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Conformità catastale e nullità del contratto: basta la dichiarazione, non serve verificarne la veridicità. E vale anche se il trasferimento lo pronuncia il giudice.

La Cassazione civile fa il punto sulla natura di nullità testuale della norma che impone la dichiarazione di conformità catastale negli atti notarili

La Cassazione civile, con la sentenza n. 27531/2025, interviene su una questione di grande rilevanza nell’ambito delle compravendite immobiliari, facendo il punto sulla natura e chiarendo i confini della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 in materia di conformità catastale degli immobili.

La norma ha creato non pochi problemi fin dalla sua introduzione con il D.L. 78/2010 in quanto pretende che, ai fini della validità degli atti tra vivi, la dichiarazione in contratto della corrispondenza dell’immobile ai dati e alle planimetrie catastali e si è prestata fin da subito a suscitare dubbi interpretativi riguardo la sua effettiva portata ed ha dato luogo ad un ampio confronto giurisprudenziale.

E il perché è chiaro: la conformità catastale, e in particolare la corrispondenza della planimetria allo stato dell’immobile, se intesa in senso rigoroso, costituisce un ostacolo importante alla circolazione degli immobili parzialmente irregolari, che costituiscono la maggioranza del patrimonio edilizio italiano.

La pronuncia ci permette di trarre le fila sulla linea interpretativa che si è via via consolidata sull’interpretazione di questa particolare disposizione e circoscrivere il perimetro dell’effettiva incommerciabilità degli immobili con abusi edilizi, chiarendo anche cosa avviene nel caso in cui il trasferimento non avvenga di fronte al notaio ma venga ordinato dal giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Ma vediamo il caso.

Sommario

La vicenda processuale

La controversia origina da un’azione di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di vendita immobiliare. Il Tribunale di Verona aveva accolto la domanda disponendo il trasferimento della proprietà. La Corte d’appello di Venezia aveva invece riformato la sentenza, rigettando la domanda per mancanza di conformità catastale, rilevando che le difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali, accertate mediante consulenza tecnica d’ufficio, impedivano l’emanazione della sentenza di trasferimento coattivo.

Il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione, deducendo che la nullità prevista dalla norma avrebbe carattere formale e testuale, essendo sufficiente la presenza nell’atto della dichiarazione di conformità o dell’attestazione del tecnico, senza che fosse necessaria la verifica dell’effettiva corrispondenza allo stato di fatto.

La Cassazione, con ordinanza interlocutoria 364/2025, aveva rimesso la causa alla pubblica udienza per l’esame di una questione nomofilattica di particolare rilevanza, individuando il nodo problematico nella seguente formulazione: se il sindacato rimesso al giudice di merito in materia di accertamento della coerenza catastale sia limitato alla sola verifica della presenza delle dichiarazioni attestanti la conformità ovvero se esso si estenda al controllo del contenuto delle stesse, soprattutto in presenza di un compendio istruttorio dal quale emergano risultanze contraddittorie.

Il quadro normativo di riferimento

L’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, conv. con modificazioni dalla L. 122/2010, stabilisce che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Sulla portata di tale norma si è espressa, all’indomani della sua promulgazione, l’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate) è intervenuta con la circolare n. 2/2010 del 9.7.2010, con la quale si sono forniti agli uffici gli indirizzi interpretativi necessari per l’applicazione della norma. Nonostante si tratti di una circolare indirizzata ai catasti, e quindi, in quanto tale, non abbia valore cogente rispetto alle linee interpretative che sovrintendono l’applicazione della normativa nell’ordinamento, contiene soluzioni particolarmente ponderate, che non collidono con i canoni interpretativi della materia ed è da tenersi in alta considerazione.

Non è un caso se anche la Cassazione, in questa e in altre pronunce, la cita più volte e non per smontarla.

Tornando alla norma, essa indica le formalità da osservarsi in ordine alla conformità (o coerenza, riprendendo la terminologia della circolare, o allineamento) catastale degli immobili e si suddivide in due periodi, che disciplinano due distinte forme di tale conformità.

La prima attiene alla “conformità oggettiva” degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, per cui è richiesto che gli “atti pubblici” e le “scritture private autenticate” tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” (oppure una attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato).

La seconda attiene alla “conformità soggettiva” e concerne la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei registri immobiliari, quindi sostanzialmente la corrispondenza delle ditte con le intestazioni.

Nel caso in cui difetti la dichiarazione o attestazione circa la conformità catastale oggettiva, che deve essere effettuata dal privato (o dal suo tecnico), è comminata la nullità dell’atto.

Per contro, la norma non detta alcuna sanzione per il caso di inadempimento dell’obbligo di verifica soggettiva, che attiene alle incombenze del notaio.

Il Comma 1 ter

Nella formulazione originaria la norma non prevedeva nessuna possibilità di sanatoria dell’atto nel caso di nullità per mancanza della dichiarazione / attestazione.

La possibilità di regolarizzazione è stata introdotta in un secondo momento, con l’art. 8, comma 1-bis, del DL n. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 96/2017, con cui è stato introdotto nell’art. 29 il comma 1 ter, secondo cui “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’art. 10, terzo comma, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23”.

È possibile pertanto, in caso di mancanza della dichiarazione o dei dati catastali, la “confermazione dell’atto” mediante un atto successivo, anche formato da una sola della parti, redatto con la stessa forma del primo, che contenga la dichiarazione o i dati originariamente omessi.

L’evoluzione giurisprudenziale sulla natura della nullità

Riguardo la natura delle nullità comminata dalla disposizione in esame, la giurisprudenza ha progressivamente chiarito che si tratta di una nullità di carattere formale e testuale ai sensi del terzo comma dell’art. 1418, C.C., non quindi una nullità virtuale ai sensi del primo comma, né una nullità strutturale ai sensi del secondo comma.

