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Lastrico solare condominiale: uso legittimo o abuso?

Fotovoltaico sulla copertura comune: dove la giurisprudenza fissa il confine

Immaginate questo scenario: il condomino dell’ultimo piano installa, di propria iniziativa, un impianto fotovoltaico sul lastrico solare condominiale, occupandone stabilmente una porzione significativa. Il tutto senza informare l’assemblea, senza delibera, senza nemmeno avvisare gli altri condomini. Quando questi ultimi protestano, lui risponde che il lastrico è parte comune e che ciascuno ha il diritto di usarlo. Ha torto? Ha ragione? La risposta è meno lineare di quanto si potrebbe pensare.

Una recentissima decisione del Tribunale di Venezia, la n. 703 del 23 gennaio 2026, si confronta direttamente con questo problema e ci permette di approfondire il tema di quando l’uso di un bene comune da parte di un singolo condomino cessa di essere legittimo esercizio di un diritto e diventa invece abuso che lede i diritti degli altri.

Per rispondere, occorre ripercorrere il quadro normativo e giurisprudenziale che governa la materia — che è, lo anticipo, più articolato di quanto la pratica quotidiana a volte faccia supporre.

Sommario

1. Il lastrico solare come parte comune del condominio

Il punto di partenza è necessariamente normativo. L’art. 1117, n. 1, c.c. — nella versione vigente dopo la riforma del condominio introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 — include espressamente tra le parti comuni degli edifici «il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari».

Il lastrico solare è quindi, per definizione di legge, una parte comune. Ciò vale a meno che il contrario non risulti dal titolo — ossia dall’atto di compravendita, dal regolamento condominiale di natura contrattuale, o da un altro atto avente data certa anteriore alla costituzione del condominio. In assenza di tali eccezioni, la presunzione di comunione è assoluta.

Questa qualificazione ha conseguenze molto concrete: il lastrico solare appartiene a tutti i condomini, in proporzione al valore delle rispettive unità immobiliari ai sensi dell’art. 1118, c. 1, c.c., e a tutti i condomini competono i diritti e gli obblighi che derivano da tale comproprietà. Tra questi, il diritto d’uso — che però non è illimitato.

Vale peraltro ricordare una distinzione che non di rado crea confusione nella pratica: il lastrico solare di copertura — che copre l’intero edificio o una sua parte — è diverso dalla terrazza a livello, che svolge la stessa funzione di copertura ma è accessibile dall’unità immobiliare sottostante e di questa costituisce, almeno parzialmente, pertinenza. La distinzione non è meramente accademica: incide sulle spese di manutenzione, disciplinate dall’art. 1126 c.c. secondo il noto criterio del riparto per terzi e due terzi, e sui diritti d’uso dei singoli condomini. Nel presente contributo ci riferiamo prevalentemente al lastrico solare inteso in senso proprio.

2. Il diritto d’uso delle parti comuni: l’art. 1102 c.c. e i suoi limiti

Il diritto di ciascun condomino di usare le parti comuni in condominio, declinato dalle norme specifiche promulgate in quest’ambito, trae la sua origine dai principi sanciti, in materia di comunione dall’art. 1102, c. 1, c.c., secondo cui «ciascun partecipante [appunto alla comunione NdR] può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Questa norma è la chiave di lettura dell’intera problematica. Il diritto d’uso delle parti comuni esiste ed è garantito dalla legge, ma è temperato da due condizioni fondamentali:

  1. il divieto di alterare la destinazione della parte comune;
  2. il divieto di impedire il pari uso agli altri condomini.

Queste due condizioni sembrano semplici, ma nella pratica danno luogo a un contenzioso considerevole — specie quando l’uso che un condomino intende fare della parte comune è particolarmente intenso, esclusivo o trasformativo.

2.1 Parità di godimento e alterazione della destinazione

La parità di godimento non significa che tutti debbano usare la cosa comune allo stesso modo o nella stessa misura: significa che l’uso di uno non deve precludere il pari diritto degli altri. Un condomino che occupi stabilmente e in via esclusiva l’intera superficie del lastrico solare — per esempio con pannelli fotovoltaici che ne occupino tutta l’estensione praticabile — impedisce agli altri condomini di esercitare il loro diritto d’uso: questo è il primo campanello d’allarme sotto il profilo dell’art. 1102 c.c.

L’alterazione della destinazione, invece, riguarda la funzione della parte comune. Il lastrico solare ha una funzione precipua di copertura e protezione dell’edificio. Un uso che pregiudichi questa funzione — per esempio attraverso perforazioni strutturali, modifiche alla tenuta idrica, o trasformazioni permanenti della superficie — può integrare gli estremi dell’alterazione della destinazione, con le conseguenze che ne derivano.

2.2 L’uso esclusivo da parte di un solo condomino

Un profilo particolarmente delicato riguarda l’ipotesi in cui l’uso del lastrico solare sia di fatto appannaggio di un unico condomino — tipicamente quello dell’ultimo piano, che vi accede direttamente dalla propria unità immobiliare. In questi casi, la giurisprudenza ha elaborato una distinzione tra:

  • uso esclusivo convenzionale: il condomino è titolare di un diritto di uso esclusivo riconosciuto dal regolamento contrattuale o dall’atto di acquisto; in questo caso, le spese di manutenzione e riparazione del lastrico sono disciplinate dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condomino con uso esclusivo, due terzi a carico degli altri);
  • uso esclusivo di fatto: il condomino usa il lastrico come se fosse suo, ma senza un titolo che lo legittimi; in questo caso, gli altri condomini possono contestarne l’uso e richiedere la restituzione alla destinazione comune.

La distinzione è fondamentale per valutare la legittimità delle installazioni e trasformazioni che un condomino intenda realizzare sul lastrico.

3. Innovazioni e modifiche: quando serve l’assemblea

L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso della cosa comune così com’è. Ma cosa accade quando un condomino vuole modificarla? Qui entra in gioco la disciplina delle innovazioni, regolata dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

L’art. 1120, c. 1, c.c. definisce le innovazioni come le opere di miglioramento o, più in generale, di modificazione delle parti comuni dell’edificio. Per essere approvate validamente, le innovazioni richiedono la delibera dell’assemblea con una maggioranza qualificata.

3.1 Innovazioni lecite e innovazioni vietate

Non tutte le innovazioni sono ammissibili. L’art. 1120, c. 2, c.c. vieta le innovazioni che:

  • «possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato»;
  • «ne alterino il decoro architettonico»;
  • «rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Quest’ultima condizione è di particolare rilievo per il tema che stiamo analizzando: un’innovazione che trasformi il lastrico solare in modo da renderlo inaccessibile o inutilizzabile per gli altri condomini è vietata a prescindere dalla volontà della maggioranza assembleare. Il divieto, in questo caso, opera come un limite assoluto che nemmeno l’unanimità assembleare potrebbe superare.

3.2 I quorum deliberativi e il regime del fotovoltaico

Per le innovazioni lecite, l’art. 1120, c. 1, c.c. richiede la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. Una maggioranza rafforzata, dunque, che riflette la rilevanza delle modifiche sulle parti comuni.

Per le innovazioni specificamente destinate alla realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, la L. 220/2012 ha introdotto una disciplina di favore: l’art. 1120, c. 2, c.c. include tra le innovazioni ordinariamente ammissibili quelle aventi ad oggetto la realizzazione di opere e interventi in materia energetica, con delibera adottabile dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Ma — e qui è il punto — questa facilitazione riguarda le delibere assembleari, non certo il potere del singolo condomino di agire autonomamente e unilateralmente.

4. Il fotovoltaico sul lastrico solare condominiale

Una delle due decisioni in commento riguarda proprio l’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare condominiale. È una questione di bruciante attualità nel Paese del Sole, considerato il boom del fotovoltaico degli ultimi anni e le numerose agevolazioni fiscali che ne hanno incentivato la diffusione, oltre alle esigenze di potenziamento della produzione di energia da fonti rinnovabili indotte dal cambiamento climatico e dalle a dir poco precarie condizioni geopolitiche degli ultimi tempi.

4.1 Il singolo condomino può agire da solo?

La risposta della giurisprudenza è tendenzialmente negativa, salvo condizioni molto specifiche. Un condomino che voglia installare pannelli fotovoltaici sul lastrico solare comune non può farlo unilateralmente, per almeno tre ordini di ragioni.

In primo luogo, l’installazione di pannelli fotovoltaici occupa una porzione della superficie comune in modo stabile e duraturo: questo potenzialmente impedisce o limita il pari uso degli altri condomini, integrando la fattispecie vietata dall’art. 1102, c. 1, c.c. L’entità dell’occupazione è rilevante: una piccola installazione su una superficie molto estesa potrebbe essere tollerata; un impianto che copra la quasi totalità della falda disponibile non lo è.

In secondo luogo, l’installazione di impianti fotovoltaici può comportare modificazioni strutturali della copertura — perforazioni, ancoraggio di strutture portanti, passaggi di cavi — che rientrano nella categoria delle innovazioni e richiedono pertanto delibera assembleare ai sensi dell’art. 1120 c.c.

In terzo luogo, se l’impianto è destinato a servire esclusivamente l’unità privata del condomino che lo installa — e non le parti comuni o l’intero condominio — vi è un evidente squilibrio: un bene di tutti viene utilizzato per produrre un beneficio privato. Questo profilo è oggetto di un vivace dibattito, e la tendenza più recente della giurisprudenza è nel senso di richiedere comunque un’autorizzazione assembleare, anche quando l’installazione non comporti modifiche strutturali.

Va detto che la situazione è parzialmente diversa se il condomino installa i pannelli su una porzione del lastrico di sua pertinenza esclusiva — per esempio, una terrazza a livello privata accessibile solo dalla propria unità: in quel caso, trattandosi di una modifica all’interno della sfera di disponibilità del singolo, le restrizioni di cui all’art. 1120 c.c. non trovano direttamente applicazione, fermo restando il rispetto delle norme urbanistico-edilizie e paesaggistiche applicabili.

4.2 Il ruolo dell’assemblea condominiale

La via maestra per l’installazione di impianti fotovoltaici sul lastrico solare comune è quella della delibera assembleare, con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c. La delibera può autorizzare:

  1. un impianto condominiale, a beneficio di tutti i condomini, con ripartizione delle spese e dei proventi secondo le tabelle millesimali;
  2. un impianto privato, a beneficio del singolo richiedente, a condizione che l’assemblea autorizzi tale uso — in parte esclusivo — della parte comune, prevedendo le adeguate compensazioni nei confronti degli altri condomini.

In entrambi i casi, la delibera deve rispettare i requisiti formali e sostanziali previsti dalla legge e non può approvare innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1120, c. 2, c.c. Un impianto che pregiudichi la stabilità del fabbricato o alteri il decoro architettonico non è approvabile nemmeno con voto unanime.

5. Riflessioni conclusive

Il lastrico solare condominiale è un terreno fertile per i conflitti, e non è difficile capirne il motivo: è una superficie potenzialmente preziosa — per il fotovoltaico, per l’abitabilità, per la vista — è di proprietà comune ma spesso accessibile di fatto a pochi, ed è soggetta a una disciplina che molti condomini, e non pochi operatori del settore, ignorano o sottovalutano.

La pronuncia in commentoconferma una linea giurisprudenziale consolidata da decenni: il diritto d’uso delle parti comuni non è assoluto e non comprende il potere di trasformarle, di occuparle in via esclusiva, o di destinarle a usi privati che escludano gli altri condomini. La risposta al quesito posto nell’incipit — ha ragione il condomino che installa pannelli senza delibera assembleare? — è, in linea di principio, negativa. Ma i margini di incertezza applicativa non mancano.

Ci sono alcune domande che nella prartica rimangono spesso aperte.

  1. Fino a che punto un’installazione fotovoltaica può essere considerata “uso” e non “innovazione”? Il confine non è sempre nitido, e dipende dall’entità dell’occupazione, dalla reversibilità dell’installazione e dall’impatto sulle parti strutturali.
  2. Cosa accade se l’assemblea condominiale approva un’installazione privata su un bene comune? La delibera è valida? Può essere impugnata dai condomini dissenzienti? L’art. 1137 c.c. prevede il termine di trenta giorni per l’impugnazione, ma la validità della delibera dipende comunque dal rispetto dei limiti imperativi posti dalla legge.
  3. Quale tutela hanno i condomini danneggiati da una trasformazione non autorizzata? La risposta è: piena. Possono agire in sede civile per l’accertamento dell’illecito e il ripristino dello stato anteriore, e possono denunciare l’abuso edilizio all’autorità amministrativa competente.

In definitiva, il messaggio che emerge — e che è opportuno tenere bene a mente, sia nella consulenza ai privati sia nella gestione condominiale — è che il lastrico solare è un bene comune nel senso più pieno del termine: non un corridoio di pertinenza dell’ultimo piano, non una proprietà privata mascherata, ma una parte dell’edificio che appartiene a tutti e che tutti hanno il diritto di usare, nei limiti e con il rispetto che la legge impone. L’assemblea condominiale rimane lo strumento ordinario e insostituibile per governare le trasformazioni delle parti comuni: chi la scavalca, agendo unilateralmente, si espone a conseguenze che possono essere ben più serie di quanto la facilità apparente dell’azione iniziale potesse far presagire.

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Conformità catastale e nullità del contratto: basta la dichiarazione, non serve verificarne la veridicità. E vale anche se il trasferimento lo pronuncia il giudice.

