Condono edilizio pendente: l’immobile si può trasformare?
La recente sentenza TAR Lazio Roma n. 9037/2025 insegue la giurisprudenza campana sul tema controverso
Poniamo di aver proposto un’istanza di condono per regolarizzare una costruzione; nelle more del procedimento possiamo intervenire con ulteriori opere?
Qualcosa di simile è accaduto nel caso che ha dato adito alla pronuncia TAR Roma n. 9037/2025, in cui si è tentato di dare una risposta, richiamando i precedenti più recenti.
Non è la prima volta che i giudici amministrativi devono pronunciarsi su casi simili, il cui numero è direttamente proporzionale alla durata dei procedimenti di trattazione dei condoni edilizi, in larga parte ancora aperti nonostante siano trascorsi decenni dalla chiusura dei termini.
Cogliamo quindi l’occasione per riprendere le fila di un tema molto dibattuto ed ancora di più frainteso: se sia possibile procedere a trasformazioni edilizie su immobili per cui sia stata presentata una domanda di condono, ma il provvedimento non sia ancora stato rilasciato.
Sommario
- La recente sentenza TAR Lazio Roma n. 9037/2025 insegue la giurisprudenza campana sul tema controverso
- Sommario
- Il caso
- Permanenza dell’immobile da condonare
- Completamento dei lavori ex art. 35 comma 13 L. 47/1985
- Il nodo della DIA del 2004…
Il caso
Nel lontano 1995 vengono presentate tre istanze di sanatoria straordinaria ai sensi della L. 724/1994 per la regolarizzazione di tre box metallici ad uso deposito. Successivamente, nell’anno 2004 viene depositata una DIA per lavori di risanamento delle opere in questione e contestualmente viene realizzato senza titolo un portico perimetrale, che è stato oggetto di fiscalizzazione nell’anno 2009.
Nell’anno 2008 viene effettuato sopralluogo dal personale del Comune che si avvede che i box non esistono più e che al loro posto vi è una struttura in muratura a corpo unico con relativo portico su tutto il perimetro.
Essendo i procedimenti per il rilascio dei titoli in condono ancora pendenti, sulla base dei rilievi emersi nel sopralluogo vengono emesse dal Comune tre determinazioni di rigetto delle istanze di sanatoria straordinaria, seguite dalle relative impugnazioni di fronte al TAR competente.
Permanenza dell’immobile da condonare
Il TAR, nel rigettare i ricorsi richiama in prima battuta il principio, affermato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui “la normativa sul condono postula la permanenza dell’immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, la realizzazione di opere aggiuntive né finanche l’impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari, comportanti di fatto la qualificazione dell’intervento come sostituzione edilizia, venendo meno la continuità tra vecchia e nuova costruzione e l’attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell’istanza di condono” (CdS 2568/2023).
Più approfonditamente, riguardo alla tipologia di interventi eseguibili sugli immobili in corso di condono, lo stesso orientamento precisa che “gli unici interventi edilizi consentiti … sono quelli diretti a garantirne la conservazione: essi non possono spingersi all’esecuzione di opere destinate a mutarne la struttura, i volumi, i prospetti, salvo che siano indispensabili — previa, in tal caso, necessaria preventiva interlocuzione con l’Amministrazione — al fine di consentire di stabilire quali siano i caratteri e le esatte dimensioni del manufatto abusivo per verificarne la condonabilità” (CdS n. 7166/2021).
La logica sottesa a questa limitazione degli interventi è abbastanza chiara: la trasformazione è ammessa nella misura in cui risulta necessaria a garantire l’integrità del bene affinché esso non venga meno durante il procedimento per la trattazione del condono.
In altre parole, in pendenza del procedimento, non si riconosce al privato un diritto a trasformare l’immobile, ma si ammette la trasformazione al solo fine di garantire l’esistenza del bene nella connotazione posseduta al momento dell’istanza, in modo che il procedimento possa pervenire al suo esito naturale, costituito alternativamente dalla concessione del titolo in sanatoria straordinaria o dal rigetto dell’istanza, una volta valutate le caratteristiche dell’opera.
La trasformazione è dunque ammessa a beneficio del procedimento, non a beneficio dell’istante.