Questo principio è stato espresso, oltre che dalla pronuncia in commento, da un nutrito novero di pronunce di Cassazione, in particolare, ma non solo, della sezione seconda, tanto da potersi dire ormai stabilizzato: Cass. Sez. 2, Ord. n. 8989/2024, Cass. Sez. 2 n. 641/2023, Cass. Sez. 2 n. 4216/2022, Cass. n. 39403/2021, Cass. n. 16519/2020, Cass. Sez. 2 n. 14765/2016, Cass. Sez. 2 n. 11507/2016, Cass. Sez. 2 n. 8611/2014, Cass. Sez. 6-3 n. 5913/2011.

La qualificazione in questi termini, che si pone in continuità con la qualificazione come testuali delle nullità per mancanza delle menzioni urbanistiche in atti (art. 46 TUE e artt. 17 e 40 L. 47/1985, secondo la nota sentenza Cass. S.U. n. 8230/2019) non è priva di conseguenze pratiche rilevanti.

Secondo questo orientamento giurisprudenziale, infatti, non potendo le nullità di tipo “testuale” prescindere dai limiti inerenti la formulazione letterale della norma che le commina, alla pari con quanto prescritto per la mancanza delle menzioni urbanistiche, la nullità colpisce solo gli atti in cui manchi la dichiarazione di parte disponente o l’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata.

Questo tuttavia, esattamente come prescritto per le nullità relative alla mancanza delle menzioni urbanistiche, a condizione che la dichiarazione (o attestazione sostitutiva) sia riferibile a quell’immobile.

La conseguenza è che, ai fini della validità dell’atto è sufficiente vi siano le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge, anche se, in ipotesi, non veritiere.

Quindi anche una dichiarazione o un’attestazione inesatta, se non addirittura falsa, sarebbe idonea a evitare la nullità dell’atto, salvo, e questo la sentenza in commento lo precisa molto chiaramente, che si tratti di una falsità conclamata e rilevabile anche a prima vista da un soggetto inesperto, nel qual caso la dichiarazione (o l’attestazione) sarebbe da ritenersi inesistente e l’atto nullo.

Il contenuto della dichiarazione di conformità

La pronuncia offre diversi chiarimenti che permettono di definire in modo chiaro l’ambito operativo delle condizioni indispensabili per l’applicazione delle disposizioni di cui all’art. 29, commi 1-bis e 1-ter, della legge n. 52/1985 sul c.d. allineamento.

Andiamo per ordine.

In primo luogo deve trattarsi di atti tra vivi, il che esclude i trasferimenti per causa di morte (successioni e legati testamentari).

Deve poi  trattarsi di atti che dispongono di diritti reali esclusi i diritti reali di garanzia.

Deve trattarsi di atti che dispongono il trasferimento (o costituzione / scioglimento di comunione) attuale dei diritti reali, non il loro trasferimento futuro, quindi restano esclusi i contratti preliminari (in proposito vedasi Cass. Ord. n. 19897/2024 e Cass. Ord. n. 7521/2022).

Deve trattarsi di atti atti pubblici o scritture private autenticatequindi rogati da notaio o altro pubblico ufficiale abilitato.

Deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati già esistenti, quindi, in termini catastali, di unità immobiliari urbane già censite o comunque censibili nel catasto fabbricati e non nel catasto terreni (Cass. Ord. n. 20666/2025).

Quale requisito legittimante, la norma richiede la dichiarazione di parte di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quali elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene rilevanti ai fini fiscali, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (sull’estensione della dichiarazione anche ai dati catastali vedasi Cass. n. 27181/2022; Cass. Ord. n. 21828/2019; Cass. n. 29894/2018; Cass. n. 20465/2016; Cass. n. 8611/2014), ovvero, in sua sostituzione, ad un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovverosia un geometra, un architetto, un ingegnere civile o un perito industriale per le attività di competenza.

La norma, nel richiedere che la dichiarazione sia resa dagli intestatari degli immobili negoziati, intende riferirsi a coloro i quali dispongono del diritto (alienanti, costituenti di diritti reali, condividenti, ecc., ossia dai disponenti), anche se diversi dagli intestatari catastali.

 Detta asserzione deve essere rilasciata da coloro che dispongono del diritto, ossia dai disponenti, anche se diversi dagli intestatari catastali.

La norma non esige un’attestazione giurata, né prescrive altre specifiche formalità redazionali, quali la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, né per la dichiarazione diretta, né per l’attestazione sostitutiva da parte del tecnico.

Per quanto riguarda il contenuto, l’inciso “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” sta a significare che gli adempimenti imposti dalla normativa debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale. In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all’aggiornamento catastale.

La sentenza conferma quanto chiarito dalla circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010, secondo cui l’obbligo della denuncia di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso.

Non assumono invece rilievo le variazioni dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa debbono essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull’attribuzione della classe e della categoria, ossia la classe, la categoria, la consistenza e la rendita catastale.

L’attestazione del tecnico non costituisce un atto di parte, bensì di un terzo abilitato, sicché l’iniziativa per la sua redazione – e il relativo conferimento incarico e conseguente obbligo di pagamento – può essere assunta da ognuna delle parti che partecipano all’atto.

Dovendo sostituire la dichiarazione di parte che, altrimenti, dovrebbe essere riportata in atto, detta attestazione scritta deve essere allegata all’atto, su richiesta del disponente stesso oppure dell’acquirente del diritto. Non è esclusa la possibilità di una costituzione in atto del tecnico (che, pertanto, dovrà sottoscrivere l’atto traslativo o divisionale), che a quel punto attesterà la conformità  con dichiarazione resa nell’atto medesimo.