La Cassazione civile fa il punto sulla natura di nullità testuale della norma che impone la dichiarazione di conformità catastale negli atti notarili

La Cassazione civile, con la sentenza n. 27531/2025, interviene su una questione di grande rilevanza nell’ambito delle compravendite immobiliari, facendo il punto sulla natura e chiarendo i confini della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 in materia di conformità catastale degli immobili.

La norma ha creato non pochi problemi fin dalla sua introduzione con il D.L. 78/2010 in quanto pretende che, ai fini della validità degli atti tra vivi, la dichiarazione in contratto della corrispondenza dell’immobile ai dati e alle planimetrie catastali e si è prestata fin da subito a suscitare dubbi interpretativi riguardo la sua effettiva portata ed ha dato luogo ad un ampio confronto giurisprudenziale.

E il perché è chiaro: la conformità catastale, e in particolare la corrispondenza della planimetria allo stato dell’immobile, se intesa in senso rigoroso, costituisce un ostacolo importante alla circolazione degli immobili parzialmente irregolari, che costituiscono la maggioranza del patrimonio edilizio italiano.

La pronuncia ci permette di trarre le fila sulla linea interpretativa che si è via via consolidata sull’interpretazione di questa particolare disposizione e circoscrivere il perimetro dell’effettiva incommerciabilità degli immobili con abusi edilizi, chiarendo anche cosa avviene nel caso in cui il trasferimento non avvenga di fronte al notaio ma venga ordinato dal giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Ma vediamo il caso.

Sommario

La vicenda processuale

La controversia origina da un’azione di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di vendita immobiliare. Il Tribunale di Verona aveva accolto la domanda disponendo il trasferimento della proprietà. La Corte d’appello di Venezia aveva invece riformato la sentenza, rigettando la domanda per mancanza di conformità catastale, rilevando che le difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie catastali, accertate mediante consulenza tecnica d’ufficio, impedivano l’emanazione della sentenza di trasferimento coattivo.

Il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione, deducendo che la nullità prevista dalla norma avrebbe carattere formale e testuale, essendo sufficiente la presenza nell’atto della dichiarazione di conformità o dell’attestazione del tecnico, senza che fosse necessaria la verifica dell’effettiva corrispondenza allo stato di fatto.

La Cassazione, con ordinanza interlocutoria 364/2025, aveva rimesso la causa alla pubblica udienza per l’esame di una questione nomofilattica di particolare rilevanza, individuando il nodo problematico nella seguente formulazione: se il sindacato rimesso al giudice di merito in materia di accertamento della coerenza catastale sia limitato alla sola verifica della presenza delle dichiarazioni attestanti la conformità ovvero se esso si estenda al controllo del contenuto delle stesse, soprattutto in presenza di un compendio istruttorio dal quale emergano risultanze contraddittorie.

Il quadro normativo di riferimento

L’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, introdotto dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, conv. con modificazioni dalla L. 122/2010, stabilisce che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Sulla portata di tale norma si è espressa, all’indomani della sua promulgazione, l’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate) è intervenuta con la circolare n. 2/2010 del 9.7.2010, con la quale si sono forniti agli uffici gli indirizzi interpretativi necessari per l’applicazione della norma. Nonostante si tratti di una circolare indirizzata ai catasti, e quindi, in quanto tale, non abbia valore cogente rispetto alle linee interpretative che sovrintendono l’applicazione della normativa nell’ordinamento, contiene soluzioni particolarmente ponderate, che non collidono con i canoni interpretativi della materia ed è da tenersi in alta considerazione.

Non è un caso se anche la Cassazione, in questa e in altre pronunce, la cita più volte e non per smontarla.

Tornando alla norma, essa indica le formalità da osservarsi in ordine alla conformità (o coerenza, riprendendo la terminologia della circolare, o allineamento) catastale degli immobili e si suddivide in due periodi, che disciplinano due distinte forme di tale conformità.

La prima attiene alla “conformità oggettiva” degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, per cui è richiesto che gli “atti pubblici” e le “scritture private autenticate” tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” (oppure una attestazione sostitutiva rilasciata da un tecnico abilitato).

La seconda attiene alla “conformità soggettiva” e concerne la corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle dei registri immobiliari, quindi sostanzialmente la corrispondenza delle ditte con le intestazioni.

Nel caso in cui difetti la dichiarazione o attestazione circa la conformità catastale oggettiva, che deve essere effettuata dal privato (o dal suo tecnico), è comminata la nullità dell’atto.

Per contro, la norma non detta alcuna sanzione per il caso di inadempimento dell’obbligo di verifica soggettiva, che attiene alle incombenze del notaio.

Il Comma 1 ter

Nella formulazione originaria la norma non prevedeva nessuna possibilità di sanatoria dell’atto nel caso di nullità per mancanza della dichiarazione / attestazione.

La possibilità di regolarizzazione è stata introdotta in un secondo momento, con l’art. 8, comma 1-bis, del DL n. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 96/2017, con cui è stato introdotto nell’art. 29 il comma 1 ter, secondo cui “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’art. 10, terzo comma, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23”.

È possibile pertanto, in caso di mancanza della dichiarazione o dei dati catastali, la “confermazione dell’atto” mediante un atto successivo, anche formato da una sola della parti, redatto con la stessa forma del primo, che contenga la dichiarazione o i dati originariamente omessi.

L’evoluzione giurisprudenziale sulla natura della nullità

Riguardo la natura delle nullità comminata dalla disposizione in esame, la giurisprudenza ha progressivamente chiarito che si tratta di una nullità di carattere formale e testuale ai sensi del terzo comma dell’art. 1418, C.C., non quindi una nullità virtuale ai sensi del primo comma, né una nullità strutturale ai sensi del secondo comma.

Questo principio è stato espresso, oltre che dalla pronuncia in commento, da un nutrito novero di pronunce di Cassazione, in particolare, ma non solo, della sezione seconda, tanto da potersi dire ormai stabilizzato: Cass. Sez. 2, Ord. n. 8989/2024, Cass. Sez. 2 n. 641/2023, Cass. Sez. 2 n. 4216/2022, Cass. n. 39403/2021, Cass. n. 16519/2020, Cass. Sez. 2 n. 14765/2016, Cass. Sez. 2 n. 11507/2016, Cass. Sez. 2 n. 8611/2014, Cass. Sez. 6-3 n. 5913/2011.

La qualificazione in questi termini, che si pone in continuità con la qualificazione come testuali delle nullità per mancanza delle menzioni urbanistiche in atti (art. 46 TUE e artt. 17 e 40 L. 47/1985, secondo la nota sentenza Cass. S.U. n. 8230/2019) non è priva di conseguenze pratiche rilevanti.

Secondo questo orientamento giurisprudenziale, infatti, non potendo le nullità di tipo “testuale” prescindere dai limiti inerenti la formulazione letterale della norma che le commina, alla pari con quanto prescritto per la mancanza delle menzioni urbanistiche, la nullità colpisce solo gli atti in cui manchi la dichiarazione di parte disponente o l’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata.

Questo tuttavia, esattamente come prescritto per le nullità relative alla mancanza delle menzioni urbanistiche, a condizione che la dichiarazione (o attestazione sostitutiva) sia riferibile a quell’immobile.

La conseguenza è che, ai fini della validità dell’atto è sufficiente vi siano le menzioni e dichiarazioni prescritte dalla legge, anche se, in ipotesi, non veritiere.

Quindi anche una dichiarazione o un’attestazione inesatta, se non addirittura falsa, sarebbe idonea a evitare la nullità dell’atto, salvo, e questo la sentenza in commento lo precisa molto chiaramente, che si tratti di una falsità conclamata e rilevabile anche a prima vista da un soggetto inesperto, nel qual caso la dichiarazione (o l’attestazione) sarebbe da ritenersi inesistente e l’atto nullo.

Il contenuto della dichiarazione di conformità

La pronuncia offre diversi chiarimenti che permettono di definire in modo chiaro l’ambito operativo delle condizioni indispensabili per l’applicazione delle disposizioni di cui all’art. 29, commi 1-bis e 1-ter, della legge n. 52/1985 sul c.d. allineamento.

Andiamo per ordine.

In primo luogo deve trattarsi di atti tra vivi, il che esclude i trasferimenti per causa di morte (successioni e legati testamentari).

Deve poi  trattarsi di atti che dispongono di diritti reali esclusi i diritti reali di garanzia.

Deve trattarsi di atti che dispongono il trasferimento (o costituzione / scioglimento di comunione) attuale dei diritti reali, non il loro trasferimento futuro, quindi restano esclusi i contratti preliminari (in proposito vedasi Cass. Ord. n. 19897/2024 e Cass. Ord. n. 7521/2022).

Deve trattarsi di atti atti pubblici o scritture private autenticatequindi rogati da notaio o altro pubblico ufficiale abilitato.

Deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati già esistenti, quindi, in termini catastali, di unità immobiliari urbane già censite o comunque censibili nel catasto fabbricati e non nel catasto terreni (Cass. Ord. n. 20666/2025).

Quale requisito legittimante, la norma richiede la dichiarazione di parte di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quali elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene rilevanti ai fini fiscali, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (sull’estensione della dichiarazione anche ai dati catastali vedasi Cass. n. 27181/2022; Cass. Ord. n. 21828/2019; Cass. n. 29894/2018; Cass. n. 20465/2016; Cass. n. 8611/2014), ovvero, in sua sostituzione, ad un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, ovverosia un geometra, un architetto, un ingegnere civile o un perito industriale per le attività di competenza.

La norma, nel richiedere che la dichiarazione sia resa dagli intestatari degli immobili negoziati, intende riferirsi a coloro i quali dispongono del diritto (alienanti, costituenti di diritti reali, condividenti, ecc., ossia dai disponenti), anche se diversi dagli intestatari catastali.

 Detta asserzione deve essere rilasciata da coloro che dispongono del diritto, ossia dai disponenti, anche se diversi dagli intestatari catastali.

La norma non esige un’attestazione giurata, né prescrive altre specifiche formalità redazionali, quali la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, né per la dichiarazione diretta, né per l’attestazione sostitutiva da parte del tecnico.

Per quanto riguarda il contenuto, l’inciso “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale” sta a significare che gli adempimenti imposti dalla normativa debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale. In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all’aggiornamento catastale.

La sentenza conferma quanto chiarito dalla circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010, secondo cui l’obbligo della denuncia di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso.

Non assumono invece rilievo le variazioni dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa debbono essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull’attribuzione della classe e della categoria, ossia la classe, la categoria, la consistenza e la rendita catastale.

L’attestazione del tecnico non costituisce un atto di parte, bensì di un terzo abilitato, sicché l’iniziativa per la sua redazione – e il relativo conferimento incarico e conseguente obbligo di pagamento – può essere assunta da ognuna delle parti che partecipano all’atto.

Dovendo sostituire la dichiarazione di parte che, altrimenti, dovrebbe essere riportata in atto, detta attestazione scritta deve essere allegata all’atto, su richiesta del disponente stesso oppure dell’acquirente del diritto. Non è esclusa la possibilità di una costituzione in atto del tecnico (che, pertanto, dovrà sottoscrivere l’atto traslativo o divisionale), che a quel punto attesterà la conformità  con dichiarazione resa nell’atto medesimo.

Le conseguenze della dichiarazione difforme o mendace

Seppur non determina la nullità dell’atto, la dichiarazione mendace non è scevra di conseguenze per chi l’ha pronunciata: espone infatti chi l’ha resa a responsabilità civile per i danni cagionati alla controparte, nonché a responsabilità penale, qualora fosse ravvisabile il reato di falso ideologico commesso da privato in atto pubblico ex art. 483 C.P. Si vedano in proposito Cass. pen. n. 5178 del 12/12/2017, depositata il 02/02/2018; Cass. pen n. 11628 del 30/11/2011, depositata il 26/03/2012; Cass. pen. n. 35999 del 03/06/2008, depositata il 19/09/2008.

Inoltre, la non conformità sul piano sostanziale espone le parti al rischio di accertamento e  qualora dovesse riscontrarsi, successivamente alla stipulazione, resterebbero operanti le conseguenze di carattere tributario derivanti dalla difformità.

L’applicazione alle azioni di esecuzione specifica

Allorché l’effetto traslativo sia invocato a mezzo dell’azione giudiziale di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., gli elementi di cui all’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, secondo la pronuncia in commento, costituiscono una condizione, e non già un presupposto, di detta azione. Questo allo scopo di omologare i requisiti prescritti, a pena di nullità, per la produzione dell’effetto traslativo in via negoziale a quelli esigibili per la produzione del medesimo effetto per via giudiziale.

Non è richiesto che il giudice dell’azione di esecuzione specifica esplichi un’indagine tecnica allo scopo di verificare che la dichiarazione o l’attestazione siano veritiere. È sufficiente, al fine di garantire la possibilità della produzione dell’effetto traslativo, che nel giudizio sia allegata la dichiarazione di conformità dell’intestatario promittente venditore o l’attestazione sostitutiva di un tecnico. Tali adempimenti costituiscono ragione satisfattiva atta a permettere la disposizione della traslazione per via giudiziale, sempre che l’incoerenza non risulti dagli atti.

La Cassazione ha avuto modo di affermare questo principio in numerose pronunce. Già con la sentenza 12654/2020 si era precisato che per la disposizione dell’effetto traslativo è sufficiente che vi sia la dichiarazione dell’intestatario o l’attestazione del tecnico incaricato circa la conformità catastale, senza alcun onere di verifica dell’effettività di tale coerenza. La sentenza 20526/2020 aveva poi chiarito che nel giudizio di esecuzione in forma specifica la conformità catastale oggettiva costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione.

