Vetrate amovibili esistenti: una “sanatoria” implicita?

Le installazioni preesistenti potrebbero beneficiare del regime liberalizzato, tenendo distinti profili penali e amministrativi

Parte Prima – Carlo Pagliai

Il D.L. n. 115/2022 “Aiuti Bis” è noto per aver tentare di rendere più fluida la cessione del credito nei bonus edilizi, e tra le sue pieghe si annida una notevole modifica al Testo Unico Edilizia DPR 380/01; per essere precisi, la terza modifica al TUE consecutiva in un solo anno per “fluidificare” anche le ristrutturazioni pesanti e ricostruttive di edifici sottoposti a vincoli paesaggistico. Il D.L. n. 115/2022 è stato ufficialmente convertito in legge con modificazioni al Senato in data 20 settembre scorso, e nel momento in cui si scrive è in pubblicazione in G.U. (L. 21 settembre 2022, n. 142).

Ma l’ultima modifica apportata al DPR 380/01 nell’anno 2022 (e ancora non è finito) è passata come emendamento molto silenzioso, e riguarda la liberalizzazione delle cosiddette vetrate panoramiche amovibili (VEPA).

Il Decreto Aiuti Bis ha inserito l’installazione delle VEPA nell’ambito di edilizia libera, aggiungendo nel TUE questa nuova categoria di intervento nell’art. 6 comma 1, al punto b-bis:

Art. 33-quater. – (Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili) – 1. All’articolo 6, comma 1, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dopo la lettera b) è inserita la seguente: “b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche”.

Questa nuova modalità di intervento liberalizzata, e pertanto sottratta espressamente dai titoli edilizi, non va intesa come un’opportunità di realizzare verande o considerare “sanate” quelle compiute su balconi, portati, logge o in ampliamento a edifici esistenti.

Infatti si parla di VEPA, vetrate panoramiche amovibili, cioè di tipo trasparente e facilmente rimovibili (sulla questione di amovibilità ci sono diversi profili ancora da discutere).
Il primo pensiero va a quelle vetrate scorrevoli su binari, sganciabili o retrattili a soffietto, assai pubblicizzate anche in passato perché presuntivamente considerate già allora in edilizia libera.
La giurisprudenza amministrativa invece ha più volte qualificato interventi simili come ampliamenti e pertanto assoggettabili a permesso di costruire, in quanto finalizzati a chiudere spazi esistenti come balconi tramite vetrate trasparenti scorrevoli su guide metalliche, anche qualora mantenenti fughe di ricambio d’aria permanenti (Cons. di Stato n. 469/2022).

La novità introdotta dal DL Aiuti Bis a quanto pare invece prevede la possibilità di considerare in edilizia libera le VEPA, qualora realizzate sulla base di tante (capziose) condizioni tecniche.

Sulla questione “amovibilità” ci sono ancora diversi profili da discutere

Sull’analisi delle predette condizioni si rinvia a quanto già esposto in apposito approfondimento sul mio blog, in via riduttiva possiamo dire che sono fattibili soltanto su balcone e logge rientranti all’interno di edifici (cfr norma), non sono pertanto realizzabili su gazebi, pergole, lastrico solare, giardino, porticato o altrove.

Inoltre non dovranno configurare spazio chiuso, da giustificare anche una potenziale permanenza umana e configurare quindi nuova volumetria o superficie utile, e passaggio da superficie accessoria a utile (vedi R.E.T. nazionale e regionali).

Infine, per anticipare dubbi e interpretazioni, nella norma è stato espressamente prevista la naturale microaerazione per consentire costante flusso d’aria, portando ad escludere impianti VMC e climatizzazione.

Fatta questa premessa volutamente sintetica, ci sono due aspetti importanti da sottolineare:

• Presente: VEPA in edilizia libera, ma quanto libera davvero?
• Passato: sono “sanate” automaticamente quelle realizzate e accertate prima del DL 115/2022?

Presente.
L’inserimento in edilizia libera delle VEPA comporta l’applicazione degli stessi criteri e premesse normative valevoli generalmente per qualsiasi intervento edilizio, cioè facendo salvo quanto diversamente previsto da altre normative e strumenti di settore:

• Previsioni del Piano Regolatore comunale, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi
• Antisismica
• Vincolistica in generale
• Paesaggistica
• Ecc

A questo ambito bisogna aggiungerne un altro non trascurabile e civilistico: il decoro architettonico negli edifici plurifamiliari, criterio discrezionale e foriero di contenziosi.

Passato.