Le conseguenze della dichiarazione difforme o mendace

Seppur non determina la nullità dell’atto, la dichiarazione mendace non è scevra di conseguenze per chi l’ha pronunciata: espone infatti chi l’ha resa a responsabilità civile per i danni cagionati alla controparte, nonché a responsabilità penale, qualora fosse ravvisabile il reato di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico ex art. 483 C.P. Si vedano in proposito Cass. pen. n. 5178 del 12/12/2017, depositata il 02/02/2018; Cass. pen n. 11628 del 30/11/2011, depositata il 26/03/2012; Cass. pen. n. 35999 del 03/06/2008, depositata il 19/09/2008.

Inoltre, la non conformità sul piano sostanziale espone le parti al rischio di accertamento e  qualora dovesse riscontrarsi, successivamente alla stipulazione, resterebbero operanti le conseguenze di carattere tributario derivanti dalla difformità.

L’applicazione alle azioni di esecuzione specifica

Allorché l’effetto traslativo sia invocato a mezzo dell’azione giudiziale di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., gli elementi di cui all’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, secondo la pronuncia in commento, costituiscono una condizione, e non già un presupposto, di detta azione. Questo allo scopo di omologare i requisiti prescritti, a pena di nullità, per la produzione dell’effetto traslativo in via negoziale a quelli esigibili per la produzione del medesimo effetto per via giudiziale.

Non è richiesto che il giudice dell’azione di esecuzione specifica esplichi un’indagine tecnica allo scopo di verificare che la dichiarazione o l’attestazione siano veritiere. È sufficiente, al fine di garantire la possibilità della produzione dell’effetto traslativo, che nel giudizio sia allegata la dichiarazione di conformità dell’intestatario promittente venditore o l’attestazione sostitutiva di un tecnico. Tali adempimenti costituiscono ragione satisfattiva atta a permettere la disposizione della traslazione per via giudiziale, sempre che l’incoerenza non risulti dagli atti.

La Cassazione ha avuto modo di affermare questo principio in numerose pronunce. Già con la sentenza 12654/2020 si era precisato che per la disposizione dell’effetto traslativo è sufficiente che vi sia la dichiarazione dell’intestatario o l’attestazione del tecnico incaricato circa la conformità catastale, senza alcun onere di verifica dell’effettività di tale coerenza. La sentenza 20526/2020 aveva poi chiarito che nel giudizio di esecuzione in forma specifica la conformità catastale oggettiva costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione.

I principi di diritto affermati dalla Cassazione

Nella sentenza in commento, la Cassazione, accogliendo il ricorso e cassando la sentenza impugnata con rinvio, ha enunciato due principi di diritto che portano a stabilizzare gli orientamenti interpretativi dell’art. 29 comma 1 bus L. 52/1985.

Il primo principio conferma che la nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità formale e testuale. Con tale espressione deve intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti.

Il secondo principio stabilisce che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’effetto traslativo è precluso.

Riflessioni conclusive

La pronuncia della Cassazione per i principi di diritto affermati e per la disamina giurisprudenziale condotta, assume, ad oggi, una valenza dirimente nel definire la portata della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985. La qualificazione in termini di nullità formale e testuale, con l’esclusione di ogni onere di verifica della veridicità della dichiarazione o attestazione, determina conseguenze pratiche di grande rilievo.

Dal punto di vista processuale, il giudice chiamato a pronunciare una sentenza di trasferimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non è tenuto a verificare l’effettiva conformità catastale dell’immobile, ma solo a riscontrare la presenza della dichiarazione o attestazione. E questo limita significativamente il carico istruttorio e teoricamente (molto teoricamente) dovrebbe accelerare i tempi della decisione.

Dal punto di vista sostanziale, la validità dell’atto negoziale non è condizionata alla veridicità della dichiarazione, ma solo alla sua presenza. Questo significa che anche in presenza di difformità catastali l’atto di trasferimento è valido, con le conseguenze sanzionatorie a carico del dichiarante mendace sul piano civile e penale, ma senza che ciò incida sulla circolazione del bene.

La soluzione adottata dalla Cassazione appare coerente con la ratio della norma, che ha finalità essenzialmente fiscali di contrasto all’evasione attraverso l’emersione dei fabbricati fantasma. La nullità è comminata per incentivare la presentazione delle dichiarazioni e attestazioni, non per impedire la circolazione degli immobili con difformità catastali.

Resta naturalmente ferma la possibilità di procedere all’aggiornamento catastale, che costituisce un obbligo per il proprietario qualora le difformità incidano su elementi rilevanti quali la rendita catastale. Ma tale obbligo opera sul piano amministrativo e fiscale, senza riflettersi sulla validità degli atti di trasferimento già perfezionati, purché contenenti le prescritte dichiarazioni o attestazioni.

Resta però un’unica, ultima riflessione.

Se davvero si tratta di nullità testuale – e personalmente sono fermamente d’accordo sul punto – che senso ha che il comma 1 ter dell’art. 29 in tema di confermazione si esprima in questi termini: “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto”.

Se davvero la difformità non conta niente ai fini della nullità, la frase “o dalla loro difformità allo stato di fatto” stona un po’ non trovate?

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L’ineludibile dovere della Pubblica Amministrazione nell’esecuzione dei provvedimenti di sgombero di immobili occupati: la Cassazione torna sul tema con la sentenza n. 24053/2025 e preme sui risarcimenti.

Quattro anni per liberare un immobile occupato abusivamente determinano l’obbligo per il Ministero dell’Interno di risarcire il danno al proprietario

La vicenda processuale decisa dalla Terza Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 24053 del 28 agosto 2025 offre l’occasione per riflettere su un tema: il bilanciamento tra il diritto di proprietà e le esigenze abitative dei soggetti deboli, nel contesto dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari di sgombero.