I principi di diritto affermati dalla Cassazione

Nella sentenza in commento, la Cassazione, accogliendo il ricorso e cassando la sentenza impugnata con rinvio, ha enunciato due principi di diritto che portano a stabilizzare gli orientamenti interpretativi dell’art. 29 comma 1 bus L. 52/1985.

Il primo principio conferma che la nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità formale e testuale. Con tale espressione deve intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti.

Il secondo principio stabilisce che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione, senza alcun onere di verifica dell’effettività della coerenza catastale, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione o attestazione può essere ritenuta inesistente e l’effetto traslativo è precluso.

Riflessioni conclusive

La pronuncia della Cassazione per i principi di diritto affermati e per la disamina giurisprudenziale condotta, assume, ad oggi, una valenza dirimente nel definire la portata della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985. La qualificazione in termini di nullità formale e testuale, con l’esclusione di ogni onere di verifica della veridicità della dichiarazione o attestazione, determina conseguenze pratiche di grande rilievo.

Dal punto di vista processuale, il giudice chiamato a pronunciare una sentenza di trasferimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. non è tenuto a verificare l’effettiva conformità catastale dell’immobile, ma solo a riscontrare la presenza della dichiarazione o attestazione. E questo limita significativamente il carico istruttorio e teoricamente (molto teoricamente) dovrebbe accelerare i tempi della decisione.

Dal punto di vista sostanziale, la validità dell’atto negoziale non è condizionata alla veridicità della dichiarazione, ma solo alla sua presenza. Questo significa che anche in presenza di difformità catastali l’atto di trasferimento è valido, con le conseguenze sanzionatorie a carico del dichiarante mendace sul piano civile e penale, ma senza che ciò incida sulla circolazione del bene.

La soluzione adottata dalla Cassazione appare coerente con la ratio della norma, che ha finalità essenzialmente fiscali di contrasto all’evasione attraverso l’emersione dei fabbricati fantasma. La nullità è comminata per incentivare la presentazione delle dichiarazioni e attestazioni, non per impedire la circolazione degli immobili con difformità catastali.

Resta naturalmente ferma la possibilità di procedere all’aggiornamento catastale, che costituisce un obbligo per il proprietario qualora le difformità incidano su elementi rilevanti quali la rendita catastale. Ma tale obbligo opera sul piano amministrativo e fiscale, senza riflettersi sulla validità degli atti di trasferimento già perfezionati, purché contenenti le prescritte dichiarazioni o attestazioni.

Resta però un’unica, ultima riflessione.

Se davvero si tratta di nullità testuale – e personalmente sono fermamente d’accordo sul punto – che senso ha che il comma 1 ter dell’art. 29 in tema di confermazione si esprima in questi termini: “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto”.

Se davvero la difformità non conta niente ai fini della nullità, la frase “o dalla loro difformità allo stato di fatto” stona un po’ non trovate?

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Pareti finestrate e distanze tra edifici: il nodo delle luci e delle porte antincendio

Il Consiglio di Stato ripercorre gli orientamenti in essere e chiarisce come deve avvenire la qualificazione di veduta

La sentenza CdS 7207/2025 affronta una questione di grande rilevanza pratica: quando una parete può essere considerata finestrata ai fini dell’applicazione delle distanze minime tra edifici previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

La pronuncia ripercorre gli orientamenti giurisprudenziali in materia e chiarisce quando luci e porte rilevano e quando no, ai fini del rispetto della disposizione.

Sommario

La vicenda processuale

La controversia nasce dall’autorizzazione rilasciata dal Comune di Pordenone – siamo in Friuli Venezia Giulia – per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione di manufatti esistenti, con applicazione della deroga di cui all’art. 12 ter della legge regionale del Friuli Venezia Giulia 3/2001. Una società concorrente aveva impugnato il provvedimento deducendo, tra le altre censure, la violazione delle distanze minime tra edifici previste dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Secondo la ricorrente, il progetto autorizzato avrebbe violato la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate, in quanto sulla parete dell’edificio antistante erano presenti una porta antincendio e alcune luci, che andrebbero considerate rilevanti ai fini delle distanze.

Il TAR aveva dichiarato inammissibile il ricorso. La società aveva quindi proposto appello, riproponendo anche nel merito le censure relative alle distanze.

La disciplina delle distanze tra edifici

Il nodo della controversia inerisce l’interpretazione della disposizione di cui all’art. 9, comma 1, n. 2, del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, che, in materia di limiti di distanza tra i fabbricati stabilisce che “Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: …  2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.

La questione centrale è dunque stabilire quando una parete possa essere qualificata come finestrata. Sul punto si confrontano due orientamenti giurisprudenziali.

I due orientamenti sulla nozione di parete finestrata

Secondo l’orientamento maggioritario, la dizione pareti finestrate si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere (luci). Questo principio è stato affermato dalla Cassazione civile in numerose pronunce (Cass. Civ. 26383/2016, Cass. Civ. Ord. 22907/2025; Cass. Civ. 359/2024, Cass. Civ. Ord. 37829/2021) e confermato dal Consiglio di Stato (CdS 1448/2025, CdS 8272/2024, CdS 844/2016  e CdS 5365/2015).

Esiste in realtà anche un orientamento minoritario, secondo cui per pareti finestrate devono intendersi non soltanto le pareti munite di vedute ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo, comprese le luci (CdS 7004/2023, CdS 2326/2022, CdS 6136/2019)

Il Collegio, nella sentenza in commento opera una scelta di campo tra i due orientamenti, ritenendo di dover dare continuità a quello maggioritario, in quanto quello minoritario sarebbe da considerarsi meno solido e poggiato su pronunce (citate in CdS n. 7004/2023) numericamente esigue e cronologicamente più risalenti rispetto a quelle che fondano l’orientamento maggioritario.

La distinzione tra luci e vedute

Per comprendere la portata della questione è necessario richiamare la distinzione civilistica tra luci e vedute, elaborata dalla giurisprudenza ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze.

Le vedute sono quelle aperture che consentono non soltanto la inspectio ma anche la prospectio, ossia la possibilità di vedere e guardare non solo di fronte, ma obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino, in modo da consentirne una visione mobile e globale. Il concetto di veduta rilevante rispetto alla normativa sulle distanze presuppone dunque la possibilità di affacciarsi e di esercitare uno sguardo non limitato alla sola direzione frontale, ma anche laterale, su un fondo altrui (Cass. Civ. Ord. 14730/2022).

Le luci sono invece quelle aperture che consentono soltanto l’ingresso di aria e luce, ma non permettono l’affaccio né la visione obliqua e laterale sul fondo del vicino. Sono tipicamente luci le aperture collocate ad altezza elevata, non dotate di sistemi di apertura o munite di vetri opachi o fissi.

Ai fini della qualificazione dell’apertura come veduta, piuttosto che luce, è costantemente indicato quale criterio dirimente la circostanza che la medesima apertura consenta la prospectio, intesa come possibilità di guardare obliquamente e lateralmente sul fondo del vicino.

Le porte e le distanze tra edifici

La sentenza affronta specificamente anche la questione delle porte.

Secondo il Consiglio di Stato, una porta può essere qualificata come veduta ed essere sussunta nel novero delle pareti finestrate, con conseguente applicazione dell’art. 9 del D.M. 1444/1968, quando consenta la possibilità della inspectio e della prospectio in alienum , mentre, al contrario, quando la porta non consente l’esercizio della inspectio e della prospectio sul fondo antistante, non può essere qualificata come veduta e non rileva ai fini delle distanze (Cass. Civ. 5918/2025, Cass. Civ. 14091/2019, Cass. Civ. Ord. 17950/2014, Cass. Civ. 1005/2004).

La Cassazione civile ha ad esempio ritenuto che un portone di accesso ad un capannone non costituisce veduta ai fini delle distanze quando non consente l’affaccio e la visione obliqua sul fondo vicino (Cass. Civ. 359/2024).

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato ha rilevato che la porta presente sulla facciata dell’edificio antistante era una porta di emergenza antincendio in metallo, che quando chiusa non consente alcuna visione dall’interno sull’esterno. Per le sue caratteristiche e per la funzione chiamata ad assolvere, essendo ordinariamente adibita a consentire l’uscita dall’edificio in caso di emergenza, tale porta non consente né la prospectio né la inspectio.

Le aperture presenti nel caso di specie

Quanto alle altre aperture presenti sulla facciata dell’edificio, dalla documentazione in atti risultava che si trattava di luci, ossia di aperture collocate molto più in alto rispetto all’altezza di una persona, non provviste di sistemi di apertura e dotate di vetri opachi.

Tali caratteristiche, in base ai principi sopra richiamati escludono che le aperture possano essere qualificate come vedute, in quanto non consentono l’affaccio né la visione mobile e globale sul fondo vicino, ma solo l’ingresso di aria e luce.

Di conseguenza, difettando la sussistenza di pareti finestrate fra gli edifici che si fronteggiano, la norma dell’art. 9 del D.M. 1444/1968 non risultava applicabile e il progetto autorizzato non violava le prescrizioni in materia di distanze.

I profili distintivi della sentenza

La pronuncia si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale che interpreta restrittivamente la nozione di parete finestrata, limitandola alle sole pareti munite di vedute che permettano la prospectio e l’inspectio in alienum.

Aspetto interessante della pronuncia è il rilievo che viene dato alla funzione specifica dell’apertura: la porta antincendio viene valutata sulla base della funzione specifica al cui assolvimento è preordinata quale opera edilizia definita, non avuto riguardo alla sua natura di apertura nel fronte edilizio ed agli usi potenziali a cui può essere sottoposta.

Solo rispetto alla sua funzione specifica infatti la porta antincendio può essere considerata come inidonea a permettere inspectio e prospectio, possibilità che non le è preclusa se considerata genericamente come apertura.

Ritengo che sia questo in realtà il punto in cui questa sentenza si distingue ed aggiunge un contributo significativo all’orientamento che mira a consolidare.

Dal punto di vista degli operatori, questo modo di vedere il concetto di parete finestrata ai fini dell’applicazione della normativa sulle distanze tra costruzioni di cui al DM 1444/1968 permette di valutare in modo più elastico le situazioni concrete che si presentano e di poter utilizzare maggior spazio di manovra nelle operazioni di rigenerazione urbana nei contesti caratterizzati da particolare densità edilizia.

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L’ineludibile dovere della Pubblica Amministrazione nell’esecuzione dei provvedimenti di sgombero di immobili occupati: la Cassazione torna sul tema con la sentenza n. 24053/2025 e preme sui risarcimenti.

Quattro anni per liberare un immobile occupato abusivamente determinano l’obbligo per il Ministero dell’Interno di risarcire il danno al proprietario

La vicenda processuale decisa dalla Terza Sezione Civile della Cassazione con la sentenza n. 24053 del 28 agosto 2025 offre l’occasione per riflettere su un tema: il bilanciamento tra il diritto di proprietà e le esigenze abitative dei soggetti deboli, nel contesto dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari di sgombero.

Il caso trae origine dall’occupazione abusiva, avvenuta nel novembre 2013, di un capannone industriale di circa 700 mq sito in Firenze, di proprietà di una privata cittadina. L’immobile venne occupato da una trentina di persone che vi si introdussero forzando le serrature.

La proprietaria, dopo aver sporto denuncia, avviò un procedimento possessorio ed ottenne nell’agosto 2014 un’ordinanza di reintegra nel possesso ex art. 1168 c.c.

Se fosse finita qui tutto sarebbe regolare.

Il problema si è presentato nell’esecuzione: la proprietaria dovette infatti attendere fino all’aprile 2018 – ben quattro anni dopo – per vedere finalmente eseguito il provvedimento giudiziario.

Durante questo lungo periodo, nonostante la presenza dell’Ufficiale Giudiziario e della Forza Pubblica, l’esecuzione venne ripetutamente rinviata per diverse ragioni: la presenza di minori e disabili tra gli occupanti, l’assenza di servizi sociali, la mancanza di soluzioni abitative alternative.

La proprietaria si vide così costretta ad agire in giudizio contro i Ministeri dell’Interno e della Giustizia per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal prolungato inadempimento.

Il problema purtroppo è comune a moltissimi cittadini. In questo articolo commentiamo la pronuncia emessa in quest’ultimo contenzioso.

Sommario

I principi ribaditi dalla Suprema Corte: l’esecuzione dei provvedimenti giudiziari come espressione dello Stato di diritto

La pronuncia della Cassazione si inserisce in un consolidato filone giurisprudenziale che, a partire dalla storica sentenza delle Sezioni Unite n. 2299/1962, ha costantemente affermato che nell’ordinamento di uno Stato di diritto l’obbligo di dare esecuzione ai provvedimenti giurisdizionali è incondizionato.

Come chiaramente enunciato nella sentenza in commento, il rifiuto di assistenza della Forza pubblica all’esecuzione dei provvedimenti del giudice, quando sia determinato da valutazioni sull’opportunità dell’esecuzione medesima, costituisce un comportamento illecito lesivo del diritto alla prestazione e come tale generatore di responsabilità della pubblica amministrazione.

L’unica eccezione ammessa è l’assoluta impossibilità per forza maggiore, che però deve essere valutata con particolare rigore e non può identificarsi nelle difficoltà intrinseche dell’esecuzione forzata né nella scelta discrezionale di posporre l’interesse all’esecuzione del provvedimento giurisdizionale ad altri interessi, pur legittimi, che la P.A. è tenuta a garantire.

La Corte ha precisato che quando l’autorità amministrativa è richiesta di concorrere con la Forza pubblica all’esecuzione del comando contenuto nel titolo esecutivo, essa non è chiamata ad esercitare una potestà amministrativa discrezionale, bensì a prestare i mezzi per l’attuazione in concreto della sanzione.