Indubbiamente negli scorsi anni sono state installate le VEPA su varie tipologie del patrimonio immobiliare, spinte anche dalla credenza diffusa che fossero già in edilizia libera. Tale qualifica diventerà ufficiale al momento dell’entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 115/2022 “Aiuti Bis”.

Per quelle VEPA realizzate in passato bisogna porsi due profili:

• si possono considerare automaticamente “sanate” da un punto di vista penale e amministrativo, con una sorta di “condono retroattivo”?
• per quelle già accertate e contestate con procedimento sanzionatorio, penale e amministrativo che sia, possono accedere al più mite regime novellato?

Come ne usciamo?

Parte seconda – Fabio Squassoni

E qui le cose si complicano.

Per ora siamo alla prima lettura della norma, quindi dovremo poi attendere conferme e smentite dalla giurisprudenza, con la giusta seraficità, sia nel caso in cui dovessimo  trovar riscontri, che in quello in cui fossimo costretti doverci ricredere.

Innanzitutto non si può parlare di retroattività della norma: la norma è pensata per l’avvenire e per gli interventi da realizzare, non per i milioni di terrazzi, terrazzini, verande, loggette infissati che costeggiano i nostri paesaggi urbani.

Per gli interventi già realizzati può realizzarsi un fenomeno di legittimazione di fatto ex post – quando parliamo di condono retroattivo ovviamente sfoghiamo la nostra passione per l’iperbole – questo è vero, ma a certe condizioni.

Proviamo a capire.

La norma cosa fa: disegna una particolare categoria di intervento (l’installazione delle VEPA con le caratteristiche indicate dalla norma) – che sottrae alla sussunzione sotto altre categorie già esistenti e più generali – e le assegna un particolare regime giuridico, quello di intervento non titolato.

Così facendo, per gli interventi di questo tipo già eseguiti il legislatore neutralizza l’operatività di due istituti: quello della sanatoria e quello della repressione dell’abuso edilizio.

Riguardo la repressione degli abusi, con il passaggio di questo tipo di opere in edilizia libera, non sussiste più un interesse pubblico ad accertare e reprimere questi  comportamenti che, pur già posti in essere, al momento dell’accertamento non costituiscono più illecito.

Riguardo la sanatoria, se riflettiamo bene realizziamo che essa ha la funzione (amministrativa) di procurare un titolo ad interventi che non lo hanno, ma che, in base all’ordinamento, dovrebbero averlo per poter esser considerati leciti.

Con il passaggio in edilizia libera viene meno la necessità di procurare un titolo all’intervento di installazione di VEPA e quindi viene meno l’utilità dell’istituto della sanatoria.

Sorta di condono retroattivo quindi? Non tecnicamente, più una legittimazione pasticciata come effetto collaterale – il livello è quello dell’antistaminico usato come sonnifero: l’uso è improprio ma funziona.

Fondamentale la piena corrispondenza con il modello legale: se manca o cambia una virgola si ricade nell’aumento volumetrico e quindi nell’abuso primario

Il punto critico però è costituito, da una parte, dal problema della conformità dell’intervento già realizzato a quello descritto nella nuova lettera b-bis dell’art. 6 DPR 380/2001 e dall’altra parte dall’operatività della normativa collaterale.

Il problema della normativa collaterale è stato già descritto da Carlo sopra per le nuove realizzazioni e non vi torno sopra in quanto si ripropone nei medesimi termini anche per le esistenti.

Riguardo la compliance con la norma c’è da sottolineare bene che le strutture già esistenti che si pretende considerar regolarizzate devono essere perfettamente conformi con l’archetipo disegnato dalla nuova norma: se manca o cambia una virgola si ricade nell’aumento volumetrico e quindi nell’abuso primario.

Altro punto critico: gli illeciti già accertati in sede amministrativa e penale.

Fortunatamente in diritto penale vige il principio del favor rei, pertanto la normativa più favorevole per il reo si applica anche ai reati già compiuti. Qui si parla a pieno titolo di retroattività, non per volontà del decreto aiuti, ma per volontà di chi scrisse il codice penale. E quindi diciamo che siamo salvi, sempre se si tratta di VEPA corrispondente a quella di cui parla anche il decreto aiuti (come detto sopra, senza virgole aggiunte).

Per quanto riguarda i procedimenti sanzionatori amministrativi, invece, difficilmente potranno interrompersi, dato che la materia è regolata da principi e persegue scopi molto diversi dal penale.

In parole povere, un’ordinanza di riduzione in pristino già emessa, magari da tempo, per la loggetta chiusa, difficilmente potrà essere contestata invocando la nuova norma, ma dovrà comunque essere eseguita.