Il caso trae origine dall’occupazione abusiva, avvenuta nel novembre 2013, di un capannone industriale di circa 700 mq sito in Firenze, di proprietà di una privata cittadina. L’immobile venne occupato da una trentina di persone che vi si introdussero forzando le serrature.

La proprietaria, dopo aver sporto denuncia, avviò un procedimento possessorio ed ottenne nell’agosto 2014 un’ordinanza di reintegra nel possesso ex art. 1168 c.c.

Se fosse finita qui tutto sarebbe regolare.

Il problema si è presentato nell’esecuzione: la proprietaria dovette infatti attendere fino all’aprile 2018 – ben quattro anni dopo – per vedere finalmente eseguito il provvedimento giudiziario.

Durante questo lungo periodo, nonostante la presenza dell’Ufficiale Giudiziario e della Forza Pubblica, l’esecuzione venne ripetutamente rinviata per diverse ragioni: la presenza di minori e disabili tra gli occupanti, l’assenza di servizi sociali, la mancanza di soluzioni abitative alternative.

La proprietaria si vide così costretta ad agire in giudizio contro i Ministeri dell’Interno e della Giustizia per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal prolungato inadempimento.

Il problema purtroppo è comune a moltissimi cittadini. In questo articolo commentiamo la pronuncia emessa in quest’ultimo contenzioso.

Sommario

I principi ribaditi dalla Suprema Corte: l’esecuzione dei provvedimenti giudiziari come espressione dello Stato di diritto

La pronuncia della Cassazione si inserisce in un consolidato filone giurisprudenziale che, a partire dalla storica sentenza delle Sezioni Unite n. 2299/1962, ha costantemente affermato che nell’ordinamento di uno Stato di diritto l’obbligo di dare esecuzione ai provvedimenti giurisdizionali è incondizionato.

Come chiaramente enunciato nella sentenza in commento, il rifiuto di assistenza della Forza pubblica all’esecuzione dei provvedimenti del giudice, quando sia determinato da valutazioni sull’opportunità dell’esecuzione medesima, costituisce un comportamento illecito lesivo del diritto alla prestazione e come tale generatore di responsabilità della pubblica amministrazione.

L’unica eccezione ammessa è l’assoluta impossibilità per forza maggiore, che però deve essere valutata con particolare rigore e non può identificarsi nelle difficoltà intrinseche dell’esecuzione forzata né nella scelta discrezionale di posporre l’interesse all’esecuzione del provvedimento giurisdizionale ad altri interessi, pur legittimi, che la P.A. è tenuta a garantire.

La Corte ha precisato che quando l’autorità amministrativa è richiesta di concorrere con la Forza pubblica all’esecuzione del comando contenuto nel titolo esecutivo, essa non è chiamata ad esercitare una potestà amministrativa discrezionale, bensì a prestare i mezzi per l’attuazione in concreto della sanzione.

Si tratta di una prestazione di servizio che consente di realizzare il fine ultimo della funzione sovrana della giurisdizione. Se l’autorità amministrativa compie una valutazione di opportunità dell’esecuzione cui è chiamata a concorrere, esercita una potestà che non ha e agisce illecitamente.

Il bilanciamento impossibile: emergenza abitativa e diritto di proprietà

In questi casi però il punto critico – in termini non solo giuridici, ma anche etici – non è tanto la doverosità dello sgombero in sé, quanto il rapporto tra l’emergenza abitativa e il diritto di proprietà.

La Corte in proposito offre la sua visione.

Pur riconoscendo che l’esigenza di una dignitosa sistemazione abitativa per chiunque legittimamente viva ed operi sul territorio nazionale ha assunto carattere di ampio rilievo ed è strettamente legata al principio della pari dignità di ogni persona umana, i giudici hanno però chiarito che la sussistenza di problematiche sociali connesse con l’emergenza abitativa non può farsi pesare su un soggetto proprietario di un immobile.

La soluzione di tali problematiche è infatti demandata agli organi dello Stato a cui i cittadini contribuiscono attraverso il sistema fiscale.

La Forza pubblica, quando chiamata a dare esecuzione a un provvedimento giurisdizionale, non può operare una previa ponderazione o bilanciamento dei diversi interessi in gioco, neppure quando questi riguardino persone prive di abitazione.

Il principio affermato è netto: gli organi esecutivi dipendenti dal Ministero non possono sindacare l’opportunità di dare esecuzione al provvedimento, pena la violazione del principio costituzionale della tutela giurisdizionale effettiva e del diritto sancito dall’art. 6 CEDU.

La politica del welfare compete certamente all’Amministrazione pubblica nel suo complesso, ma resta estranea all’agire della Forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari.

Le conseguenze: responsabilità della P.A. e risarcimento del danno

Nel caso concreto, la Cassazione ha confermato la condanna del Ministero dell’Interno al risarcimento del danno patrimoniale, quantificato in via equitativa in € 183.383,51.

La Corte ha ritenuto che il ritardo di quattro anni nell’esecuzione dello sgombero, protrattosi oltre il tempo ragionevolmente necessario ad approntare i mezzi richiesti, costituisse di per sé fonte di responsabilità della P.A., senza necessità per il soggetto danneggiato di provare il dolo o la colpa del personale intervenuto.

Particolarmente interessante è il richiamo operato dalla Corte ai principi enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645/2022 in tema di occupazione sine titulo.

Nel caso di occupazione abusiva, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.

Se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso può essere liquidato dal giudice con valutazione equitativa, utilizzando come parametro il canone locativo di mercato.