Si tratta di una prestazione di servizio che consente di realizzare il fine ultimo della funzione sovrana della giurisdizione. Se l’autorità amministrativa compie una valutazione di opportunità dell’esecuzione cui è chiamata a concorrere, esercita una potestà che non ha e agisce illecitamente.

Il bilanciamento impossibile: emergenza abitativa e diritto di proprietà

In questi casi però il punto critico – in termini non solo giuridici, ma anche etici – non è tanto la doverosità dello sgombero in sé, quanto il rapporto tra l’emergenza abitativa e il diritto di proprietà.

La Corte in proposito offre la sua visione.

Pur riconoscendo che l’esigenza di una dignitosa sistemazione abitativa per chiunque legittimamente viva ed operi sul territorio nazionale ha assunto carattere di ampio rilievo ed è strettamente legata al principio della pari dignità di ogni persona umana, i giudici hanno però chiarito che la sussistenza di problematiche sociali connesse con l’emergenza abitativa non può farsi pesare su un soggetto proprietario di un immobile.

La soluzione di tali problematiche è infatti demandata agli organi dello Stato a cui i cittadini contribuiscono attraverso il sistema fiscale.

La Forza pubblica, quando chiamata a dare esecuzione a un provvedimento giurisdizionale, non può operare una previa ponderazione o bilanciamento dei diversi interessi in gioco, neppure quando questi riguardino persone prive di abitazione.

Il principio affermato è netto: gli organi esecutivi dipendenti dal Ministero non possono sindacare l’opportunità di dare esecuzione al provvedimento, pena la violazione del principio costituzionale della tutela giurisdizionale effettiva e del diritto sancito dall’art. 6 CEDU.

La politica del welfare compete certamente all’Amministrazione pubblica nel suo complesso, ma resta estranea all’agire della Forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari.

Le conseguenze: responsabilità della P.A. e risarcimento del danno

Nel caso concreto, la Cassazione ha confermato la condanna del Ministero dell’Interno al risarcimento del danno patrimoniale, quantificato in via equitativa in € 183.383,51.

La Corte ha ritenuto che il ritardo di quattro anni nell’esecuzione dello sgombero, protrattosi oltre il tempo ragionevolmente necessario ad approntare i mezzi richiesti, costituisse di per sé fonte di responsabilità della P.A., senza necessità per il soggetto danneggiato di provare il dolo o la colpa del personale intervenuto.

Particolarmente interessante è il richiamo operato dalla Corte ai principi enunciati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33645/2022 in tema di occupazione sine titulo.

Nel caso di occupazione abusiva, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.

Se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso può essere liquidato dal giudice con valutazione equitativa, utilizzando come parametro il canone locativo di mercato.

Il monito per il futuro: tempi ragionevoli e collaborazione interistituzionale

La sentenza in esame costituisce un importante monito per le amministrazioni pubbliche coinvolte nell’esecuzione dei provvedimenti di sgombero. Se da un lato resta fermo il dovere dei servizi sociali comunali di attivarsi per dare risposta alle esigenze abitative dei soggetti deboli, dall’altro è altrettanto indubitabile che la Forza pubblica, quando chiamata a dare esecuzione a un provvedimento giurisdizionale, deve limitarsi a prestare il servizio richiesto nei tempi previsti o, in loro assenza, in tempi ragionevoli.

La pronuncia sottolinea come, dopo il primo accesso in cui poteva non essere prevedibile la presenza di soggetti fragili, nelle successive sessioni era onere delle Forze dell’Ordine fornire all’Ufficiale giudiziario un supporto esecutivo adeguato, commisurato alla delicatezza della situazione ma al contempo idoneo ad ottenere, con tutte le dovute cautele, la restituzione dell’immobile al legittimo proprietario.

Conclusioni: lo Stato di diritto non ammette eccezioni

Cassazione n. 24053/2025 ribadisce con forza un principio cardine del nostro ordinamento: in uno Stato di diritto, l’esecuzione dei provvedimenti giurisdizionali non è materia di valutazioni discrezionali o di bilanciamenti di opportunità da parte della pubblica amministrazione.

Il diritto alla tutela giurisdizionale effettiva, garantito sia dalla Costituzione che dalla CEDU, diverrebbe illusorio se gli Stati permettessero che una decisione giudiziaria definitiva e vincolante restasse lettera morta.

La strada per conciliare le legittime esigenze di protezione dei soggetti deboli con il rispetto dei diritti dei proprietari non passa attraverso l’inerzia o il rinvio sine die dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziari, ma attraverso politiche pubbliche efficaci di welfare abitativo e un coordinamento tempestivo tra i diversi livelli istituzionali coinvolti. Solo così si potrà evitare che situazioni tristemente frequenti come quella descritta nella sentenza si ripetano, con grave pregiudizio sia per i diritti dei singoli che per la credibilità stessa delle istituzioni.

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La Cassazione mette un punto fermo: si può rinunciare alla proprietà immobiliare. Ma a quali conseguenze?

Le Sezioni Unite chiariscono i confini del controverso istituto della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, ma aprono la strada ad una conseguenza inquietante.

Con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato una questione che da tempo agitava gli operatori del diritto: è ammissibile nel nostro ordinamento la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare? E, in caso affermativo, quali sono i limiti del sindacato giudiziale su tali atti?

La pronuncia, resa su rinvio pregiudiziale ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. dei Tribunali de L’Aquila e di Venezia, assume particolare rilevanza in un momento storico in cui il fenomeno degli immobili “diseconomici” – gravati da vincoli (idrogeologici, geomorfologici, ecc.), inquinati o fatiscenti – sta diventando sempre più frequente.

Come evidenziato nelle difese ministeriali, al momento della sentenza risultavano istruiti ben 128 affari legali connessi a rinunce abdicative su tutto il territorio nazionale, numero che non può non portare a riflettere sull’estensione del problema.

L’interrogativo a cui le Sezioni Unite si sono pronunciate è in sintesi il seguente: se voglio disfarmi di un immobile, posso rinunciare puramente e semplicemente alla proprietà su di esso con una dichiarazione unilaterale? La risposta affermativa del Palazzaccio comporta però un’altra domanda: l’immobile che fine fa? Secondo l’articolo 827 del Codice Civile passa al patrimonio dello Stato e questo comporta una serie di conseguenze scomode.

Sommario

Il caso concreto: quando l’immobile diventa un peso

Le vicende che hanno originato i rinvii pregiudiziali sono emblematiche.

Nel caso aquilano, due sorelle avevano rinunciato con atto notarile alla proprietà di terreni nel Comune di Bomba, tutti sottoposti a vincolo di pericolosità elevata P2 del Piano di Assetto Idrogeologico regionale, sostanzialmente inservibili e privi di valore economico.

Analogamente, nel caso veneziano, due fratelli avevano rinunciato a un immobile sito in Belluno, in area compresa nell’Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia.

In entrambi i casi, il Ministero dell’economia e delle finanze e l’Agenzia del demanio avevano impugnato gli atti di rinuncia, sostenendo che nel nostro ordinamento non sarebbe configurabile una generica facoltà di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare e lamentando che tali rinunce fossero animate dal solo fine egoistico di trasferire allo Stato, per effetto dell’art. 827 c.c., i costi di gestione e le responsabilità connesse a immobili problematici.

Le tesi a confronto: tra libertà dispositiva e funzione sociale

Sul problema dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà nel nostro ordinamento si era creato un contrasto dottrinale particolarmente aspro, che vedeva fronteggiarsi due orientamenti radicalmente opposti, ciascuno fondato su solide argomentazioni sistematiche. Proviamo ad esporle entrambe, avvisando che, per farlo, questa volta, non sarà possibile non scendere in tecnicismi da giuristi.

La tesi favorevole alla rinunciabilità

I sostenitori dell’ammissibilità della rinuncia abdicativa argomentavano principalmente dagli artt. 827, 1118 comma 2, 1350 n. 5 e 2643 n. 5 del codice civile. In particolare, l’art. 827 c.c., stabilendo che “i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato“, presupporrebbe logicamente la possibilità che un immobile divenga vacante (res nullius) per effetto della rinuncia del proprietario.

Questa interpretazione trovava conforto nella Relazione al codice civile (paragrafo n. 398), ove si legge che la norma colmava “una lacuna del codice del 1865″, escludendo che vi possano essere “beni immobili senza proprietario“. L’art. 1350 n. 5 c.c., richiedendo la forma scritta per “gli atti di rinuncia ai diritti indicati dai numeri precedenti“, includerebbe implicitamente la rinuncia alla proprietà tra gli atti giuridicamente ammissibili. Analogamente, l’art. 2643 n. 5 c.c., prevedendo la trascrizione delle rinunce ai diritti reali immobiliari, ne confermerebbe la legittimità.

Sul piano sistematico, questa tesi valorizzava la natura della proprietà come diritto assoluto di natura patrimoniale, la cui persistente titolarità non è destinata a soddisfare l’interesse antagonistico diretto di alcun altro soggetto del rapporto, distinguendola dalle posizioni giuridiche funzionalizzate alla tutela di interessi altrui.

La tesi contraria: proprietà come funzione e dovere

L’orientamento opposto muoveva dalla considerazione che tutte le fattispecie codicistiche espressamente disciplinate (artt. 550, 882, 963, 1070, 1104 c.c.) configurerebbero non già rinunce puramente abdicative, ma rinunce traslative o liberatorie, caratterizzate dalla presenza di un beneficiario determinato dell’abbandono.

L’art. 827 c.c. andrebbe letto come norma “di chiusura” del sistema, che, se esclude la possibilità di immobili senza padrone, non autorizza tuttavia il proprietario a provocare unilateralmente tale situazione.

Il riferimento dell’art. 963 c.c. alla sola prescrizione estintiva delle azioni relative ai diritti reali, senza menzione della rinuncia, confermerebbe questa lettura restrittiva.

Sul piano costituzionale, questa tesi, secondo i suoi sostenitori, enfatizzava la funzione sociale della proprietà ex art. 42, secondo comma, Cost., interpretata come fonte di doveri inderogabili che impedirebbero al proprietario di sottrarsi unilateralmente alle responsabilità connesse al bene, specialmente quando questo presenti criticità ambientali o strutturali.

I precedenti giurisprudenziali: un quadro frammentato

Prima della pronuncia in esame, la giurisprudenza di legittimità aveva affrontato il tema solo tangenzialmente, offrendo indicazioni non univoche.

La giurisprudenza sulla rinuncia all’usucapione

Un filone consolidato, inaugurato da Cass. n. 4945/1996 e confermato da Cass. n. 8815/1998, Cass. n. 3122/1999 e Cass. n. 1363/2018, distingueva nettamente tra rinuncia all’usucapione maturata (non soggetta a forma scritta) e rinuncia alla proprietà già acquisita (soggetta invece all’atto scritto per effetto della disposizione dell’art. 1350 n. 5 c.c.). La sentenza n. 4945/1996, dissentendo dalla precedente Cass. n. 2616/1970, affermava che “non sembra ipotizzabile una rinuncia implicita al diritto di proprietà immobiliare con effetti erga omnes“, aggiungendo che “l’unico caso espressamente disciplinato” di abbandono del fondo servente ex art. 1070 c.c. “suona come deroga al principio di generale esclusione della rinuncia tacita alla proprietà immobiliare“.

Le Sezioni Unite sull’occupazione appropriativa

Le pronunce della Cassazione a Sezioni Unite nn. 3940-3946/1988, nel contesto dell’occupazione illegittima d’immobili per opere pubbliche, avevano affermato che “la rinunzia del proprietario assume costantemente carattere di gratuità, di volontaria accettazione, cioè, di una decurtazione del proprio patrimonio“, precisando che l’abbandono della proprietà sarebbe “proprio perché di per sé incapace di approdare ad effetti traslativi nei confronti di terzi determinati“, con conseguente attribuzione al patrimonio dello Stato ex art. 827 c.c.

Successivamente, le SS.UU. n. 1907/1997 avevano riconosciuto nell’azione risarcitoria per occupazione appropriativa “un meccanismo abdicatorio che non manca di riscontri nel nostro ordinamento positivo“, ma limitatamente al contesto espropriativo.

Il contributo del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato in Ad. Plen. n. 2/2020 aveva escluso che nella domanda risarcitoria per occupazione usurpativa potesse ravvisarsi una rinuncia abdicativa implicita, affermando che l’illecito permanente dell’autorità “viene meno nei casi previsti” dall’art. 42-bis T.U. Espropri, “salva la conclusione di un contratto traslativo tra le parti di natura transattiva“, senza però pronunciarsi sull’ammissibilità generale dell’istituto.

La soluzione delle Sezioni Unite: la rinuncia è ammissibile

Le Sezioni Unite hanno risolto la questione in senso favorevole all’ammissibilità della rinuncia abdicativa fornendo una ricostruzione sistematica articolata.

L’ammissibilità della rinuncia: fondamento sistematico

Secondo la Corte, la rinuncia alla proprietà immobiliare costituisce un “atto essenzialmente unilaterale” e non recettizio“la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto”.

Si tratta di una “modalità di esercizio della facoltà di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo accordata dall’art. 832 cod. civ”, che realizza l’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione tra soggetto e bene.

Il superamento dell’argomento costituzionale

Particolarmente articolata è la confutazione degli argomenti costituzionali. Le Sezioni Unite hanno escluso che dall’art. 42, secondo comma, Cost. possa derivare “un dovere di essere e di restare proprietario per motivi di interesse generale“.

