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Il completamento funzionale nel condono edilizio: i criteri per stabilire quando un’opera si considera ultimata

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato chiarisce i parametri per valutare l’ultimazione delle opere abusive ai fini della sanabilità

Il tema dell’ultimazione delle opere ai fini del condono edilizio rappresenta una questione ampiamente dibattuta nella pratica del diritto edilizio, su cui spesso si giocano le sorti delle difese degli istanti. Una recente pronuncia del Consiglio di Stato, richiamandosi ai precedenti, ha fornito importanti chiarimenti sui criteri da applicare per stabilire quando un intervento edilizio possa considerarsi completato funzionalmente, offrendo parametri oggettivi di valutazione che meritano un approfondimento.

Sommario

Il caso affrontato dal Consiglio di Stato

Con la sentenza CdS n. 5216/2025, la Settima Sezione del Consiglio di Stato ha affrontato una vicenda emblematica che evidenzia le criticità legate al concetto di completamento funzionale. Il caso riguardava un proprietario che aveva realizzato tre unità abitative in un immobile originariamente destinato a opifici industriali – e come tale licenziato – modificando quindi la destinazione d’uso senza il necessario titolo edilizio.

Dopo aver ottenuto nel 2014 tre provvedimenti di condono ai sensi della legge 326/2003, l’interessato, un anno dopo,  si è visto annullare in autotutela i titoli abilitativi. Tra i motivi addotti dal Comune nell’atto di annullamento in autotutela figurava il mancato completamento delle opere entro il termine del 31 marzo 2003, elemento decisivo per poter beneficiare della sanatoria straordinaria.

L’elemento probatorio decisivo si è rivelato essere un verbale di sopralluogo redatto dalla Polizia Municipale il 12 settembre 2003, quindi successivamente alla scadenza del termine utile per il condono. Il documento attestava che l’edificio si presentava ancora “a grezzo, privo di tamponamenti e allo stato di solo scheletro“, circostanza che ha orientato definitivamente l’esito del giudizio.

I principi giurisprudenziali consolidati sul completamento funzionale

Il Consiglio di Stato ha richiamato i principi consolidati in materia, partendo dalla definizione normativa contenuta nell’articolo 31, comma 2, della legge 47/1985, secondo cui “ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente“.

La giurisprudenza amministrativa ha progressivamente definito i contorni del concetto di completamento funzionale, chiarendo che esso deve riferirsi alla realizzazione di un intervento di cui sia possibile riconoscere le caratteristiche tipologiche, in quanto siano presenti gli aspetti essenziali che ne individuano la funzione e ne consentono l’utilizzo (CdS n. 393/2009)

Più precisamente, come ribadito nella sentenza in esame, tale concetto serve ad identificare il momento in cui il manufatto ha acquisito caratteristiche oggettivamente ed univocamente idonee alla nuova destinazione, anche se gli interventi di finitura non risultano ancora completati. La giurisprudenza ha specificato che la nozione di completamento funzionale implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione dell’immobile secondo la destinazione prevista (CdS n. 1190/2019).

Il requisito delle tamponature esterne

Un aspetto particolarmente significativo della pronuncia riguarda il ruolo delle tamponature esterne ai fini del completamento funzionale. Il Collegio ha chiarito che l’organismo edilizio non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica, ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

Nel caso specifico, l’assenza delle tamponature esterne ha precluso alla radice la fruizione residenziale dell’immobile, che pertanto non poteva dirsi completato ai fini del condono. Questa conclusione evidenzia come il completamento funzionale, nella accezione ritenuta valida dalla giurisprudenza amministrativa,  non possa limitarsi alla sola realizzazione della struttura portante e della copertura, ma richieda quegli elementi costruttivi che rendono effettivamente utilizzabile l’immobile secondo la destinazione prevista.

La circostanza assume particolare rilevanza quando si tratti di cambio di destinazione d’uso, come nel caso esaminato, dove la trasformazione da destinazione industriale a residenziale richiede la presenza di tutti quegli elementi che rendono l’immobile idoneo all’abitazione, pur se con finiture non ancora completate.

L’onere della prova e i relativi mezzi

La sentenza ribadisce un principio consolidato della giurisprudenza amministrativa secondo cui incombe su chi richiede di beneficiare di un condono edilizio l’onere di provare che l’opera è stata realizzata in epoca utile per fruire del beneficio (si veda CdS n. 2949/2012 e CdS n. 772/2010). Questa impostazione si basa sulla considerazione che mentre l’amministrazione comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono, colui che lo richiede può, di regola, procurarsi agevolmente la documentazione da cui si possa desumere che l’abuso sia stato effettivamente realizzato entro la data prevista (vedi CdS n. 4075/2013). Nell’attribuzione dell’onere probatorio si applica insomma il principio della “vicinanza alla prova”, secondo cui spetta alla parte che ha una più concreta possibilità di reperire elementi volti a dimostrare i fatti rilevanti per la causa fornirli in giudizio, cioè a chi il fatto da provare è “più vicino” in termini di conoscenza e disponibilità della prova.

Particolarmente importante è il chiarimento sui mezzi di prova ammissibili. Il Consiglio di Stato ha specificato che non possono fungere da prova le semplici dichiarazioni rese da testimoni, dovendosi invece aver riguardo ad un riscontro concreto ed obiettivo.