Il monito per il futuro: tempi ragionevoli e collaborazione interistituzionale

La sentenza in esame costituisce un importante monito per le amministrazioni pubbliche coinvolte nell’esecuzione dei provvedimenti di sgombero. Se da un lato resta fermo il dovere dei servizi sociali comunali di attivarsi per dare risposta alle esigenze abitative dei soggetti deboli, dall’altro è altrettanto indubitabile che la Forza pubblica, quando chiamata a dare esecuzione a un provvedimento giurisdizionale, deve limitarsi a prestare il servizio richiesto nei tempi previsti o, in loro assenza, in tempi ragionevoli.

La pronuncia sottolinea come, dopo il primo accesso in cui poteva non essere prevedibile la presenza di soggetti fragili, nelle successive sessioni era onere delle Forze dell’Ordine fornire all’Ufficiale giudiziario un supporto esecutivo adeguato, commisurato alla delicatezza della situazione ma al contempo idoneo ad ottenere, con tutte le dovute cautele, la restituzione dell’immobile al legittimo proprietario.

Conclusioni: lo Stato di diritto non ammette eccezioni

Cassazione n. 24053/2025 ribadisce con forza un principio cardine del nostro ordinamento: in uno Stato di diritto, l’esecuzione dei provvedimenti giurisdizionali non è materia di valutazioni discrezionali o di bilanciamenti di opportunità da parte della pubblica amministrazione.

Il diritto alla tutela giurisdizionale effettiva, garantito sia dalla Costituzione che dalla CEDU, diverrebbe illusorio se gli Stati permettessero che una decisione giudiziaria definitiva e vincolante restasse lettera morta.

La strada per conciliare le legittime esigenze di protezione dei soggetti deboli con il rispetto dei diritti dei proprietari non passa attraverso l’inerzia o il rinvio sine die dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari, ma attraverso politiche pubbliche efficaci di welfare abitativo e un coordinamento tempestivo tra i diversi livelli istituzionali coinvolti. Solo così si potrà evitare che situazioni tristemente frequenti come quella descritta nella sentenza si ripetano, con grave pregiudizio sia per i diritti dei singoli che per la credibilità stessa delle istituzioni.

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La Cassazione mette un punto fermo: si può rinunciare alla proprietà immobiliare. Ma a quali conseguenze?

Le Sezioni Unite chiariscono i confini del controverso istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, ma aprono la strada ad una conseguenza inquietante.

Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato una questione che da tempo agitava gli operatori del diritto: è ammissibile nel nostro ordinamento la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare? E, in caso affermativo, quali sono i limiti del sindacato giudiziale su tali atti?

La pronuncia, resa su rinvio pregiudiziale ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. dei Tribunali de L’Aquila e di Venezia, assume particolare rilevanza in un momento storico in cui il fenomeno degli immobili “diseconomici” – gravati da vincoli (idrogeologici, geomorfologici, ecc.), inquinati o fatiscenti – sta diventando sempre più frequente.

Come evidenziato nelle difese ministeriali, al momento della sentenza risultavano istruiti ben 128 affari legali connessi a rinunce abdicative su tutto il territorio nazionale, numero che non può non portare a riflettere sull’estensione del problema.

L’interrogativo a cui le Sezioni Unite si sono pronunciate è in sintesi il seguente: se voglio disfarmi di un immobile, posso rinunciare puramente e semplicemente alla proprietà su di esso con una dichiarazione unilaterale? La risposta affermativa del Palazzaccio comporta però un’altra domanda: l’immobile che fine fa? Secondo l’articolo 827 del Codice Civile passa al patrimonio dello Stato e questo comporta una serie di conseguenze scomode.

Sommario

Il caso concreto: quando l’immobile diventa un peso

Le vicende che hanno originato i rinvii pregiudiziali sono emblematiche.

Nel caso aquilano, due sorelle avevano rinunciato con atto notarile alla proprietà di terreni nel Comune di Bomba, tutti sottoposti a vincolo di pericolosità elevata P2 del Piano di Assetto Idrogeologico regionale, sostanzialmente inservibili e privi di valore economico.

Analogamente, nel caso veneziano, due fratelli avevano rinunciato a un immobile sito in Belluno, in area compresa nell’Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia.

In entrambi i casi, il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Agenzia del demanio avevano impugnato gli atti di rinuncia, sostenendo che nel nostro ordinamento non sarebbe configurabile una generica facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare e lamentando che tali rinunce fossero animate dal solo fine egoistico di trasferire allo Stato, per effetto dell’art. 827 c.c., i costi di gestione e le responsabilità connesse a immobili problematici.

Le tesi a confronto: tra libertà dispositiva e funzione sociale

Sul problema dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà nel nostro ordinamento si era creato un contrasto dottrinale particolarmente aspro, che vedeva fronteggiarsi due orientamenti radicalmente opposti, ciascuno fondato su solide argomentazioni sistematiche. Proviamo ad esporle entrambe, avvisando che, per farlo, questa volta, non sarà possibile non scendere in tecnicismi da giuristi.

La tesi favorevole alla rinunciabilità

I sostenitori dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa argomentavano principalmente dagli artt. 827, 1118 comma 2, 1350 n. 5 e 2643 n. 5 del codice civile. In particolare, l’art. 827 c.c., stabilendo che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato“, presupporrebbe logicamente la possibilità che un immobile divenga vacante (res nullius) per effetto della rinuncia del proprietario.

Questa interpretazione trovava conforto nella Relazione al codice civile (paragrafo n. 398), ove si legge che la norma colmava “una lacuna del codice del 1865″, escludendo che vi possano essere “beni immobili senza proprietario“. L’art. 1350 n. 5 c.c., richiedendo la forma scritta per “gli atti di rinuncia ai diritti indicati dai numeri precedenti“, includerebbe implicitamente la rinuncia alla proprietà tra gli atti giuridicamente ammissibili. Analogamente, l’art. 2643 n. 5 c.c., prevedendo la trascrizione delle rinunce ai diritti reali immobiliari, ne confermerebbe la legittimità.