La funzione sociale, hanno precisato i giudici del Palazzaccio, “esprime, accanto alla somma dei poteri attribuiti al proprietario nel suo interesse, il dovere di partecipare alla soddisfazione di interessi generali“, ma “non trasforma la proprietà privata in una funzione pubblica” (richiamando Corte cost. n. 252/1983).

La Corte ha inoltre sottolineato che “il minimo costituzionale del diritto di proprietà è dato sia dal legame di appartenenza del bene, sia dall’apprezzabile valore economico dello stesso“. Quando questi elementi vengono meno, “non potendosi riqualificare il titolare come gestore nell’interesse collettivo“, deve ammettersi la dismissione del diritto.

L’acquisto statale ex art. 827 c.c. come mero effetto riflesso

La pronuncia chiarisce in modo netto la distinzione operata tra l’effetto dismissivo (interno all’atto di rinuncia) e l’acquisto statale ex art. 827 c.c. (effetto riflesso e automatico).

La Corte ha infatti precisato che “non nell’atto di rinuncia, ma nell’effetto riflesso essenziale che esso provoca, trova poi causa l’art. 827 cod. civ.“. Questa ricostruzione supera l’obiezione secondo cui la rinuncia configurerebbe un’imposizione unilaterale di acquisto in capo allo Stato: l’acquisizione deriva infatti non dalla volontà del rinunciante, ma dalla scelta legislativa di non ammettere immobili vacanti.

In altri termini, l’acquisto statale ex art. 827 c.c. non costituisce un effetto “interno” della rinuncia, ma un effetto riflesso che si produce ex lege quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene: lo Stato diventa proprietario non perché destinatario di un trasferimento, ma perché l’ordinamento non ammette che gli immobili restino senza padrone.

Non si configura, pertanto, un negozio bilaterale traslativo che richieda il consenso dell’acquirente, né lo Stato può esercitare un ipotetico “potere di rifiuto eliminativo” dell’acquisto.

I limiti del sindacato giudiziale: esclusione della nullità per causa illecita

Un aspetto di particolare rilievo della pronuncia riguarda l’esclusione di ogni sindacato sulla meritevolezza o liceità della causa, ovverosia sulla rilevanza del “fine egoistico” della rinuncia sull’operatività della rinuncia stessa, conseguenza della configurazione dell’acquisto statale come effetto riflesso del negozio e non effetto interno.

Le Sezioni Unite hanno affermato che la rinuncia “trova causa in sé stessa e non nell’atto di un altro contraente cui sia destinata“, soddisfacendo intrinsecamente il controllo di meritevolezza.

Le Sezioni Unite hanno poi escluso che il giudice possa dichiarare nulla la rinuncia animata da un “fine egoistico”, come quello di liberarsi di un immobile problematico accollando allo Stato costi e responsabilità.

Riguardo tale “fine egoistico” la Corte ha fornito una replica sui due piani formale e sostanziale.

Sul piano formale, ha richiamato la riserva di legge ex art. 42, secondo comma, Cost. secondo cui “le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, possono essere stabilite solo dal legislatore, e non dal giudice“, di talché dall’art. 42 Cost. non può ricavarsi un dovere di essere e di restare proprietario per “motivi di interesse generale”.

Sul piano sostanziale, ha escluso la configurabilità di un abuso del diritto, giacché la rinuncia esprime “l’interesse, a saldo totalmente negativo, a disfarsi della proprietà”, non un “esercizio della facoltà proprietaria diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento“. In altre parole, esprimendo essa essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi della titolarità del bene, non è ravvisabile un esercizio della facoltà dominicale diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento o a raggiungere un risultato economico non meritato.

Le questioni ancora aperte: responsabilità pregresse e prospettive de iure condendo

La pronuncia, affermato il principio, precisa alcuni corollari, relativi a questioni che la presa di posizione lascia scoperte.

La permanenza delle responsabilità risarcitorie

Le Sezioni Unite hanno chiarito che “la responsabilità per i danni che siano causalmente collegati alla proprietà di un immobile, e il cui fatto illecito generatore si rinvenga nella negligente costruzione/manutenzione o custodia dello stesso, persiste anche in caso di rinuncia abdicativa“.

Lo Stato diviene quindi vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo la rinuncia, mentre rimane immutato l’assetto delle responsabilità inerente gli obblighi sorti prima, che rimangono in capo al vecchio proprietario rinunciante.

Questo principio trova conferma sistematica nell’art. 882 c.c., che nega l’effetto liberatorio per il rinunciante che “abbia dato causa col fatto proprio” al deterioramento del muro comune, e nella giurisprudenza consolidata (Cass. n. 18855/2013; Cass. SS.UU. n. 2951/2016) che esclude la natura di obbligazione propter rem per le responsabilità risarcitorie ex artt. 2051 e 2053 c.c.

Le prospettive di intervento legislativo

La sentenza non manca di evidenziare lo spazio per un intervento normativo in cui “il legislatore possa altrimenti rimodulare il vigente art. 827 cod. civ., in modo da trovare un diverso assetto di equilibrio nei rapporti tra pubblico e privato“. Possibili soluzioni potrebbero includere la procedimentalizzazione dell’acquisto statale, con valutazione della convenienza, o l’introduzione di limiti temporanei alla rinunciabilità per determinate categorie di immobili.

Le conseguenze pratiche: cosa cambia per i professionisti

La sentenza ha immediate ricadute operative per notai, avvocati e consulenti immobiliari. I notai potranno ricevere atti di rinuncia alla proprietà immobiliare senza dover sindacare le motivazioni economiche sottostanti, purché siano rispettati i requisiti formali previsti dagli artt. 1350 n. 5 e 2643 n. 5 c.c. (forma scritta ad substantiam e trascrizione).

Resta fermo che la trascrizione della rinuncia deve essere eseguita contro il rinunciante e non produce la funzione tipica di dirimere conflitti tra più acquirenti, trattandosi di acquisto a titolo originario da parte dello Stato. La sentenza suggerisce comunque l’opportunità di eseguire la formalità anche in favore dello Stato, per esigenze di continuità delle trascrizioni e tutela dell’affidamento dei terzi.

Un aspetto rilevante per i consulenti riguarda le responsabilità pregresse. La rinuncia non ha effetto liberatorio: il rinunciante continua a rispondere dei danni causalmente collegati alla negligente costruzione, manutenzione o custodia dell’immobile verificatisi prima della rinuncia, mentre lo Stato diviene vincolato propter rem solo per gli obblighi gestori sorti dopo l’acquisto.

Ci sia concessa qualche riflessione generale sulle conseguenze della rinuncia alla proprietà

La pronuncia in commento dichiaratamente fornisce una risposta, in realtà molto chiara e lineare, al problema della rinuncia alla proprietà, ma surrettiziamente fa sorgere il problema opposto, quello dell’acquisto della proprietà da parte della collettività.

Siamo abituati a ragionare in termini di diritti e quindi tendiamo, a primo acchito, a vedere nella proprietà immobiliare i vantaggi che determina per la propria posizione sociale, il maggior prestigio, l’arricchimento del patrimonio, il privilegio se veniamo dall’alto,  il riscatto sociale se veniamo dal basso.

Nella costruzione del nostro sistema diritto, nella redazione del codice, ci si è preoccupati di stabilire che nel nostro ordinamento non possa esistere un immobile senza proprietario ed abbiamo indicato per questo caso, quale destinatario della proprietà, lo Stato.

Sempre a primo acchito siamo portati, ragionando come ragioniamo, a considerare questa norma come un residuato bellico, il retaggio del motto “tutto nello stato niente al di fuori dello stato nulla contro lo stato” pronunciato da qualcuno in un discorso alla Scala di Milano grossomodo un secolo fa, fantasma di un’Italia che non c’è più.

Se ragioniamo come ragioniamo, perché, oggi, dovremmo regalare la proprietà degli immobili vacanti proprio allo Stato? Perché non ad enti del terzo settore? Associazioni benefiche? Comitati sociali? Aggregazioni civiche?

Perché ragionare come ragioniamo è gravemente sbagliato.

Da che mondo è mondo il sistema della proprietà immobiliare si è sviluppato per garantire il controllo del territorio ed individuare dei responsabili che possano mantenerlo e coltivarlo.

La proprietà è prima di tutto un onere: è la nostra mentalità distorta – ma è una distorsione che parte da tempi lontani – che ci porta a vederla come diritto.

In realtà la proprietà costa.

Fatica, impegno, energie e, volgarmente, soldi.

Molti soldi.

Un terreno posto nella miglior posizione e versante nel miglior stato deve essere mantenuto e pulito, altrimenti cade rapidamente in dissesto e può trasformarsi in un pericolo per lo stesso proprietario, per i vicini e per chi vi possa disgraziatamente venire a contatto.

Un fabbricato di pregio deve essere periodicamente manutenuto, altrimenti degrada e diventa fonte di pericolo e infine va demolito.

Se questa è la realtà dei beni nelle migliori condizioni, utili ed economicamente profittevoli, che ne è di quelli improduttivi?

Che ne è del costone di montagna a bosco inaccessibile? Che ne è del terreno franoso? Che ne è del fabbricato pericolante?

Quando ci rendiamo conto che la proprietà è un costo e non un vantaggio non la vogliamo.

Ed ecco la rinuncia abdicativa.

La pronuncia punta il dito proprio su queste situazioni, facendoci capire – se vogliamo prenderci un po’ di tempo per rifletterci sopra –  che, seppur nella miopia dell’epoca che fu, chi ha scritto il codice civile forse non ha sbagliato né a stabilire che non possono esservi beni immobili senza proprietario – e questo per le ragioni di sicurezza pubblica che ci appaiono immediatamente evidenti quando ci rappresentiamo, ad esempio, l’agro franoso – né ad indicare lo Stato come ultimo destinatario della proprietà vacante, in quanto si tratta dell’unico soggetto per definizione fornito di risorse adeguate alla gestione di beni critici.

Aprire tuttavia in modo indiscriminato alla rinuncia alla proprietà in un sistema in cui l’uso dei beni immobili è sottoposto ad un regime di ipertrofia vincolistica, ci pone di fronte a nuovi scenari. E non a caso la stessa pronuncia invoca l’intervento del legislatore.

Considerato che la proprietà costa, ogni bene privo di una destinazione produttiva di reddito è potenzialmente papabile di rinuncia. Pensiamo ad esempio ai terreni gravati da vincoli ambientali, come i corridoi ecologici; oppure i boschi; o quei fazzoletti di terra che troviamo all’interno dei centri edificati, troppo piccoli per avere un indice di fabbricabilità e magari vincolati a verde.

Nel sistema che abitiamo, una volta stabilizzato, come pare a seguito di questa pronuncia, il regime della rinunciabilità alla proprietà, è possibile che si verifichi un incremento delle abdicazioni, che potranno riguardare non soltanto i beni oggettivamente critici (come, a titolo di esempio, i terreni geologicamente instabili), ma tutti i beni per i quali non sia possibile una forma di utilizzo che quantomeno neutralizzi i costi di mantenimento.

Se il sistema oggi è più o meno in equilibrio, anche se gli atti di rinuncia abdicativa formati anche prima della pronuncia oggettivamente non sono stati pochi, basterebbe un minimo elemento destabilizzatore (ad esempio un aumento delle imposte sulla proprietà) per provocare un boom di rinunce, con cui verrebbero riversati sullo Stato (e quindi sulla collettività) tutti i costi di gestione di un patrimonio immobiliare enorme e totalmente improduttivo.

In quel caso le opzioni, per chi ci governa, sarebbero tre.

Prima soluzione: riformare il sistema istituzionale che provvede alla gestione di demanio e patrimonio in modo da farlo funzionare.

Seconda soluzione: alleggerire il sistema dei vincoli nella speranza che, lasciando maggiori potenzialità di utilizzo profittevole degli immobili, si riducano le occasioni di rinuncia.

Terza soluzione: lasciare tutto com’è e abbandonare gli immobili a se stessi, come s’è sempre fatto quando si tratta di demanio e patrimonio.

Lasciamo a chi legge ipotizzare quale sia la soluzione che ha più probabilità di essere adottata, rinviando la discussione a quando l’intero versante dilavato e abbandonato di una montagna, al 100% di proprietà statale, franerà in una notte di pioggia sulla ridente cittadina che anima la valle sottostante.

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Le obbligazioni propter rem nelle convenzioni edilizie: principi generali e limiti posti dall’autonomia negoziale

Il Consiglio di Stato conferma il principio ma riconosce spazio all’autonomia contrattuale

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato offre l’occasione per approfondire il tema delle obbligazioni che nascono dalle convenzioni edilizie e il loro regime di circolazione in caso di trasferimento degli immobili interessati dall’intervento edificatorio.

La sentenza CdS n. 6361/2025, pur confermando i principi consolidati in materia di obbligazioni propter rem, introduce elementi di riflessione significativi sul ruolo dell’autonomia negoziale nella disciplina dei rapporti tra amministrazione pubblica e soggetti privati nel settore urbanistico-edilizio.

Sommario

Il caso e la questione giuridica sottesa

La vicenda trae origine da una convenzione urbanistica stipulata nel 2001 tra un Comune e alcuni soggetti privati per la realizzazione delle opere di urbanizzazione relative a un intervento edilizio. Successivamente, in seguito al trasferimento delle aree interessate e a operazioni societarie, una società era subentrata nella titolarità degli obblighi convenzionali in luogo dei contraenti originari.

Il problema sorge quando le opere di urbanizzazione convenzionate realizzate non superano il collaudo, risultando difettose.

Il Comune, tentando di ottenere il risarcimento dei danni e il completamento delle opere, si trova di fronte alla questione cruciale: chi deve rispondere degli inadempimenti?