Sul punto ribadiscono in modo specifico i giudici di Palazzo Spada che anche in presenza di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, se non si riscontrano elementi dai quali risulti univocamente l’ultimazione dell’edificio entro la data prescritta dalla legge, non si può ritenere raggiunta la prova circa la data certa di ultimazione dei lavori (vedi CdS n. 6548/2008).

Questa precisazione assume particolare rilievo nella pratica professionale, evidenziando la necessità di acquisire documentazione oggettiva e verificabile per supportare le istanze di condono, evitando di fare affidamento su mere dichiarazioni testimoniali che potrebbero rivelarsi insufficienti in sede di controllo, o, peggio – ma come accade con eccezionale frequenza nella quotidianità – a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà rilasciate dai soggetti più disparati, se non dai tecnici stessi, che vengono considerate nel comune sentire come una specie di pass partout ma che non hanno in realtà rilevanza al di fuori dei casi in cui la legge gliene attribuisce in modo esplicito.

L’autonomia tra giurisdizione penale e amministrativa

Un ulteriore aspetto di grande interesse riguarda la conferma del principio di autonomia tra giurisdizione penale e amministrativa, principio estremamente difficoltoso da comprendere per i non giuristi.

Nel caso esaminato, il richiedente aveva fatto valere l’esito assolutorio del processo penale al quale era stato sottoposto per gli stessi fatti, allegando in particolare le dichiarazioni dei testimoni ivi escussi dalle quali emergerebbe il completamento dell’unità abitativa entro il tempo utile.

Secondo un principio giurisprudenziale consolidato, richiamato espressamente nella sentenza in esame, “…nei rapporti tra giudizio penale e giudizio amministrativo la regola, almeno tendenziale, è quella dell’autonomia e della separazione, fermo il disposto di cui all’art. 654 c.p.p. secondo cui il giudicato penale non determina un vincolo assoluto all’amministrazione per l’accertamento dei fatti rilevanti nell’attività di vigilanza edilizia e urbanistica. Né la sentenza penale di assoluzione può condizionare in modo inderogabile il giudizio amministrativo, tanto più quando il Comune non si sia costituito parte civile nel processo penale” (CdS n. 1250/2021).

Il Consiglio di Stato ha chiarito dunque che non risulta determinante l’esito del processo penale, dal momento che il Comune non era parte di tale giudizio e stante il principio di autonomia che caratterizza i rapporti tra giurisdizione penale e amministrativa. La sentenza penale di assoluzione, come espressamente statuito dalla giurisprudenza richiamata, non può condizionare in modo inderogabile il giudizio amministrativo, tanto più quando il Comune non si sia costituito parte civile nel processo penale.

Questo principio, consolidato nella giurisprudenza amministrativa, ribadisce che l’accertamento dei fatti rilevanti nell’attività di vigilanza edilizia e urbanistica mantiene una sua autonomia rispetto alle valutazioni operate in sede penale, potendo pervenire a conclusioni diverse sulla base degli elementi probatori disponibili nel procedimento amministrativo.

Le implicazioni pratiche della pronuncia

La sentenza in esame fornisce importanti indicazioni pratiche per i professionisti del settore e per i privati che si trovino ad affrontare problematiche legate al condono edilizio. In primo luogo, conferma la necessità di una valutazione rigorosa dello stato di completamento delle opere, non limitandosi alla mera realizzazione della struttura ma verificando la presenza di tutti gli elementi che rendono l’immobile funzionalmente utilizzabile secondo la destinazione prevista.

Inoltre, evidenzia l’importanza di acquisire documentazione probatoria oggettiva e verificabile, evitando di fare affidamento su dichiarazioni testimoniali o su documentazione di dubbia efficacia probatoria. La presenza di verbali di accertamento redatti da pubblici ufficiali assume particolare rilievo, costituendo spesso elemento decisivo per la valutazione dello stato di avanzamento dei lavori alla data rilevante.

Conclusioni

La pronuncia del Consiglio di Stato rappresenta un contributo al filone giurisprudenziale sulla definizione dei criteri applicativi del concetto di completamento funzionale nel condono edilizio. Ribadendo l’esigenza di una valutazione oggettiva e rigorosa dello stato di ultimazione delle opere, la sentenza fornisce agli operatori parametri chiari per distinguere tra interventi effettivamente completati e mere strutture non ancora idonee all’utilizzo previsto.

Uno strumento in più per i professionisti che intendono impostare correttamente le istanze di sanatoria e valutare correttamente i relativi rischi.

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Il silenzio-assenso nel condono edilizio: quando il decorso del tempo non basta.

C.d.S. n. 2215/2025 ripercorre la questione centrale del mancato perfezionamento del silenzio-assenso

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2215/2025 affronta una questione ricorrente nella pratica del condono edilizio: la pretesa formazione del silenzio-assenso per mero decorso del tempo.

Il caso riguarda dieci istanze di condono presentate nel 2004 da una società per sanare vari abusi edilizi realizzati su un immobile di sua proprietà.

L’appellante sosteneva, tra i vari motivi di ricorso, che, trascorsi anni dalla presentazione delle domande, si fosse formato il silenzio-assenso sulle istanze di sanatoria presentate.

La tesi, respinta sia dal TAR che dal Consiglio di Stato, si scontrava con un dato fattuale dirimente: la persistente incompletezza documentale delle pratiche, nonostante le ripetute richieste di integrazione formulate dal Comune tra il 2005 e il 2011.

Approfittiamo della sentenza per ripercorrere il percorso giurisprudenziale sui limiti alla consolidazione del silenzio assenso in ambito di sanatoria straordinaria.