Sul piano sistematico, questa tesi valorizzava la natura della proprietà come diritto assoluto di natura patrimoniale, la cui persistente titolarità non è destinata a soddisfare l’interesse antagonistico diretto di alcun altro soggetto del rapporto, distinguendola dalle posizioni giuridiche funzionalizzate alla tutela di interessi altrui.

La tesi contraria: proprietà come funzione e dovere

L’orientamento opposto muoveva dalla considerazione che tutte le fattispecie codicistiche espressamente disciplinate (artt. 550, 882, 963, 1070, 1104 c.c.) configurerebbero non già rinunce puramente abdicative, ma rinunce traslative o liberatorie, caratterizzate dalla presenza di un beneficiario determinato dell’abbandono.

L’art. 827 c.c. andrebbe letto come norma “di chiusura” del sistema, che, se esclude la possibilità di immobili senza padrone, non autorizza tuttavia il proprietario a provocare unilateralmente tale situazione.

Il riferimento dell’art. 963 c.c. alla sola prescrizione estintiva delle azioni relative ai diritti reali, senza menzione della rinuncia, confermerebbe questa lettura restrittiva.

Sul piano costituzionale, questa tesi, secondo i suoi sostenitori, enfatizzava la funzione sociale della proprietà ex art. 42, secondo comma, Cost., interpretata come fonte di doveri inderogabili che impedirebbero al proprietario di sottrarsi unilateralmente alle responsabilità connesse al bene, specialmente quando questo presenti criticità ambientali o strutturali.

I precedenti giurisprudenziali: un quadro frammentato

Prima della pronuncia in esame, la giurisprudenza di legittimità aveva affrontato il tema solo tangenzialmente, offrendo indicazioni non univoche.

La giurisprudenza sulla rinuncia all’usucapione

Un filone consolidato, inaugurato da Cass. n. 4945/1996 e confermato da Cass. n. 8815/1998, Cass. n. 3122/1999 e Cass. n. 1363/2018, distingueva nettamente tra rinuncia all’usucapione maturata (non soggetta a forma scritta) e rinuncia alla proprietà già acquisita (soggetta invece all’atto scritto per effetto della disposizione dell’art. 1350 n. 5 c.c.). La sentenza n. 4945/1996, dissentendo dalla precedente Cass. n. 2616/1970, affermava che “non sembra ipotizzabile una rinuncia implicita al diritto di proprietà immobiliare con effetti erga omnes“, aggiungendo che “l’unico caso espressamente disciplinato” di abbandono del fondo servente ex art. 1070 c.c. “suona come deroga al principio di generale esclusione della rinuncia tacita alla proprietà immobiliare“.

Le Sezioni Unite sull’occupazione appropriativa

Le pronunce della Cassazione a Sezioni Unite nn. 3940-3946/1988, nel contesto dell’occupazione illegittima d’immobili per opere pubbliche, avevano affermato che “la rinunzia del proprietario assume costantemente carattere di gratuità, di volontaria accettazione, cioè, di una decurtazione del proprio patrimonio“, precisando che l’abbandono della proprietà sarebbe “proprio perché di per sé incapace di approdare ad effetti traslativi nei confronti di terzi determinati“, con conseguente attribuzione al patrimonio dello Stato ex art. 827 c.c.

Successivamente, le SS.UU. n. 1907/1997 avevano riconosciuto nell’azione risarcitoria per occupazione appropriativa “un meccanismo abdicatorio che non manca di riscontri nel nostro ordinamento positivo“, ma limitatamente al contesto espropriativo.

Il contributo del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato in Ad. Plen. n. 2/2020 aveva escluso che nella domanda risarcitoria per occupazione usurpativa potesse ravvisarsi una rinuncia abdicativa implicita, affermando che l’illecito permanente dell’autorità “viene meno nei casi previsti” dall’art. 42-bis T.U. Espropri, “salva la conclusione di un contratto traslativo tra le parti di natura transattiva“, senza però pronunciarsi sull’ammissibilità generale dell’istituto.

La soluzione delle Sezioni Unite: la rinuncia è ammissibile

Le Sezioni Unite hanno risolto la questione in senso favorevole all’ammissibilità della rinuncia abdicativa fornendo una ricostruzione sistematica articolata.

L’ammissibilità della rinuncia: fondamento sistematico

Secondo la Corte, la rinuncia alla proprietà immobiliare costituisce un “atto essenzialmente unilaterale” e non recettizio“la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto”.

Si tratta di una “modalità di esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo accordata dall’art. 832 cod. civ”, che realizza l’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione tra soggetto e bene.

Il superamento dell’argomento costituzionale

Particolarmente articolata è la confutazione degli argomenti costituzionali. Le Sezioni Unite hanno escluso che dall’art. 42, secondo comma, Cost. possa derivare “un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale“.

La funzione sociale, hanno precisato i giudici del Palazzaccio, “esprime, accanto alla somma dei poteri attribuiti al proprietario nel suo interesse, il dovere di partecipare alla soddisfazione di interessi generali“, ma “non trasforma la proprietà privata in una funzione pubblica” (richiamando Corte cost. n. 252/1983).

La Corte ha inoltre sottolineato che “il minimo costituzionale del diritto di proprietà è dato sia dal legame di appartenenza del bene, sia dall’apprezzabile valore economico dello stesso“. Quando questi elementi vengono meno, “non potendosi riqualificare il titolare come gestore nell’interesse collettivo“, deve ammettersi la dismissione del diritto.

