
In realtà la proprietà costa.
Fatica, impegno, energie e, volgarmente, soldi.
Molti soldi.
Un terreno posto nella miglior posizione e versante nel miglior stato deve essere mantenuto e pulito, altrimenti cade rapidamente in dissesto e può trasformarsi in un pericolo per lo stesso proprietario, per i vicini e per chi vi possa disgraziatamente venire a contatto.
Un fabbricato di pregio deve essere periodicamente manutenuto, altrimenti degrada e diventa fonte di pericolo e infine va demolito.
Se questa è la realtà dei beni nelle migliori condizioni, utili ed economicamente profittevoli, che ne è di quelli improduttivi?
Che ne è del costone di montagna a bosco inaccessibile? Che ne è del terreno franoso? Che ne è del fabbricato pericolante?
Quando ci rendiamo conto che la proprietà è un costo e non un vantaggio non la vogliamo.
Ed ecco la rinuncia abdicativa.
La pronuncia punta il dito proprio su queste situazioni, facendoci capire – se vogliamo prenderci un po’ di tempo per rifletterci sopra – che, seppur nella miopia dell’epoca che fu, chi ha scritto il codice civile forse non ha sbagliato né a stabilire che non possono esservi beni immobili senza proprietario – e questo per le ragioni di sicurezza pubblica che ci appaiono immediatamente evidenti quando ci rappresentiamo, ad esempio, l’agro franoso – né ad indicare lo Stato come ultimo destinatario della proprietà vacante, in quanto si tratta dell’unico soggetto per definizione fornito di risorse adeguate alla gestione di beni critici.
Aprire tuttavia in modo indiscriminato alla rinuncia alla proprietà in un sistema in cui l’uso dei beni immobili è sottoposto ad un regime di ipertrofia vincolistica, ci pone di fronte a nuovi scenari. E non a caso la stessa pronuncia invoca l’intervento del legislatore.
Considerato che la proprietà costa, ogni bene privo di una destinazione produttiva di reddito è potenzialmente papabile di rinuncia. Pensiamo ad esempio ai terreni gravati da vincoli ambientali, come i corridoi ecologici; oppure i boschi; o quei fazzoletti di terra che troviamo all’interno dei centri edificati, troppo piccoli per avere un indice di fabbricabilità e magari vincolati a verde.
Nel sistema che abitiamo, una volta stabilizzato, come pare a seguito di questa pronuncia, il regime della rinunciabilità alla proprietà, è possibile che si verifichi un incremento delle abdicazioni, che potranno riguardare non soltanto i beni oggettivamente critici (come, a titolo di esempio, i terreni geologicamente instabili), ma tutti i beni per i quali non sia possibile una forma di utilizzo che quantomeno neutralizzi i costi di mantenimento.
Se il sistema oggi è più o meno in equilibrio, anche se gli atti di rinuncia abdicativa formati anche prima della pronuncia oggettivamente non sono stati pochi, basterebbe un minimo elemento destabilizzatore (ad esempio un aumento delle imposte sulla proprietà) per provocare un boom di rinunce, con cui verrebbero riversati sullo Stato (e quindi sulla collettività) tutti i costi di gestione di un patrimonio immobiliare enorme e totalmente improduttivo.
In quel caso le opzioni, per chi ci governa, sarebbero tre.
Prima soluzione: riformare il sistema istituzionale che provvede alla gestione di demanio e patrimonio in modo da farlo funzionare.
Seconda soluzione: alleggerire il sistema dei vincoli nella speranza che, lasciando maggiori potenzialità di utilizzo profittevole degli immobili, si riducano le occasioni di rinuncia.
Terza soluzione: lasciare tutto com’è e abbandonare gli immobili a se stessi, come s’è sempre fatto quando si tratta di demanio e patrimonio.
Lasciamo a chi legge ipotizzare quale sia la soluzione che ha più probabilità di essere adottata, rinviando la discussione a quando l’intero versante dilavato e abbandonato di una montagna, al 100% di proprietà statale, franerà in una notte di pioggia sulla ridente cittadina che anima la valle sottostante.