Sommario

Il principio consolidato: i presupposti sostanziali prevalgono sul decorso del tempo

Il Consiglio di Stato, richiamando le proprie precedenti pronunce, ha ribadito che nel sistema del condono edilizio il silenzio-assenso non consegue automaticamente al decorso del termine biennale previsto dall’art. 35 della legge n. 47/1985.

Come precisato nella sentenza CdS, sez. VI, n. 10799/2023 infatti “secondo l’indirizzo consolidato della giurisprudenza amministrativa, il silenzio assenso su un’istanza di condono edilizio non si forma in conseguenza del mero decorso del termine e il pagamento dell’oblazione nella misura determinata dall’istante, ma è necessario che la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, in quanto la mancanza di taluno di questi impedisce in radice la sanatoria, rispetto alla quale il decorso del tempo è mero co-elemento costitutivo della fattispecie autorizzativa”.

La formazione tacita del titolo abilitativo richiede la compresenza di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, non bastando il solo elemento temporale.

Quando il termine non decorre: le ipotesi ostative

La sentenza CdS n. 1824/2023 ha ulteriormente chiarito le ipotesi in cui il termine biennale nemmeno inizia a decorrere affermando che “nello specifico ed eccezionale sistema del condono edilizio, di cui all’art. 35, comma 18, della legge n. 47 del 1985, il termine biennale, previsto ai fini della formazione del silenzio-assenso, non decorre nel caso in cui la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria, nonché quando non sia stata interamente pagata l’oblazione e altresì quando l’opera sia in contrasto con i vincoli di inedificabilità“.

Nel caso esaminato dalla sentenza n. 2215/2025, la verificazione tecnica disposta dal Collegio ha accertato proprio la carenza di documentazione essenziale: mancavano elaborati progettuali adeguati, la documentazione fotografica dello stato di fatto era insufficiente o assente, e i calcoli dell’oblazione risultavano errati in sette delle otto pratiche esaminate.

La completezza documentale come presupposto indefettibile

La sentenza CdS n. 5301/2023 sintetizza efficacemente il principio secondo cui “per giurisprudenza assolutamente pacifica e consolidata il silenzio-assenso sull’istanza di condono si forma solo qualora sussistano i presupposti e comunque l’istanza sia completa”.

Nel caso esaminato dalla sentenza in commento, il verificatore ha riscontrato carenze specifiche per ciascuna pratica: mancanza di sezioni quotate, assenza di documentazione fotografica esaustiva, difformità tra quanto rappresentato negli elaborati e quanto effettivamente realizzato, errori nel calcolo delle superfici e dei volumi che determinavano oblazioni non corrette.

La sentenza n. 2215/2025 evidenzia come l’obbligo di documentazione fotografica non sia un mero formalismo, ma risponda a una precisa ratio: cristallizzare lo stato dei luoghi al momento della domanda, impedendo successive alterazioni che potrebbero far rientrare nella sanatoria opere non aventi titolo.

L’irrilevanza dell’affidamento del privato

Uno dei principi più abusati in materia amministrativa, specie quando si tratta di regolarizzazione degli immobili con difformità datate, è quello dell’”affidamento del privato”, argomento che non poteva mancare nella difesa della causa in commento.

In proposito bisogna richiamare la sentenza CdS n. 5606/2024, che esclude qualsiasi tutela dell’affidamento quando manchino i presupposti di legge: “in difetto dei presupposti di legge per la sanabilità dell’opera, non può assumere alcun rilievo l’asserito affidamento dell’istante nel lungo lasso di tempo trascorso e nell’intervenuta formazione del silenzio assenso poiché la sanatoria edilizia straordinaria disciplinata dalle leggi sul condono costituisce un beneficio che può essere concesso solo in presenza di determinati requisiti”.

Secondo CdS 2215/2025 quindi il lungo tempo trascorso dalla presentazione delle domande (nel caso specifico, dal 2004 al 2012) non genera quindi alcun diritto alla sanatoria se permangono carenze documentali o sostanziali.

Il potere-dovere dell’amministrazione di richiedere integrazioni

La sentenza n. 2215/2025 affronta anche la questione delle richieste di integrazione reiterate nel tempo. L’appellante sosteneva l’illegittimità di tale prassi, invocando la perentorietà del termine per l’integrazione previsto dall’art. 35 della legge n. 47/1985.

Il Consiglio di Stato respinge questa interpretazione, affermando che le richieste di integrazione documentale sono non solo legittime ma doverose quando finalizzate a consentire una valutazione completa della domanda. Il principio di leale cooperazione procedimentale impone all’amministrazione di segnalare le carenze prima di adottare un provvedimento di diniego.

In proposito la sentenza CdS n. 5301/2023 aveva già chiarito che “il termine biennale decorre dal momento in cui tali carenze siano state eliminate ad opera della parte interessata, ponendo l’Amministrazione in condizione di esaminare compiutamente la relativa domanda“.

Le conseguenze pratiche per i tecnici

Tirando le fila, la giurisprudenza consolidata, richiamata dalla sentenza in commento, impone ai professionisti estrema attenzione nella predisposizione delle domande di condono.

Non è sufficiente presentare l’istanza e attendere il decorso del tempo: occorre verificare che la documentazione sia completa ab origine o provvedere tempestivamente alle integrazioni richieste.

Tutt’altro che irrilevanti sono inoltre gli errori nei calcoli dell’oblazione, che, come dimostrato dal caso in esame, costituiscono un vizio insanabile che impedisce la formazione del silenzio-assenso.