L’acquisto statale ex art. 827 c.c. come mero effetto riflesso

La pronuncia chiarisce in modo netto la distinzione operata tra l’effetto dismissivo (interno all’atto di rinuncia) e l’acquisto statale ex art. 827 c.c. (effetto riflesso e automatico).

La Corte ha infatti precisato che “non nell’atto di rinuncia, ma nell’effetto riflesso essenziale che esso provoca, trova poi causa l’art. 827 cod. civ.“. Questa ricostruzione supera l’obiezione secondo cui la rinuncia configurerebbe un’imposizione unilaterale di acquisto in capo allo Stato: l’acquisizione deriva infatti non dalla volontà del rinunciante, ma dalla scelta legislativa di non ammettere immobili vacanti.

In altri termini, l’acquisto statale ex art. 827 c.c. non costituisce un effetto “interno” della rinuncia, ma un effetto riflesso che si produce ex lege quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene: lo Stato diventa proprietario non perché destinatario di un trasferimento, ma perché l’ordinamento non ammette che gli immobili restino senza padrone.

Non si configura, pertanto, un negozio bilaterale traslativo che richieda il consenso dell’acquirente, né lo Stato può esercitare un ipotetico “potere di rifiuto eliminativo” dell’acquisto.

I limiti del sindacato giudiziale: esclusione della nullità per causa illecita

Un aspetto di particolare rilievo della pronuncia riguarda l’esclusione di ogni sindacato sulla meritevolezza o liceità della causa, ovverosia sulla rilevanza del “fine egoistico” della rinuncia sull’operatività della rinuncia stessa, conseguenza della configurazione dell’acquisto statale come effetto riflesso del negozio e non effetto interno.

Le Sezioni Unite hanno affermato che la rinuncia “trova causa in sé stessa e non nell’atto di un altro contraente cui sia destinata“, soddisfacendo intrinsecamente il controllo di meritevolezza.

Le Sezioni Unite hanno poi escluso che il giudice possa dichiarare nulla la rinuncia animata da un “fine egoistico”, come quello di liberarsi di un immobile problematico accollando allo Stato costi e responsabilità.

Riguardo tale “fine egoistico” la Corte ha fornito una replica sui due piani formale e sostanziale.

Sul piano formale, ha richiamato la riserva di legge ex art. 42, secondo comma, Cost. secondo cui “le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, possono essere stabilite solo dal legislatore, e non dal giudice“, di talché dall’art. 42 Cost. non può ricavarsi un dovere di essere e di restare proprietario per “motivi di interesse generale”.

Sul piano sostanziale, ha escluso la configurabilità di un abuso del diritto, giacché la rinuncia esprime “l’interesse, a saldo totalmente negativo, a disfarsi della proprietà”, non un “esercizio della facoltà proprietaria diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento“. In altre parole, esprimendo essa essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi della titolarità del bene, non è ravvisabile un esercizio della facoltà dominicale diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento o a raggiungere un risultato economico non meritato.

Le questioni ancora aperte: responsabilità pregresse e prospettive de iure condendo

La pronuncia, affermato il principio, precisa alcuni corollari, relativi a questioni che la presa di posizione lascia scoperte.

La permanenza delle responsabilità risarcitorie

Le Sezioni Unite hanno chiarito che “la responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa“.

Lo Stato diviene quindi vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre rimane immutato l’assetto delle responsabilità inerente gli obblighi sorti prima, che rimangono in capo al vecchio proprietario rinunciante.

Questo principio trova conferma sistematica nell’art. 882 c.c., che nega l’effetto liberatorio per il rinunciante che “abbia dato causa col fatto proprio” al deterioramento del muro comune, e nella giurisprudenza consolidata (Cass. n. 18855/2013; Cass. SS.UU. n. 2951/2016) che esclude la natura di obbligazione propter rem per le responsabilità risarcitorie ex artt. 2051 e 2053 c.c.

Le prospettive di intervento legislativo

La sentenza non manca di evidenziare lo spazio per un intervento normativo in cui “il legislatore possa altrimenti rimodulare il vigente art. 827 cod. civ., in modo da trovare un diverso assetto di equilibrio nei rapporti tra pubblico e privato“. Possibili soluzioni potrebbero includere la procedimentalizzazione dell’acquisto statale, con valutazione della convenienza, o l’introduzione di limiti temporanei alla rinunciabilità per determinate categorie di immobili.

Le conseguenze pratiche: cosa cambia per i professionisti

La sentenza ha immediate ricadute operative per notai, avvocati e consulenti immobiliari. I notai potranno ricevere atti di rinuncia alla proprietà immobiliare senza dover sindacare le motivazioni economiche sottostanti, purché siano rispettati i requisiti formali previsti dagli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c. (forma scritta ad substantiam e trascrizione).

Resta fermo che la trascrizione della rinuncia deve essere eseguita contro il rinunciante e non produce la funzione tipica di dirimere conflitti tra più acquirenti, trattandosi di acquisto a titolo originario da parte dello Stato. La sentenza suggerisce comunque l’opportunità di eseguire la formalità anche in favore dello Stato, per esigenze di continuità delle trascrizioni e tutela dell’affidamento dei terzi.

Un aspetto rilevante per i consulenti riguarda le responsabilità pregresse. La rinuncia non ha effetto liberatorio: il rinunciante continua a rispondere dei danni causalmente collegati alla negligente costruzione, manutenzione o custodia dell’immobile verificatisi prima della rinuncia, mentre lo Stato diviene vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo l’acquisto.

Ci sia concessa qualche riflessione generale sulle conseguenze della rinuncia alla proprietà

La pronuncia in commento dichiaratamente fornisce una risposta, in realtà molto chiara e lineare, al problema della rinuncia alla proprietà, ma surrettiziamente fa sorgere il problema opposto, quello dell’acquisto della proprietà da parte della collettività.