Coerentemente infatti, l’orientamento richiamato specifica che “la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi al pari degli ulteriori interventi realizzati sugli stessi” (CdS 2645/2022).
Completamento dei lavori ex art. 35 comma 13 L. 47/1985
I principi sopra enunciati sembrerebbero porsi, a prima vista, in antinomia con la facoltà di completamento dei lavori concessa all’istante dal comma 13 dell’art. 35 della L. 47/1985.
Tale disposizione infatti recita: “Decorsi centoventi giorni dalla presentazione della domanda e, comunque, dopo il versamento della seconda rata dell’oblazione, il presentatore dell’istanza di concessione o autorizzazione in sanatoria può completare sotto la propria responsabilità le opere di cui all’articolo 31 non comprese tra quelle indicate dall’articolo 33. A tal fine l’interessato notifica al comune il proprio intendimento, allegando perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi, ed inizia i lavori non prima di trenta giorni dalla data della notificazione. L’avvenuto versamento della prima e della seconda rata, seguito da garanzia fideiussoria per il residuo, abilita gli istituti di credito a concedere mutui fondiari ed edilizi. I lavori per il completamento delle opere di cui all’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che siano stati espressi i pareri delle competenti amministrazioni. I lavori per il completamento delle opere di cui al quarto comma dell’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che sia stata dichiarata la disponibilità dell’ente proprietario a concedere l’uso del suolo.”
L’antinomia viene tuttavia considerata ed affrontata dalla giurisprudenza richiamata, che la qualifica come meramente apparente.
Nella pronuncia CdS n. 2568/2023, sul punto si legge infatti che “…la disposizione deve considerarsi norma di stretta interpretazione, la cui violazione innesta la presunzione che l’immobile oggetto di condono sia stato trasformato in modo tale da non consentire all’amministrazione di determinare in modo preciso la consistenza delle opere oggetto dell’abuso originario. Spetta allora all’interessato dimostrare che l’intervento oggetto di condono è ancora riconoscibile ed è assolutamente conforme a quello rappresentato nella istanza di condono, essendo tale accertamento assolutamente necessario per la ulteriore procedibilità della domanda di condono e fermo restando che tutto quanto non sia ad essa riconducibile deve essere senz’altro demolito, in quanto non condonabile né sanabile, per definizione”.
Il nodo della DIA del 2004…
Se rispetto alla questione della trasformabilità degli immobili oggetto di istanza di condono pendente la sentenza in commento è chiara, rispetto alla vicenda sottesa resta un punto scoperto: che ne è della DIA del 2004?
La denuncia aveva infatti ad oggetto il risanamento dei manufatti per cui era pendente il condono e non è stata oggetto né di blocco (tempestivo o tardivo) né di impugnazione.
La pronuncia in proposito appare molto evasiva limitandosi a richiamare il precedente TAR Campania Napoli n. 4928/2024 (che richiama a sua volta TAR Napoli n. 3432/2022, che si rifà a catena a TAR Napoli 7964/2021) nella parte in cui afferma che “la presentazione della domanda di condono non autorizza certamente l’interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi. Qualora ciò dovesse accadere, il Comune non può pronunciarsi sulla domanda di condono, ma è tenuto a sanzionare le opere con l’ordinanza di demolizione”.
Il richiamo punta su un principio che, riferendosi all’inattitudine della domanda di condono ad autorizzare l’interessato a trasformare l’immobile – principio ampiamente affrontato anche dall’orientamento del Consiglio di Stato parimenti richiamato – nulla aggiunge e nulla toglie alla problematica distinta dell’esistenza di un titolo, sia pure formato per DIA -comunque stabilizzata – che preveda tali opere di trasformazione.
Il caso specifico non richiedeva una pronuncia in proposito, per questo probabilmente la questione è stata tranciata senza troppi complimenti. Suscita tuttavia perplessità la conclusione apodittica del TAR secondo cui l’esistenza di un titolo rilasciato successivamente non possa interferire ex post sulla sanatoria: sul rilascio del titolo in sanatoria non interferirà, ma resta il fatto che le opere che ne fanno oggetto sono titolate, almeno fino a che il titolo non vien fatto cadere.