In estrema sintesi, nulla si può tralasciare; del resto, con la sentenza n. 1824/2023 il Consiglio di Stato precisa che l’istanza deve essere “quantomeno aderente al modello normativo astratto prefigurato dal legislatore“, il che presuppone non solo completezza formale ma anche correttezza sostanziale dei contenuti.

Conclusioni

La sentenza n. 2215/2025 conferma un orientamento ormai granitico: nel condono edilizio il tempo, da solo, non sana le carenze documentali. Il silenzio-assenso rimane una modalità eccezionale di conclusione del procedimento, subordinata alla completezza dell’istanza e alla sussistenza di tutti i presupposti di legge.

Da un’altra angolazione, il silenzio assenso non deve mai essere visto come una scappatoia per le mancanze o gli errori commessi dall’istante, ma come una particolare modalità – nello specifico secondo la forma tacita – di formazione della volontà della P.A. di accordare al privato il provvedimento richiesto. Se le informazioni di base sono complete e corrette la volontà tacita si forma, diversamente essa non può formarsi, per mancanza degli elementi su cui deve sorreggersi.

Contrariamente a quanto comunemente si pensa, quindi, di fronte alle ipotesi di silenzio assenso, gli oneri in capo all’istante non sono semplificati, ma appesantiti, dato che tutto dipende dalla precisione con cui istruisce la pratica, senza alcun soccorso istruttorio da parte dell’amministrazione.

Per i professionisti, questo si traduce in un onere di diligenza particolarmente elevato nella predisposizione delle pratiche, con la consapevolezza che ogni carenza documentale o errore di calcolo può vanificare l’intera procedura, anche a distanza di anni dalla presentazione della domanda e li esporrà, di fronte al cliente, a responsabilità professionale.

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Cosa non fare quando si deposita un’istanza di condono: lezioni dalla sentenza CdS 2215/2025

Un caso emblematico di errori seriali

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2215/2025 pubblicata lo scorso 18 marzo 2025 offre un catalogo degli errori da evitare nella predisposizione di un’istanza di condono.

Dato che il punctum pruriens della vicenda era costituito dalla completezza o meno della documentazione a corredo di otto domande di condono e il metodo applicato in esse al computo della volumetria e al calcolo dell’oblazione, il Collegio ha ritenuto indispensabile un approfondimento istruttorio tecnico, attraverso una verificazione, affidata al Direttore Generale Territorio e Sistemi Verdi della regione in cui si trovava il compendio.

Risultato: su otto pratiche esaminate dal verificatore tecnico, sette sono risultate gravemente viziate.

L’analisi delle criticità riscontrate fornisce un vademecum di indicazioni preziose per il professionista tecnico, nella predisposizione delle istanze di sanatoria.

Da qui la nostra sintesi e qualche osservazione in una piccola guida in otto punti.

Sommario

1. Non sottovalutare la documentazione fotografica

Il verificatore ha riscontrato in quasi tutte le pratiche la carenza o totale assenza di documentazione fotografica dello stato di fatto.

L’errore

Omettere le foto o allegare immagini parziali e non esaustive.

Cosa fare invece

La documentazione fotografica è obbligatoria per legge (art. 35, comma 3, L. 47/1985) e deve rappresentare compiutamente tutte le opere oggetto di sanatoria.

Le foto devono essere chiare, dettagliate e mostrare ogni angolo dell’abuso, compresi gli interni.

Perché

Il perché è in realtà intuitivo in quanto depositare le foto dello stato di fatto con l’istanza conferisce data certa alla situazione di fatto che esse rappresentano e toglie ogni dubbio sull’oggetto della sanatoria.

Bisogna ricordare che l’obiettivo del procedimento amministrativo di trattazione dell’istanza è verificare che l’opera da sanare rientri nei parametri normativi che permettono la sanabilità, ma anche eliminare ogni dubbio, rispetto ad ogni possibile intervento futuro, su cosa sia stato regolarizzato e cosa no. Da qui la necessità che il privato istante (e per lui il suo tecnico) fornisca gli elementi documentali necessari al fine di neutralizzare ogni fonte di ambiguità.

2. Non presentare elaborati grafici incompleti o approssimativi

Praticamente tutte le pratiche esaminate presentavano carenze negli elaborati progettuali. Ricorrente nell’analisi del verificatore l’osservazione: “la tavola grafica di progetto allegata alla domanda di condono risulta difforme da quanto realizzato“.

L’errore

Depositare planimetrie generiche, prive di quote, sezioni e dettagli costruttivi.

Cosa fare invece

Gli elaborati devono contenere piante, prospetti e sezioni quotate in scala adeguata.

Ogni elaborato deve corrispondere esattamente allo stato di fatto realizzato.

Perché

Come già osservato per le foto, l’oggetto del condono deve essere definito in modo chiaro ed univoco, quindi è necessario rappresentare in modo il più possibile preciso e con dovizia di particolari lo stato di fatto dell’immobile, indicando le parti legittime e quelle oggetto di condono (o sanatoria).

3. Non sbagliare i calcoli volumetrici e delle superfici

Il verificatore ha riscontrato errori sistematici nei calcoli dell’oblazione, derivanti da errate misurazioni di volumi e superfici. Particolarmente grave il caso delle altezze dei locali accessori.

L’errore

Dichiarare altezze di 2,50 m per locali accessori quando in realtà sono stati realizzati a 2,70 m. Questo errore comporta una diversa tipologia e misura di oblazione.