Siamo abituati a ragionare in termini di diritti e quindi tendiamo, a primo acchito, a vedere nella proprietà immobiliare i vantaggi che determina per la propria posizione sociale, il maggior prestigio, l’arricchimento del patrimonio, il privilegio se veniamo dall’alto,  il riscatto sociale se veniamo dal basso.

Nella costruzione del nostro sistema diritto, nella redazione del codice, ci si è preoccupati di stabilire che nel nostro ordinamento non possa esistere un immobile senza proprietario ed abbiamo indicato per questo caso, quale destinatario della proprietà, lo Stato.

Sempre a primo acchito siamo portati, ragionando come ragioniamo, a considerare questa norma come un residuato bellico, il retaggio del motto “tutto nello stato niente al di fuori dello stato nulla contro lo stato” pronunciato da qualcuno in un discorso alla Scala di Milano grossomodo un secolo fa, fantasma di un’Italia che non c’è più.

Se ragioniamo come ragioniamo, perché, oggi, dovremmo regalare la proprietà degli immobili vacanti proprio allo Stato? Perché non ad enti del terzo settore? Associazioni benefiche? Comitati sociali? Aggregazioni civiche?

Perché ragionare come ragioniamo è gravemente sbagliato.

Da che mondo è mondo il sistema della proprietà immobiliare si è sviluppato per garantire il controllo del territorio ed individuare dei responsabili che possano mantenerlo e coltivarlo.

La proprietà è prima di tutto un onere: è la nostra mentalità distorta – ma è una distorsione che parte da tempi lontani – che ci porta a vederla come diritto.

In realtà la proprietà costa.

Fatica, impegno, energie e, volgarmente, soldi.

Molti soldi.

Un terreno posto nella miglior posizione e versante nel miglior stato deve essere mantenuto e pulito, altrimenti cade rapidamente in dissesto e può trasformarsi in un pericolo per lo stesso proprietario, per i vicini e per chi vi possa disgraziatamente venire a contatto.

Un fabbricato di pregio deve essere periodicamente manutenuto, altrimenti degrada e diventa fonte di pericolo e infine va demolito.

Se questa è la realtà dei beni nelle migliori condizioni, utili ed economicamente profittevoli, che ne è di quelli improduttivi?

Che ne è del costone di montagna a bosco inaccessibile? Che ne è del terreno franoso? Che ne è del fabbricato pericolante?

Quando ci rendiamo conto che la proprietà è un costo e non un vantaggio non la vogliamo.

Ed ecco la rinuncia abdicativa.

La pronuncia punta il dito proprio su queste situazioni, facendoci capire – se vogliamo prenderci un po’ di tempo per rifletterci sopra –  che, seppur nella miopia dell’epoca che fu, chi ha scritto il codice civile forse non ha sbagliato né a stabilire che non possono esservi beni immobili senza proprietario – e questo per le ragioni di sicurezza pubblica che ci appaiono immediatamente evidenti quando ci rappresentiamo, ad esempio, l’agro franoso – né ad indicare lo Stato come ultimo destinatario della proprietà vacante, in quanto si tratta dell’unico soggetto per definizione fornito di risorse adeguate alla gestione di beni critici.

Aprire tuttavia in modo indiscriminato alla rinuncia alla proprietà in un sistema in cui l’uso dei beni immobili è sottoposto ad un regime di ipertrofia vincolistica, ci pone di fronte a nuovi scenari. E non a caso la stessa pronuncia invoca l’intervento del legislatore.

Considerato che la proprietà costa, ogni bene privo di una destinazione produttiva di reddito è potenzialmente papabile di rinuncia. Pensiamo ad esempio ai terreni gravati da vincoli ambientali, come i corridoi ecologici; oppure i boschi; o quei fazzoletti di terra che troviamo all’interno dei centri edificati, troppo piccoli per avere un indice di fabbricabilità e magari vincolati a verde.

Nel sistema che abitiamo, una volta stabilizzato, come pare a seguito di questa pronuncia, il regime della rinunciabilità alla proprietà, è possibile che si verifichi un incremento delle abdicazioni, che potranno riguardare non soltanto i beni oggettivamente critici (come, a titolo di esempio, i terreni geologicamente instabili), ma tutti i beni per i quali non sia possibile una forma di utilizzo che quantomeno neutralizzi i costi di mantenimento.

Se il sistema oggi è più o meno in equilibrio, anche se gli atti di rinuncia abdicativa formati anche prima della pronuncia oggettivamente non sono stati pochi, basterebbe un minimo elemento destabilizzatore (ad esempio un aumento delle imposte sulla proprietà) per provocare un boom di rinunce, con cui verrebbero riversati sullo Stato (e quindi sulla collettività) tutti i costi di gestione di un patrimonio immobiliare enorme e totalmente improduttivo.

In quel caso le opzioni, per chi ci governa, sarebbero tre.

Prima soluzione: riformare il sistema istituzionale che provvede alla gestione di demanio e patrimonio in modo da farlo funzionare.

Seconda soluzione: alleggerire il sistema dei vincoli nella speranza che, lasciando maggiori potenzialità di utilizzo profittevole degli immobili, si riducano le occasioni di rinuncia.

Terza soluzione: lasciare tutto com’è e abbandonare gli immobili a se stessi, come s’è sempre fatto quando si tratta di demanio e patrimonio.

Lasciamo a chi legge ipotizzare quale sia la soluzione che ha più probabilità di essere adottata, rinviando la discussione a quando l’intero versante dilavato e abbandonato di una montagna, al 100% di proprietà statale, franerà in una notte di pioggia sulla ridente cittadina che anima la valle sottostante.

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