Solo la società cessionaria che ha acquisito le aree, oppure anche i soggetti che originariamente avevano sottoscritto la convenzione?

La risposta a questa domanda dipende dalla qualificazione giuridica delle obbligazioni nascenti dalle convenzioni edilizie e dalla loro natura più o meno strettamente collegata alla titolarità del bene immobile interessato dall’intervento.

Il principio consolidato: la natura di obbligazioni propter rem degli obblighi convenzionali

Il Collegio ribadisce con fermezza quello che ormai rappresenta, per Palazzo Spada, un principio consolidato della giurisprudenza amministrativa: le obbligazioni assunte con le convenzioni urbanistiche hanno natura di obbligazioni propter rem, caratterizzate dal fatto che l’obbligato risulta individuabile in base alla titolarità di un diritto reale su un determinato bene.

Come chiarito dai giudici di Palazzo Spada, riprendendo la propria giurisprudenza (CdS n. 7250/2024 e CdS n. 3141/2019), questa particolare categoria di obbligazioni presenta la caratteristica dell’ambulatorietà: esse si trasferiscono contestualmente al trasferimento del diritto reale cui accedono, con la conseguenza che gravano tanto sui primi sottoscrittori della convenzione quanto sui successivi aventi causa.

Tale principio in realtà deriva dall’applicazione analogica dei principi previsti dagli art. 1406 e ss. del Codice Civile per il trasferimento delle obbligazioni nella cessione del contratto, fenomeno che, nelle obbligazioni propter rem avviene automaticamente con la cessione del bene. Tale normativa tuttavia (ma di questo la sentenza non parla) non prevede sempre ed in ogni caso la permanenza della solidarietà tra cedente e cessionario, ma richiede delle prese di posizione del contraente ceduto e risente in via sistematica della meccanica inerente alla possibilità o impossibilità di adempimento da parte del cedente alle obbligazioni trasferite, che dipende dalla natura e dall’oggetto della obbligazione.

La ratio di questo principio, riportato nell’ambito delle convenzioni urbanistiche, ravvisata dalla giurisprudenza amministrativa citata, risiede nel fatto che esse sono strumenti attraverso i quali l’amministrazione pubblica consente al privato di realizzare interventi edilizi a fronte dell’impegno di quest’ultimo a realizzare o finanziare opere di interesse pubblico. Sarebbe irragionevole e contrario ai principi di buon andamento dell’azione amministrativa consentire al privato di liberarsi da tali obblighi attraverso il semplice trasferimento del bene immobile interessato dall’intervento.

L’orientamento della Cassazione civile

La natura propter rem delle obbligazioni convenzionali trova conferma anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione. In particolare, con la sentenza Cass. n. 16999/2015, la Suprema Corte ha chiarito che “l’obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia“.

La conseguenza pratica di questa qualificazione è la responsabilità solidale tra i vari soggetti che si succedono nella titolarità del bene: l’originario stipulante della convenzione, chi richiede il titolo edilizio, chi realizza materialmente l’intervento e i loro aventi causa sono tutti solidalmente obbligati nei confronti dell’amministrazione pubblica.

L’autonomia negoziale e i suoi limiti

Il caso esaminato dal Consiglio di Stato presenta però una peculiarità significativa che porta a una soluzione diversa rispetto al principio generale appena illustrato. La convenzione del 2001 conteneva infatti una specifica clausola, l’articolo 13, che disponeva testualmente: “in caso di trasferimento a terzi delle aree oggetto dell’intervento, tutti gli oneri nascenti dalla suestesa convenzione, di qualunque natura, passano a carico della parte acquirente“.

La presenza di questa clausola pone il problema dell’interpretazione del rapporto tra il principio generale delle obbligazioni propter rem e la specifica volontà contrattuale espressa dalle parti. Il Consiglio di Stato affronta la questione applicando i criteri di interpretazione del contratto di cui agli articoli 1362 e seguenti del codice civile, come già chiarito dalla propria giurisprudenza (CdS n. 6309/2022).

L’interpretazione della clausola e la liberazione dei cedenti

Secondo il Consiglio di Stato, l’interpretazione letterale della clausola contenuta nell’articolo 13 della convenzione depone chiaramente nel senso del trasferimento delle obbligazioni ai soli acquirenti delle aree, con contestuale liberazione dei cedenti che l’avevano originariamente sottoscritta.

La ratio di questa interpretazione risiede nella necessità di attribuire un significato autonomo e non meramente ripetitivo alla clausola. Se infatti si fosse dovuto applicare il principio generale della responsabilità solidale, la previsione contrattuale si sarebbe risolta in una mera clausola di stile, priva di qualsiasi rilevanza pratica.

Al contrario, riconoscendo efficacia liberatoria alla clausola, si valorizza l’autonomia negoziale delle parti e si conferisce un significato concreto alla specifica previsione contrattuale.

Le conseguenze pratiche e le cautele operative

La decisione del Consiglio di Stato offre spunti di riflessione significativi per la prassi operativa. Da un lato conferma che il principio generale delle obbligazioni propter rem mantiene la sua validità e rappresenta la regola ordinaria nel settore delle convenzioni urbanistiche. Dall’altro lato, però, riconosce che l’autonomia negoziale può modulare questa disciplina, purché con previsioni chiare ed esplicite.

Per le amministrazioni pubbliche, la sentenza suggerisce la necessità di prestare particolare attenzione alla redazione delle clausole convenzionali, valutando caso per caso l’opportunità di mantenere la responsabilità solidale di tutti i soggetti coinvolti oppure di consentire forme di liberazione dei cedenti. Tale valutazione dovrà tenere conto delle caratteristiche specifiche dell’intervento, della complessità delle opere da realizzare e delle garanzie offerte dai soggetti subentranti.

Per i soggetti privati, la pronuncia evidenzia l’importanza di una attenta valutazione delle clausole nella redazione delle convenzioni, soprattutto quando si prevedano cessioni future delle aree interessate dall’intervento. La presenza di clausole chiare e inequivocabili può infatti incidere significativamente sul regime di responsabilità applicabile.

Equilibrismo tra principi giurisprudenziali e flessibilità contrattuale e alcune riflessioni.

La sentenza del Consiglio di Stato rappresenta un esempio di equilibrismo tra l’applicazione di un principio giurisprudenziale consolidato rispetto all’inquadramento di una determinata situazione giuridica e la valorizzazione dell’autonomia negoziale delle parti.

Il principio delle obbligazioni propter rem continua a rappresentare il cardine del sistema, garantendo all’amministrazione pubblica strumenti efficaci per assicurare l’adempimento degli obblighi convenzionali anche in presenza di trasferimenti immobiliari. Al contempo, però, il riconoscimento di spazi per l’autonomia contrattuale consente una maggiore flessibilità operativa, purché esercitata attraverso previsioni chiare ed esplicite. Questa è l’ottica del giudice che traspare dalla sentenza commentata, che vuole operare una sintesi dal sapore petaloso.

La teoria è bella, ma la pratica è un’altra cosa. Nella fattispecie, trovare clausole del tipo di quella contenuta nella convenzione di cui alla sentenza in commento, è assolutamente comune. E il perché è lapalissiano, sia agli uffici, sia ai privati o, ancora di più, alle imprese contraenti: se l’obiettivo della convenzione è quello di realizzare delle opere edilizie (di pubblico interesse ma pur sempre) da eseguirsi su una determinata area, dobbiamo domandarci quale potere possa avere l’originario contraente di adempiere alle obbligazioni assunte con l’amministrazione una volta che abbia perso la proprietà e la disponibilità dell’area interessata.

La logica della solidarietà può tenere al limite per le obbligazioni di contenuto meramente pecuniario, ma non tiene più quando si richiede un fare, tantopiù se specifico.

C’è poi da considerare il dato d’esperienza comune secondo cui quando si cede la proprietà di un bene, salvo casi eccezionali, si intende operare anche uno scarico di responsabilità, che diventano componenti negative del prezzo che l’altro pagherà, si vuole considerare la partita chiusa.

Per eliminare ambiguità quindi si elabora una clausola della convenzione che libera il cedente dalla responsabilità delle opere.

Nel caso esaminato i cedenti hanno impostato la propria difesa sull’esistenza della clausola (che avrebbe potuto essere anche intesa come una semplice liberazione del cedente ai sensi dell’art. 1408 c.c.) all’interno della concessione, pertanto il risultato di escludere la loro responsabilità è stato raggiunto in modo diretto.

Sarebbe interessante invece esaminare il caso in cui la difesa venga impostata, in mancanza di una clausola di liberazione, sulla base dell’impossibilità di adempiere agli obblighi specifici di fare.

O ancora, che ne sarebbe dell’interesse pubblico all’esecuzione delle opere di urbanizzazione dove venisse accordata una riparazione a carico del solo vecchio proprietario.

Fortunatamente per gli operatori le convenzioni normalmente qualcosa su questo punto lo prevedono sempre.

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Sulla definizione di strada

I principi giurisprudenziali che sovrintendono la deroga alla normativa sulle distanze da costruzioni di cui all’art. 879  del Codice Civile

Una stradella esistente tra due proprietà può essere considerata tecnicamente una “strada”, anche se non è inserita nella viabilità pubblica, è di modeste dimensioni e ha natura privata?

Dal punto di vista civilistico il problema è stato affrontato in rapporto al disposto dell’articolo 879 c.c.

Tale disposizione, rubricata “Edifici non soggetti all’obbligo delle distanze o a comunione forzosa”, al comma 2 dispone infatti che “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.”

Definire se la “via” che separa due fabbricati sia pubblica o meno ha assunto importanza capitale a seguito dell’inasprimento della normativa sulle distanze stabilita dalle norme sugli standard urbanistici e dai regolamenti locali.

Dal punto di vista civilistico, la Cassazione ha affrontato il problema in plurime pronunce, arrivando ad affermare, sul punto, il seguente principio: “In tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 879 secondo comma c.c., una strada privata può ritenersi legittimamente asservita ad uso pubblico qualora l’uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l’ente pubblico, ovvero si sia protratto per il tempo necessario all’usucapione” (Cass. 10825/2025, Cass. 9077/2007; conf. Cass. 6401/2005; Cass. 8619/1998).

Secondo la giurisprudenza quindi non basta che esista una qualsiasi strada, ma occorre che questa, se di natura privata, sia asservita all’uso pubblico, e dunque destinata al passaggio di una collettività indistinta di persone, alternativamente o per titolo – in virtù di convenzione tra il proprietario o i proprietari del suolo sul quale insiste e l’ente pubblico di riferimento (comune, provincia, ecc.) – o per maturata usucapione.

Quello che caratterizza la “via pubblica” ai fini dell’operatività della deroga alla normativa sulle distanze prevista dall’art. 879 c.c. non è tanto il profilo proprietario – nel senso che non è necessario che il suolo su cui la strada si snoda sia di proprietà pubblica, potendo ben essere privato – quanto la sua effettiva destinazione a transito pubblico.

Infatti, secondo la Cassazione “l’esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall’articolo 879, comma secondo, c.c. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell’applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all’uso concreto di esso da parte della collettività” (Cass. 6006/2008; conf. Cass. Ord. 27364/2018).

L’effettiva destinazione della strada al transito pubblico, dunque, costituisce la condizione necessaria per la deroga alla normativa sulle distanze legali.

Tale regola è intesa, peraltro, in modo rigoroso, tanto che la Cassazione ha escluso che una convenzione, tra un privato e un ente pubblico per la costruzione di un parcheggio in una determinata area sia, di per sé, elemento sufficiente a conferire natura pubblica alla costruzione, ai fini dell’inapplicabilità della disciplina di cui agli artt. 873 e ss. c.c. quando non ci sia effettiva destinazione dell’area a pubblico transito (Cass. 5258/2011).

Secondo queste statuizioni quindi la stradella da cui siamo partiti sarà da considerarsi tecnicamente “pubblica via” solo se, in mancanza di una convenzione tra pubblico e privato che così la caratterizzi, sia  effettivamente ed incontrovertibilmente utilizzata per il transito pubblico e lo sia stata per un periodo superiore al decorso del termine per l’usucapione.

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La responsabilità del progettista per mancato rispetto della normativa sulle distanze

La sentenza Cass. n. 10825/2025 fa il punto e riconferma alcuni principi fondamentali in tema di responsabilità del professionista tecnico

Il 24 aprile 2025 è stata pubblicata la sentenza Cass. Civ. n. 10825/2025 che ribadisce alcuni principi in tema di responsabilità del professionista.

Sommario

Il caso

Nella situazione di fatto sottesa alla pronuncia si discute della responsabilità del tecnico progettista nell’edificazione in violazione della normativa sulle distanze dalle costruzioni.

Nella fattispecie il convenuto aveva chiamato in causa il proprio tecnico di fronte alla contestazione del vicino riguardo al mancato rispetto della distanza tra due costruzioni separate da una strada privata.

Sia il Tribunale, sia la Corte d’Appello avevano riconosciuto la responsabilità del tecnico e accolto la domanda di risarcimento del committente nei suoi confronti.

Chiamata a pronunciarsi sul caso la Corte di Cassazione riafferma alcuni principi fondamentali sulla responsabilità del tecnico.

La colpa grave del tecnico per mancato rispetto di norme giuridiche

Il tecnico ha denunciato la violazione o falsa applicazione dell’art. 2236 c.c., perché la Corte di Appello ha ravvisato una sua colpa grave “in presenza di una condizione di obiettiva difficoltà rappresentata dall’esistenza, in loco, di una strada, apparentemente idonea ad assicurare l’esenzione del rispetto delle norme in tema di distanze legali.”