Cosa fare invece

Misurare con precisione ogni dimensione. I locali accessori (secondo la normativa applicabile al caso affrontato) devono avere altezza inferiore a 2,50 m per essere considerati tali.

Ogni scostamento comporta un diverso calcolo dell’oblazione.

Perché

Il problema è sempre lo stesso problema di cui ai punti precedenti: è necessario rappresentare all’ufficio che dovrà valutare la sanabilità dell’opera lo stato reale dell’immobile.

2,70 m di altezza in generale determinano una superficie utile principale, mentre l’altezza inferiore (salvo i limiti specifici stabiliti nella località di riferimento) determina una superficie accessoria; se ci sono limiti alla sanabilità correlati alla funzione accessoria o principale dei locali è meglio rappresentare la realtà così com’è e eventualmente valutare altre ipotesi di regolarizzazione (magari con opere).

Dichiarare il falso non porta da nessuna parte, sposta solo il problema ad un momento in cui sarà più difficile risolverlo.

È come nascondere la cenere sotto il tappeto.

4. Non omettere le sezioni quotate

In una pratica il verificatore ha evidenziato la “mancanza di una sezione quotata dell’intervento con altezza di mt. 2,50 che in scala nei disegni depositati misura mt. 2,70“.

L’errore

Fornire solo planimetrie senza sezioni o con sezioni non quotate.

Cosa fare invece

Ogni pratica deve contenere sezioni trasversali e longitudinali con quote altimetriche precise, soprattutto quando le altezze sono elemento discriminante per la classificazione dell’abuso.

Perché

Come sopra, è necessario rappresentare lo stato dell’immobile in modo completo e tale da non permettere ambiguità su quanto viene sanato.

5. Non ignorare le difformità tra progetto autorizzato e realizzato

In alcune pratiche è emerso che “il conteggio del volume da condonare deve essere comprensivo dell’incremento volumetrico dovuto alla maggiore altezza dei locali posti a piano terra, autorizzati con una altezza pari a mt. 2,50 e realizzati con altezza di mt. 2,70“.

L’errore

Calcolare solo le difformità principali ignorando ogni scostamento dal progetto autorizzato.

Cosa fare invece

Ogni difformità, anche minima, deve essere oggetto di sanatoria. L’incremento volumetrico derivante da maggiori altezze va sempre conteggiato, come ogni altra difformità.

Perché

Come sopra, non bisogna nascondere la cenere sotto il tappeto. Inoltre bisogna tener ben presente che la sanatoria opera in modo virtualmente unitario: ambiguità o inesattezze su un profilo determinano un rigetto anche rispetto alle parti di immobile di cui si sono offerte informazioni più che adeguate.

6. Non presentare calcoli dell’oblazione privi di dettaglio

Il verificatore ha più volte evidenziato l’impossibilità di verificare la correttezza dei calcoli per mancanza di esplicitazione del metodo seguito.

L’errore

Indicare solo l’importo finale dell’oblazione senza mostrare i passaggi.

Cosa fare invece

Allegare sempre una relazione di calcolo dettagliata, preferibilmente redatta da un professionista abilitato, che mostri superfici/volumi considerati, tipologia di abuso, coefficienti applicati e calcolo analitico.

Perché

L’oblazione è uno degli elementi più importanti della sanatoria e il suo pagamento è determinante per le sua efficacia, tanto che anche le disposizioni sullo stato legittimo lo menzionano.

Dato che la misura dell’oblazione è determinata da un calcolo effettuato su alcuni parametri stabiliti dalla normativa, è necessario esplicitare il metodo seguito, altrimenti, avendo a disposizione solo il risultato finale, non è possibile per l’ufficio verificare il rispetto dei criteri normativi.

Vi è mai capitato a scuola o all’università di risolvere brillantemente un problema e reperire tutte le soluzioni corrette, ma ricevere un’insufficienza per non aver esplicitato i calcoli? Stesso concetto.

7. Non sottovalutare le opere su aree di proprietà di terzi

In una pratica, inizialmente rigettata perché il muro si riteneva ricadesse su area comunale, il verificatore ha accertato il contrario, ma ha comunque rilevato altri profili di criticità.

L’errore

Non verificare con precisione i confini catastali e le proprietà interessate dalle opere.

Cosa fare invece

Effettuare sempre un’accurata verifica catastale e, in caso di opere su aree non di proprietà, acquisire preventivamente gli assensi necessari.

Perché

Il fatto che un’opera sia realizzata su proprietà altrui determina la necessità di applicare altre norme alla procedura di sanatoria, per inquadrare in modo corretto il problema – e reperire la soluzione idonea – è necessario che il quadro conoscitivo sia ricostruito in modo preciso.

8. Non impedire i sopralluoghi

In diverse pratiche il verificatore non ha potuto completare gli accertamenti “per opposizione dei ricorrenti” all’accesso ai locali.

L’errore

Opporsi ai sopralluoghi ritenendo sufficienti i documenti prodotti.

Cosa fare invece

Garantire sempre l’accesso per le verifiche, a cui il tecnico incaricato deve sempre essere presente.

Il sopralluogo è essenziale per misurare altezze interne, verificare superfici e accertare la corrispondenza con quanto dichiarato.

Perché

Qui i tecnici non c’entrano niente: la colpa è dei clienti.

Il cliente che si oppone al sopralluogo e lo impedisce è quello che manda letteralmente in bestia l’avvocato.

Il sopralluogo non va impedito, semmai, se possibile va pianificato, in modo che i verificatori abbiano la possibilità di prendere cognizione della perfetta corrispondenza dello stato dell’immobile con quanto rappresentato nella pratica presentata.

Il sopralluogo è un elemento imprescindibile per il buon andamento di una pratica di condono o sanatoria perché è il momento in cui (e non serve dirlo) l’amministrazione ha la possibilità di sincerarsi della veridicità di quello che abbiamo dichiarato.

Quando ci si oppone è come se si dicesse al funzionario “sto cercando di imbrogliarti” e di fronte ad una ipotesi del genere anche un ottimo lavoro viene visto, da parte di chi deve fare dei riscontri, in un’altra ottica.

Compito dei consulenti tecnici in questi casi è quello innanzitutto di garantire la presenza sul posto e di “puntare i piedi” e non lasciare che un cliente autolesionista neutralizzi tutto il lavoro effettuato. Se poi il cliente è davvero troppo ostinato si può sempre rinunciare all’incarico.

Le conseguenze degli errori: il diniego è inevitabile

La sentenza conferma che la mancanza anche di un solo documento necessario impedisce l’esaurimento dell’istruttoria e giustifica il rigetto della domanda. Essa ribadisce inoltre, ma lo approfondiremo nel prossimo articolo, che non si forma alcun silenzio-assenso su pratiche incomplete, e il decorso del tempo non sana le carenze documentali.

Indicazioni finali per una pratica corretta

Alla fine di questo piccolo vademecum, alcune indicazioni di principio:

  1. completezza ab origine: la domanda deve essere completa fin dalla presentazione;
  2. precisione nei calcoli: ogni errore nell’oblazione può essere fatale;
  3. corrispondenza totale: gli elaborati devono rappresentare fedelmente lo stato di fatto;
  4. documentazione esaustiva: foto, elaborati grafici, relazioni devono coprire ogni aspetto;
  5. collaborazione con l’amministrazione: rispondere tempestivamente alle richieste di integrazione e collaborare in caso di verifiche o sopralluoghi.

Il caso esaminato dimostra che, a distanza di vent’anni dalla presentazione delle domande, errori e carenze iniziali rimangono insanabili. La diligenza nella predisposizione della pratica non è solo opportuna: è condizione imprescindibile per il buon esito del procedimento.

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Dal parere comunale all’annullamento della Soprintendenza: gli errori da evitare nelle pratiche di condono in area vincolata

Analisi della sentenza del Consiglio di Stato n. 3399/2025

Con questa recente sentenza, pubblicata il 18 aprile 2025, il Consiglio di Stato rispolvera l’annosa questione del vincolo paesaggistico sopravvenuto nel caso di condono edilizio, una delle tante anomalie diventate comunissime a causa della pendenza per decenni delle pratiche di condono sulle scrivanie degli uffici comunali.

La controversia trae origine da una complessa vicenda di condono edilizio che ha coinvolto un manufatto abusivo realizzato in data antecedente il primo ottobre 1983 in un Comune del Lazio, prima quindi della  emanazione della legge n. 431 del 1985 con la quale veniva richiesto alle regioni di provvedere alla redazione di “piani paesistici” e “piano urbanistico-territoriali” mediante i quali sottoporre a specifica normativa d’uso e di valorizzazione ambientale il relativo territorio, su cui preesistendo una dichiarazione di pubblico interesse ai sensi della L. 1497/1939 (disposta con DM del 24 aprile 1954), è sopravvenuto un aggravamento rilevante del vincolo non solo dopo la realizzazione del manufatto, ma anche dopo la presentazione dell’istanza di sanatoria.

È il caso di ripercorrere la vicenda.

Sommario

La vicenda fattuale e amministrativa

In data antecedente il 1 ottobre 1983 un cittadino aveva costruito senza titolo abilitativo un’abitazione di circa 100 metri quadri su un terreno di sua proprietà.

Nel marzo 1986, a seguito dell’entrata in vigore della legge n. 47/1985 sul primo condono edilizio, il proprietario dell’immobile ha presentato domanda di concessione edilizia in sanatoria per regolarizzare l’abuso.

L’area era interessata da una dichiarazione di notevole interesse pubblico ai sensi della L. 1497/1939 sulla protezione delle bellezze naturali disposta con DM (Pubblica Istruzione) del 24 aprile 1954.

Il procedimento di sanatoria – come purtroppo spesso accade – è rimasto pendente (e dormiente) per lungo tempo.

Nel frattempo il quadro normativo mutava.

Nell’anno 1998 è stato redatto il Piano Territoriale Paesaggistico “Castelli Romani. ambito territoriale n. 9”, approvato con L.R.  Lazio n. 24 del 06/07/1998 e successivamente il testo coordinato del PTP n. 9, con le norme tecniche di attuazione, approvato con la deliberazione della Giunta Regionale del Lazio 30 luglio 1999, n. 4480.

L’area in questione, già ricompresa nell’ambito di dichiarazione di notevole interesse pubblico ex DM 24 aprile 1954,  veniva pertanto assoggettata dal Piano a vincolo paesaggistico segnatamente con la classificazione Zona 8 “boscata” non compromessa, con indicazione di specifiche prescrizioni e modalità d’uso e in cui veniva ammesso solo “il recupero di edifici esistenti, le relative opere fognanti e idriche, la costruzione di abbeveratoi e rifugi per animali allo stato brado”.