Nei fatti, il tecnico aveva ritenuto possibile derogare alla normativa sulle distanze per la presenza tra i due fabbricati di una strada, quando invece quello spazio non era tecnicamente qualificabile come tale.

Il punto è quindi se sussista colpa grave quando il tecnico erri nell’applicare non norme tecniche, ma norme giuridiche, quali quelle correlate alla qualificazione di “strada” e quelle relative alle distanze.

La Corte ha avuto modo di statuire sul punto che la linea interpretativa corretta prevede che il  professionista che assume l’incarico di redigere il progetto di un intervento edilizio è onerato di assicurare non soltanto il rispetto delle norme tecniche, ma anche di quelle giuridiche, tra le quali rientrano quelle in materia di distanze, tra edifici e dal confine.

Nell’argomentare questa conclusione la Corte cita diversi principi consolidati nella precedente giurisprudenza.

In primo luogo la Corte chiarisce che quando si afferma che il progettista, in quest’ambito, risponde di una obbligazione di “risultato” si deve intendere che “… tra i suoi doveri rientra anche quello di redigere un progetto conforme, oltre che alle regole tecniche, anche alle norme giuridiche che disciplinano le modalità di edificazione su un dato territorio, con la conseguenza che gli errori di progettazione concernenti la mancata adeguazione degli edifici previsti alla normativa vigente non possono che costituire inadempimento caratterizzato da colpa grave e quindi fonte di responsabilità del progettista” (Cass. 16.2.1996 n. 1208; Cass. 19.7.1993 n. 8033)

Sul contenuto di questo “risultato”, aggiunge che la giurisprudenza considera ormai consolidato il principio generale secondo cui “l’architetto, l’ingegnere o il geometra, nell’espletamento dell’attività professionale consistente nell’obbligazione di redigere un progetto di costruzione o di ristrutturazione di un immobile, è debitore di un risultato, essendo il professionista tenuto alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile, anche dal punto di vista tecnico e giuridico, con la conseguenza che l’irrealizzabilità dell’opera, per erroneità o inadeguatezza del progetto affidatogli, dà luogo ad un inadempimento dell’incarico ed abilita il committente a rifiutare di corrispondere il compenso, avvalendosi dell’eccezione di inadempimento” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1214 del 18/01/2017).

Riportandosi in modo più specifico alla normativa sulle distanze riafferma il principio secondo cui “se dall’edificazione di una costruzione in violazione delle norme sulle distanze legali sia derivato l’obbligo del committente della riduzione in pristino, sussiste il diritto di rivalsa del committente nei confronti del progettista direttore dei lavori, qualora l’irregolare ubicazione della costruzione sia conforme al progetto e non sia stata impedita dal professionista medesimo in sede di esecuzione dei lavori , in quanto il fatto illecito, consistente nella realizzazione di un edificio in violazione delle distanze legali rispetto al fondo del vicino, è legato da un nesso causale con il comportamento del professionista che ha predisposto il progetto e diretto i lavori” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1513 del 30/01/2003; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14527 del 25/05/2023).

Seppur sia anacronistico, a parere di chi scrive, inquadrare la questione in termini di obbligazioni di mezzi e di risultato secondo lo schema tradizionale, ormai superato, il punto che conferma la Cassazione rimane comunque condivisibile, posto che la logica seguita risulta perfettamente compatibile anche con lo schema, più attuale, della diligenza qualificata (per una disamina sull’argomento si veda l’articolo specifico a questo link).

Il concorso di colpa del committente per la sottoscrizione di domande o istanze all’autorità

La Corte ritiene non possa ammettersi che i committenti rispondano dei danni cagionati dalla cattiva esecuzione dell’incarico professionale da loro conferito ad un tecnico specializzato soltanto per aver sottoscritto le domande o istanze rivolte alle competenti autorità per la realizzazione di un progetto redatto da tale professionista.

Il progettista, in condizioni normali e al di fuori di disegni illeciti architettati con i committenti (nel caso da dimostrare e documentare), è il solo responsabile della propria opera, a prescindere dal fatto che le istanze presentate per la concreta realizzazione dell’edificio siano state, materialmente, sottoscritte o inoltrate dai committenti alle autorità competenti al rilascio dei titoli autorizzativi.

Anche su questo punto la Corte si pone in continuità con il proprio orientamento consolidato, secondo cui “In tema di contratto d’opera per la redazione di un progetto edilizio, pur costituendo il progetto, sino a quando non sia materialmente realizzato, una fase preparatoria, strumentalmente preordinata alla concreta attuazione dell’opera, il progettista deve assicurare, la conformità del medesimo progetto alla normativa urbanistica ed individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da assicurare la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dell’opera richiesta dal committente. Ne consegue che sussiste la responsabilità del progettista per l’attività professionale espletata nella fase antecedente all’esecuzione delle opere, in relazione alla scelta del titolo autorizzativo occorrente per il tipo di intervento edilizio progettato, non costituendo tale scelta di per sé indice di un accordo illecito tra le parti per porre in essere un abuso edilizio, in quanto, piuttosto, spettante al medesimo professionista, giacché qualificata da una specifica competenza tecnica, e senza che possa rilevare, ai fini dell’applicabilità dell’esimente di cui all’art. 2226, primo comma, c.c., la firma apposta dal committente sul progetto redatto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8014 del 21/05/2012; conf. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 18342 del 09/07/2019)

La responsabilità del direttore dei lavori per non aver sospeso il cantiere dopo le segnalazioni o diffide dei vicini

La sentenza afferma che il direttore dei lavori, in quanto incaricato di assicurare che le opere siano eseguite in conformità al progetto, al capitolato e alle regole della tecnica (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9572 del 09/04/2024) risponde, nell’ambito del rapporto contrattuale con i committenti, dell’esatto adempimento di dette obbligazioni, e non anche della conformità del progetto alla normativa applicabile.

Questo seppure sul piano amministrativo anche il direttore dei lavori sia gravato da responsabilità verso l’autorità per la violazione della normativa edilizia.

La Corte richiama sul punto il proprio orientamento secondo cui “in relazione alle condotte illecite poste in essere in violazione della normativa edilizia, mentre sul piano amministrativo, cioè nei rapporti con la pubblica amministrazione, la responsabilità per gli abusi incombe sia sul committente, sia sul direttore dei lavori, sia sull’appaltatore, ai fini della responsabilità nei rapporti interni rilevano il rapporto contrattuale e le obbligazioni da esso derivanti. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13157 del 13/05/2024).

La sorte del diritto al compenso del professionista inadempiente

Il tecnico chiamato nel procedimento in commento ha denunciato la violazione o falsa applicazione dell’art. 2233 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente, a suo dire, rigettato la sua domanda di condanna dei committenti al saldo dell’opera professionale svolta.

La Cassazione su questo punto coglie l’occasione di confermare l’operato della Corte d’Appello, ribadendo che in materia opera il principio “inadimplenti non est adimplendum” e che quindi sussiste il diritto dei committenti di rifiutare il pagamento del compenso al professionista che abbia fornito un progetto di un’opera non realizzabile in quanto contrastante con la normativa vigente in tema di distanze (e più in generale con la normativa che disciplina l’edificare).

Anche su questo punto la Cassazione richiama i propri orientamenti. In particolare “l’accertamento dell’inattuabilità del progetto di costruzione per errori e difformità imputabili al professionista progettista e derivanti dalla inosservanza della diligenza professionale può comportare la perdita del diritto al compenso in applicazione del principio inadimplenti non est adimplendum” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4159 del 10/12/1974) e in termini più specifici “il professionista, nell’espletamento della prestazione promessa, è obbligato ai sensi dell’art. 1176 c.c. ad usare la diligenza del buon padre di famiglia; la violazione di tale dovere comporta inadempimento contrattuale di cui lo stesso risponde anche per colpa lieve, perdendo il diritto al compenso” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9063 del 31/03/2023).

Da questo consegue dunque che, ravvisata la responsabilità professionale del progettista, egli può vedersi escludere in radice il diritto al compenso.

In conclusione

La sentenza ribadisce una serie di orientamenti consolidati, attualizzandoli e conferma il trend in corso volto ad aggravare sempre di più la responsabilità del professionista per imperizia nell’esecuzione dei propri incarichi, valorizzandone il ruolo di garanzia per il cittadino.

Testo della Sentenza Cass. n. 10825/2025  

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La responsabilità contrattuale del professionista tecnico dopo il superamento della concezione delle obbligazioni per mezzi e risultati

La responsabilità contrattuale del professionista tecnico

dopo il superamento della concezione per mezzi e risultati

Introduzione

I profili di responsabilità che attagliano la figura del professionista tecnico sono molteplici e di diversa natura, spaziando dall’ambito penale, all’amministrativo, fino al civile.

In ambito civile si suole distinguere in massima parte forme di responsabilità contrattuale da forme di responsabilità extracontrattuale, restando relativamente limitate, per i tecnici (almeno dal punto di vista attivo), le ipotesi di responsabilità precontrattuale e da contatto sociale[1].

Con queste righe voglio riflettere “a voce alta” sulla fisionomia che ha assunto la responsabilità del professionista tecnico nei confronti del suo committente a seguito del superamento della dicotomia mezzi / risultati affacciatosi negli ultimi anni nel panorama giuridico italiano.

Limitato così l’ambito d’indagine, lascio ad altre occasioni gli approfondimenti (non pochi) sul tema o digressioni su altre forme di responsabilità civile (come i profili extracontrattuali, tra cui il concorso nella responsabilità per gravi vizi del fabbricato).

L’impostazione tradizionale e la distinzione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato

Quando si parla di responsabilità (contrattuale) del professionista, tradizionalmente si imposta il problema facendo riferimento alla bipartizione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato.

Si tratta di una dottrina che abbiamo mediato (copiato) dal sistema francese, in cui viene utilizzata per qualsiasi tipo di obbligazione, liberamente interpretandola per riferirla unicamente agli obblighi di fare (e non a quelli di dare e di non fare).

In breve, nelle obbligazioni di mezzi il debitore è tenuto soltanto a dispiegare il proprio impegno, ossia la propria diligenza, senza essere obbligato a garantire al creditore il raggiungimento di un certo risultato. Secondo questa teoria, in questo tipo di obbligazioni si segue la regola dell’art. 1176 c.c.[2] sulla diligenza qualificata, ma, sostanzialmente, esse rimangono fuori dal campo di applicazione della regola sulla responsabilità oggettiva per inadempimento di cui all’art. 1218 c.c.[3]

Nelle obbligazioni di risultato, invece, il entra in gioco l’obiettivo pratico a cui aspira il creditore, che determina l’oggetto (e la misura) della prestazione del debitore. A questo tipo di obbligazioni la regola sulla diligenza qualificata non si applica, ma per esse la responsabilità viene oggettivata secondo il disposto dell’art. 1218 c.c.

Questa dottrina individua tra le due categorie alcune differenze pratiche non trascurabili.

In primo luogo, l’assetto dell’onere probatorio, a seconda se l’obbligazione sia considerata “di mezzi” o “di risultato”, cambia.

Se l’obbligazione è “di risultato” il creditore ha l’onere di provare l’esistenza e il contenuto del contratto, ma deve solo riferire (tecnicamente allegare) il mancato adempimento, mentre il debitore (per noi il professionista) deve provare di aver fatto tutto ciò che era in suo potere per adempiere correttamente e, laddove l’inadempimento vi sia stato davvero, che esso è stato determinato da impossibilità ad adempiere, determinata a sua volta da causa estranea al suo potere di controllo e prevedibilità (e quindi a lui non imputabile).

Se l’obbligazione è di mezzi, invece, il creditore, oltre a provare l’esistenza del contratto e allegare l’inadempimento, dovrebbe dar prova anche della mancanza di diligenza.

Ma dato che, riprendendo le parole di una recente sentenza della Cassazione[4], “la nozione di diligenza rappresenta l’inverso logico della nozione di colpa”, dire che il debitore deve dar prova del fatto (negativo) della “mancanza di diligenza” equivale a dire che egli deve dar prova del fatto (positivo) della “presenza di colpa”.

All’atto pratico, dunque, se l’obbligazione, secondo la dottrina che stiamo esaminando, viene qualificata “di mezzi”, gli oneri probatori sono praticamente tutti a carico del creditore, in modo assolutamente speculare a quello che accade in ambito extracontrattuale per il danneggiato.

Dato che le prestazioni professionali, salvo limitate eccezioni, andavano in modo naturale ad inquadrarsi tra le obbligazioni di mezzi, e dato che questa classificazione si risolveva nel conferire una posizione di vantaggio per il professionista, la giurisprudenza, nell’ottica di ristabilire un equilibrio di fatto, per motivi, alla fine, di giustizia (o giustizialismo) sostanziale, ha ovviato, da una parte ravvisando l’esistenza, nel rapporto professionale, di presunzioni di competenza e conoscenza o conoscibilità, su assunti del tipo “la tal tecnica non poteva non essere conosciuta”[5], oggettivizzando così la colpa, e dall’altra ravvisando profili di risultato, a volte con vere e proprie finzioni giuridiche, nelle prestazioni richieste ai professionisti, operando così quella che è stata chiamata, con metafora di sapore alchemico, la trasmutazione di mezzi in risultati, esattamente come mercurio e zolfo in oro.

L’applicazione della teoria, insomma, determinava alcune aberrazioni il cui novero, tuttavia, non si fermava a quelle fin qui descritte.

Una di queste aberrazioni è l’applicazione del disposto dell’art. 2226 c.c.[6], che tratta di difformità e vizi dell’opera nel contratto di prestazione d’opera, alla prestazione d’opera professionale.