Il 27 dicembre 1999 è entrato in vigore il Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali e ambientali (D.Lgs. 490/1999), che ha superato la legge del 1939.

Il 1 maggio 2004 il Testo Unico è stato soppiantato dall’entrata in vigore il Codice dei Beni culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004.

Nell’anno 2006 il proprietario dell’immobile ha (finalmente) richiesto il parere di compatibilità con il vincolo all’autorità preposta alla sua gestione, previsto dall’articolo 32 della legge n. 47/1985, di competenza comunale per effetto della sub-delega disposta all’epoca dalle leggi regionali del Lazio.

Il Comune, con provvedimento del 30 ottobre 2006, ha quindi espresso parere favorevole al rilascio della concessione in sanatoria. Tuttavia, la Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio del Lazio con decreto del 19 dicembre 2006 ha annullato tale parere favorevole, rilevando carenze motivazionali.

Il Comune, preso atto dell’annullamento, ha provveduto a rinnovare l’istruttoria e, a seguito di nuova istanza del proprietario, ha emesso un secondo parere favorevole il 19 aprile 2007, integrando le motivazioni del precedente provvedimento. Anche questo secondo parere è stato però annullato dalla Soprintendenza con decreto del 12 giugno 2007.

Contro entrambi i decreti di annullamento il responsabile dell’abuso ha proposto ricorso al TAR Lazio, che ha respinto il gravame.

Nelle more del giudizio il ricorrente era deceduto e la proprietà dell’immobile era passata all’erede, che ha interposto l’appello al Consiglio di Stato.

Le questioni giuridiche centrali

La sentenza affronta alcune questioni giuridiche rilevanti rispetto alla problematica del condono in rapporto ai vincoli sopravvenuti e alcune questioni più generali.

Riguardo al primo aspetto si presenta offre alcune pillole su cosa l’amministrazione non deve fare nella redazione di un parere di compatibilità.

Il rapporto tra condono edilizio e vincolo paesaggistico sopravvenuto

La prima questione giuridica di rilievo affrontata dalla sentenza riguarda il regime applicabile quando un’opera abusiva, per la quale sia stata presentata domanda di condono, ricada in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico successivamente alla realizzazione dell’abuso stesso. Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’obbligo di acquisire il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, previsto dall’articolo 32 della legge n. 47/1985, sussiste anche quando la disciplina di salvaguardia sia intervenuta dopo il completamento dei lavori abusivi.

L’amministrazione competente deve quindi acquisire il parere dell’autorità di tutela, la quale deve pronunciarsi tenendo conto del quadro normativo vigente al momento in cui esercita i propri poteri consultivi. Questo principio, consolidato nella giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato, VI, 11 novembre 2024, n. 8994; Cons. Stato, VII, 25 giugno 2024, n. 5606; Cons. Stato, VI, 21 aprile 2023, n. 4073), comporta che il vincolo sopravvenuto possa precludere la sanatoria di opere preesistenti, ma richiede una valutazione concreta della compatibilità dell’intervento con le esigenze di tutela.

La natura del sindacato della Soprintendenza sui pareri comunali

Un aspetto fondamentale della decisione riguarda la natura del controllo esercitato dalla Soprintendenza sui pareri comunali in materia di condono per immobili in area vincolata. Il Consiglio di Stato ha precisato che la valutazione della Soprintendenza è una valutazione di legittimità del parere comunale, non di merito. Spetta pertanto al Comune motivare in concreto la compatibilità dell’intervento abusivo con il regime vincolistico, mentre la Soprintendenza può limitarsi ad annullare il parere favorevole comunale quando questo risulti carente sotto il profilo motivazionale.

Questa impostazione comporta che l’organo statale non debba necessariamente entrare nel merito della valutazione di compatibilità paesaggistica, potendo correttamente annullare il provvedimento comunale che non abbia adeguatamente esplicitato le ragioni per cui l’opera abusiva possa ritenersi compatibile con i valori tutelati dal vincolo. L’ottica è quindi ribaltata rispetto alla prospettiva comune – condivisa anche dal ricorrente – che è portata a considerare l’esame della soprintendenza in queste circostanze incentrato al merito della valutazione di compatibilità.

Questo aspetto è particolarmente importante, soprattutto nei casi come quello oggetto della pronuncia in esame – che, per inciso, se non costituiscono la maggioranza si presentano in numero assolutamente consistente – in cui il potere di rendere il parere di compatibilità al vincolo è delegato.

Lo stesso principio tuttavia – aggiungiamo noi – deve declinarsi anche al contrario: se l’obbligo motivazionale è correttamente assolto dal delegato  (secondo i canoni di cui al paragrafo che segue) la soprintendenza non può scendere nel merito.

L’obbligo motivazionale del Comune nell’esprimere il parere

La sentenza sottolinea come il Comune, nell’esprimere il parere favorevole al condono in area vincolata, debba svolgere un’approfondita valutazione della compatibilità dell’intervento con il regime vincolistico vigente. Nel caso di specie, il primo parere comunale del 30 ottobre 2006 era del tutto privo di motivazione circa tale compatibilità, limitandosi a prendere atto della domanda di condono e a prescrivere il completamento dell’opera con la copertura.