Sostanzialmente la norma prevede che l’accettazione dell’opera, anche se tacita, libera il prestatore da responsabilità per vizi o difformità noti o facilmente riconoscibili, salvo l’occultamento doloso. Quanto invece ai vizi occulti, essi devono essere denunciati, a pena di decadenza, entro otto giorni dalla scoperta e sempre entro il termine di prescrizione dell’azione che è fissato in un anno e decorre dalla consegna dell’opera.

L’aberrazione di cui ho detto si manifesta perché in ambito giurisprudenziale è invalso un orientamento secondo cui l’articolo 2226 c.c. è applicabile non solo alle prestazioni d’opera materiale, ma anche alle prestazioni professionali, purché siano classificate come “di risultato” (non se sono “di mezzi”),.

Per quel che concerne il professionista tecnico l’estensione aveva grande rilevanza, in quanto tendeva a ridurre ai minimi termini (nel modo tranciante proprio della norma in esame) la responsabilità del progettista.

Generalmente, infatti, l’obbligazione di redigere il progetto di un fabbricato era considerata dalla giurisprudenza “di risultato”[7], sulla base del fatto che il progetto deve essere realizzabile in concreto.

Questo è uno dei casi in cui si rivela, a un tempo, da una parte, l’inadeguatezza della teoria delle obbligazioni di mezzi e di risultato a disciplinare il sistema della responsabilità contrattuale nel nostro Paese e dall’altra, la vanità del tentativo della giurisprudenza di appianare le contraddizioni forzando il sistema con l’introduzione di finzioni e presunzioni e con il meccanismo della “trasmutazione dei mezzi in risultati”[8].

Il superamento della dottrina delle obbligazioni di mezzi e di risultato nel primo decennio 2000

Sull’applicabilità delle prescrizioni dell’art. 2226 c.c. al contratto d’opera professionale, come sulla ripartizione dell’onere della prova nelle obbligazioni del professionista, si sono aperti aspri contrasti giurisprudenziali durati molti anni, con le ovvie rilevanti conseguenze in tema di accertamento e permanenza della responsabilità del professionista.

Quanto all’applicabilità dell’art. 2226 c.c. il contrasto è stato sanato da Cass. S.U. n. 15782/2005, la quale, sulla base del presupposto che “…la distinzione finora seguita dalla giurisprudenza, fra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato non possa continuare a costituire il criterio risolutivo della problematica relativa all’applicabilità dell’articolo 2226 c.c. alle obbligazioni d’indole intellettuale…”, ha affermato che “…il regime di responsabilità del professionista è sempre il medesimo, per cui l’inadempimento, oltre che totale o dovuto a incuria o disattenzione consiste generalmente nell’imperizia”, pertanto “la distinzione tra obbligazioni di mezzi e di risultato non ha … alcuna incidenza sul regime di responsabilità, ove è richiesto al professionista di attenersi a parametri molto rigidi di professionalità…” e da queste premesse, con un ragionamento molto articolato, è arrivata ad escludere sempre l’applicabilità dell’art. 2226 c.c. in tema di contratto d’opera intellettuale.

Nel demolire l’estensione dell’art. 2226 c.c. all’opera professionale le sezioni unite davano una spallata determinante (e non era la prima) alla teoria delle obbligazioni di mezzi e risultato.

La sentenza Cassazione S.U. n. 15782/2005 si inserisce infatti in un quadro di decisioni che hanno rilevato l’inadeguatezza del modello mezzi / risultati a fornire un’adeguata disciplina al tema della responsabilità e hanno segnato il tramonto della dottrina stessa.

Altra criticità della teoria era quella relativa all’onere della prova differenziato, che ha determinato la necessità di una rivisitazione in modo ancora più pressante.

La questione è stata infatti affrontata da Cass. S.U. n. 13533/2001, che ha concluso che “… esigenze di omogeneità del regime probatorio inducono ad estendere anche all’ipotesi dell’inesatto adempimento il principio della sufficienza dell’allegazione dell’inesattezza dell’adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell’obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando anche in tale eventualità sul debitore l’onere di dimostrare l’avvenuto esatto adempimento”.

Insomma, la distinzione tra obbligazioni di mezzi e di risultato, rispetto ai profili di responsabilità del professionista, riprendendo le parole usate in un’altra celebre sentenza sulla materia (Cass. S.U. n. 577/2008), “…se può avere una funzione descrittiva, è dogmaticamente superata”.

Una riflessione sulla responsabilità del professionista nella sua fisionomia attuale

Tramontata la distinzione tra obbligazioni di mezzi e obbligazioni di risultato, in ambito tecnico dobbiamo dar ormai per acquisito lo schema secondo cui l’elemento centrale della prestazione e della correlata responsabilità è dominato dalla misura della diligenza professionale da impiegare, che deve essere, come noto, adeguata a quella dell’attività esercitata.

La diligenza del professionista – ma sto dicendo una banalità – non può non essere qualificata e quindi misurata su un soggetto che in un determinato ambito ha cognizioni maggiori dell’uomo medio.

La questione è stabilire quale sia il livello di diligenza professionale accettabile, e per riflettere su questo voglio porre a base del ragionamento due principi chiave, ben espressi recentemente dalla Cassazione[9]:

1) “la nozione di diligenza rappresenta l’inverso logico della nozione di colpa”, quindi chi tiene una condotta diligente non può essere ritenuto in colpa;

2) “l’ideale ‘professionista medio’ di cui all’art. 1776 comma 2 c.c. … non è un professionista ‘mediocre’, ma è un professionista ‘bravo’, ovvero serio, preparato, zelante, efficiente”.

In quest’ottica, l’approccio corretto alla problematica della responsabilità contrattuale (del tecnico (o del professionista in generale), nel panorama attuale, a mio parere, è quello in cui si pone al centro il concetto di diligenza professionale, in rapporto con quelle che sono le regole della professione.

In altre parole la diligenza professionale diventa l’oggetto della prestazione e consiste nell’applicare norme (ma forse sarebbe meglio utilizzare il termine know how) tecniche, operative e giuridiche idonee a condurre il committente ad un risultato utile.

Il conseguimento del risultato ultimo sperato dal cliente dipende poi da una serie di variabili al di fuori della sfera di controllo del professionista.

La sua mancata realizzazione, quindi, determinerà responsabilità del professionista nel momento in cui dipenderà in modo esclusivo o determinante dalla mancata applicazione, da parte del professionista, delle norme tecniche, operative e giuridiche necessarie a rendere una prestazione diligente.

Chiedo perdono per il gioco di parole e sottolineo ancora che la parola “norme” che ho utilizzato deve essere intesa in senso ampio e non tecnico giuridico, come know how.

Cercando di fare un esempio, se l’obiettivo sperato dal committente è quello di costruire una casa in cui vivere, dovere del progettista (non faccio questo esempio a caso[10]) è quello di applicare un know how di tecniche di progettazione e un know how giuridico pertinenti, in modo da fornire un progetto concretamente e lecitamente realizzabile – concetto di fattibilità in concreto anche giuridica – mentre l’obiettivo del committente entra in gioco non rispetto alla sua realizzazione finale – che può non avvenire per un numero enorme di ragioni a cui il tecnico è completamente estraneo (ad esempio, prosaicamente manca il danaro) – ma in quanto fornisce una direttrice su cui commisurare la diligenza.

Restando sul banale e discostandoci il meno possibile dalla situazione che abbiamo ipotizzato, dal punto di vista della diligenza, una cosa è se l’incarico riguarda la progettazione di una casa in cui il committente andrà effettivamente ad abitare, un’altra se l’incarico riguarda la progettazione sempre di una casa di abitazione, ma nell’ambito di uno “studio”, immaginiamo, sull’abitare nel futuro.

Se vediamo le cose da quest’ottica, nel primo caso la fattibilità in concreto sarà l’elemento cardine su cui si dovrà dispiegare il nostro operare diligente e quindi dovremo tenere in considerazione il panorama giuridico amministrativo di riferimento (piani e normativa urbanistica, edilizia, normative di settore, dotazioni, ecc…).

Nel secondo caso, la fattibilità si atteggerà in modo diverso e anche l’ambito della diligenza professionale cambierà: dovrò dare spazio alla creatività, ma di piani e normativa urbanistica, edilizia, normative di settore, dotazioni, e quant’altro potrò disinteressarmi.

Potremmo parlare di diligenza in concreto e in astratto, perché si delinea un concetto flessibile.

Ma il concetto è anche omnicomprensivo dato che, vista così, la diligenza professionale raccoglie tutto il portato di norme giuridiche, tecniche, etiche, che concretizzano il “buon lavorare” del “professionista bravo” di cui parla la Cassazione, tutto il know how del tecnico.

Tornando sulla Terra, però, questo significa che il terreno di responsabilità del tecnico, rispetto al passato, si è fatto molto più aspro.

Con le decisioni delle sezioni unite che abbiamo analizzato e le pronunce delle sezioni semplici che ad esse si sono ispirate, dal 2001 al 2008 la Cassazione ha completamente ribaltato la prospettiva che vigeva precedentemente, chiarendo che non ci sono limitazioni temporali e ponendo a carico del professionista la prova di aver operato in modo diligente, così esonerando il committente, a cui basta provare il conferimento dell’incarico e lamentare (in modo circostanziato, ma senza dover provare nulla) l’inadempimento e l’operare non diligente del professionista.

Da qui un’esigenza nuova per il professionista: definire a priori quali sono i comportamenti diligenti e tracciarli in modo da poterli provare.

E la cosa non è sempre così semplice.

Note

  1. Differentemente rispetto ad altre categorie professionali, quali ad esempio quella medica e sanitaria, nei confronti della quale la dottrina del contatto sociale ha avuto uno sviluppo ampio e duraturo. ↑
  2. Art. 1176 c.c. “Diligenza nell’adempimento – [1] Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia. [2] Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.” ↑
  3. Art. 1218 c.c. “Responsabilità del debitore – Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.”↑
  4. Cfr. Cass. n. 19883/2015. ↑
  5. Il che comportava, non potendo persone dotate di onestà intellettuale credere veramente al meccanismo del “non poteva non sapere”, il far rientrare dalla finestra la diligenza professionale qualificata, che la teoria dei mezzi / risultati aveva fatto elegantemente uscire dalla porta. ↑
  6. Art. 2226 c.c. “Difformità e vizi dell’opera – [1] L’accettazione espressa o tacita dell’opera libera il prestatore d’opera dalla responsabilità per difformità o per vizi della medesima, se all’atto dell’accettazione questi erano noti al committente o facilmente riconoscibili, purché in questo caso non siano stati dolosamente occultati. [2] Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare le difformità e i vizi occulti, al prestatore d’opera entro otto giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna. [3] I diritti del committente nel caso di difformità o di vizi dell’opera sono regolati dall’articolo 1668.” ↑
  7. cfr. Cass. n. 11728/2002 e innumerevoli precedenti. ↑
  8. L’aberrazione dell’applicazione dell’art. 2226 c.c. all’obbligazione del progettista è proprio frutto della “trasmutazione” ed è il caso paradigmatico in cui il risultato finale raggiunto (limitazione della responsabilità del professionista ai minimi termini) è stato diametralmente opposto all’obiettivo prefissato (limitazione del regime di favore per il professionista). ↑
  9. Cfr. Cass. n. 19883/2015 cit. ↑
  10. Si ricordi quanto illustrato supra rispetto all’applicabilità dell’art. 2226 c.c. ↑
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Interessi moratori nelle transazioni commerciali: tasso di riferimento allo 0%

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E’ stato pubblicato ieri in gazzetta ufficiale (GU Serie Generale n.178 del 1.8.2016) il comunicato del Ministero dell’Economia e delle Finanze previsto dall’art. 5, comma 3 del decreto legislativo n. 231/2002, con cui è stato rilasciato il tasso di riferimento per la determinazione degli interessi moratori dovuti al creditore nei casi di ritardo nei pagamenti nelle transazioni commerciali per il secondo semestre 2016.

Sorprendentemente (ma alla fine, visto il panorama generale, nemmeno più di tanto) il nuovo tasso è fissato allo 0% (sì, proprio zero), in luogo dello 0,05% previsto per il semestre passato.

Il saggio in parola è calcolato sulla base del tasso di interesse applicato dalla Banca Centrale Europea (BCE) alle sue più recenti operazioni di rifinanziamento principali ed è utilizzato come base per l’applicazione delle maggiorazioni previste per gli interessi legali di mora dall’ art. 2, comma 1, lett. e del decreto legislativo n. 231/2002 (8 punti percentuale) per le transazioni commerciali in generale e dall’art. 62, comma 3 del D.L. 24 gennaio 2012 n. 1, convertito con modificazioni dalla L. 24 marzo 2012, n. 27, per i contratti relativi ai prodotti agricoli e agroalimentari (ulteriori 4 punti percentuale).

Niente paura, quindi, gli interessi moratori sono ancora dovuti, anche se nella misura determinata dall’applicazione delle sole maggiorazioni: semplicemente, dal primo luglio, in caso di ritardo nel pagamento di crediti relativi a transazioni commerciali ordinarie l’interesse moratorio legale deve essere calcolato all’8% secco, mentre per le transazioni relative a prodotti agricoli e agroalimentari al 12%.

Il trend al ribasso ha ormai raggiunto il suo massimo storico.

Per il prossimo semestre dovremo aspettarci un segno negativo?

Chi vivrà vedrà.

Fabio Squassoni

Qui trovi il testo del comunicato: http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/08/01/16A05556/sg

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