Anche il secondo parere del 19 aprile 2007, pur contenendo alcune integrazioni motivazionali, non entrava nel merito della compatibilità del manufatto con le specifiche prescrizioni del Piano Territoriale Paesistico, che classificava l’area come “zona boscata” ammettendo solo il recupero di edifici esistenti e non la realizzazione di nuove costruzioni. Le generiche considerazioni sulle caratteristiche tipologiche del manufatto e sul contesto territoriale compromesso non potevano supplire alla mancata valutazione della conformità dell’intervento alle puntuali prescrizioni del PTP. Il Consiglio di Stato ritiene che la parte motiva dei pareri deve contenere la disamina approfondita dell’estensione qualitativa e quantitativa del vincolo, alla luce della norma di vestizione o comunque delle disposizioni che lo circoscrivono, e la valutazione dell’incidenza dell’opera realizzata su di esso e sui valori paesaggistici tutelati, condotta secondo un iter logico verificabile che porti ad un giudizio logico di compatibilità od incompatibilità.

Le questioni procedimentali

L’appellante aveva sollevato anche censure di carattere procedimentale, lamentando la mancata comunicazione dell’avvio del procedimento di annullamento e l’omesso preavviso di rigetto. Il Consiglio di Stato ha respinto tali doglianze applicando l’articolo 21-octies, comma 2, della legge n. 241/1990, secondo cui il provvedimento non è annullabile per vizi meramente formali quando l’amministrazione dimostri che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.

La ratio di tale disposizione, espressione dell’evoluzione del giudizio amministrativo dall’atto al rapporto, è quella di evitare antieconomiche duplicazioni di attività quando il riesercizio del potere non potrebbe comunque portare ad un esito favorevole per l’interessato (Cons. Stato, VI, 4 febbraio 2021, n. 1041; Cons. Stato, IV, 11 gennaio 2019, n. 256). Nel caso di specie, considerata la natura vincolata del potere di annullamento della Soprintendenza a fronte dei rilevati vizi motivazionali, le omissioni procedimentali non potevano determinare l’illegittimità degli atti impugnati.

La questione della disparità di trattamento

L’ultima questione giuridica affrontata riguarda l’eccepita disparità di trattamento, sostenendo l’appellante che per manufatti analoghi sarebbe stato rilasciato definitivo parere favorevole. Il Consiglio di Stato ha chiarito che la sussistenza di tale vizio presuppone l’identità delle situazioni messe a confronto, non provata nel caso di specie. In ogni caso, un’eventuale disparità non può essere risolta estendendo il trattamento più favorevole a chi sia stato legittimamente destinatario di un provvedimento sfavorevole, non potendo l’illegittimità altrui giustificare l’annullamento di un atto legittimo (Cons. Stato, VI, 15 gennaio 2025, n. 326).

Le conclusioni del Consiglio di Stato e le nostre

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello confermando la legittimità dei decreti di annullamento della Soprintendenza. La decisione si fonda sul principio secondo cui, in presenza di vincolo paesaggistico, l’autorità comunale deve motivare adeguatamente la compatibilità dell’opera abusiva con le esigenze di tutela, non potendo limitarsi a considerazioni generiche o a richiami formali alle norme del piano paesaggistico.

La sentenza conferma inoltre che il controllo della Soprintendenza ha natura di verifica di legittimità, potendo l’organo statale annullare il parere comunale carente sotto il profilo motivazionale senza dover necessariamente sostituirsi al Comune nella valutazione di merito. Tale impostazione garantisce il rispetto delle competenze di ciascuna amministrazione nel procedimento di condono, attribuendo al Comune il compito di valutare la compatibilità paesaggistica e alla Soprintendenza quello di verificare la legittimità di tale valutazione.

La decisione si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale che, riconoscendo la possibilità di sanare opere abusive in area vincolata, richiede però una rigorosa verifica della loro compatibilità con i valori tutelati, da condursi con riferimento al regime vincolistico vigente al momento della decisione e non a quello esistente al momento della realizzazione dell’abuso, ribadendo che, in quest’ambito, la motivazione è tutto.

Il testo di Consiglio di Stato, 18 aprile 2025, n. 3399/2025

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Condono edilizio pendente: l’immobile si può trasformare?

La recente sentenza TAR Lazio Roma n. 9037/2025 insegue la giurisprudenza campana sul tema controverso

Poniamo di aver proposto un’istanza di condono per regolarizzare una costruzione; nelle more del procedimento possiamo intervenire con ulteriori opere?

Qualcosa di simile è accaduto nel caso che ha dato adito alla pronuncia TAR Roma n. 9037/2025, in cui si è tentato di dare una risposta, richiamando i precedenti più recenti.

Non è la prima volta che i giudici amministrativi devono pronunciarsi su casi simili, il cui numero è direttamente proporzionale alla durata dei procedimenti di trattazione dei condoni edilizi, in larga parte ancora aperti nonostante siano trascorsi decenni dalla chiusura dei termini.

Cogliamo quindi l’occasione per riprendere le fila di un tema molto dibattuto ed ancora di più frainteso: se sia possibile procedere a trasformazioni edilizie su immobili per cui sia stata presentata una domanda di condono, ma il provvedimento non sia ancora stato rilasciato.

Sommario

Il caso

Nel lontano 1995 vengono presentate tre istanze di sanatoria straordinaria ai sensi della L. 724/1994 per la regolarizzazione di tre box metallici ad uso deposito. Successivamente, nell’anno  2004 viene depositata una DIA per lavori di risanamento delle opere in questione e contestualmente viene realizzato senza titolo un portico perimetrale, che è stato oggetto di fiscalizzazione nell’anno 2009.

Nell’anno 2008 viene effettuato sopralluogo dal personale del Comune che si avvede che i box non esistono più e che al loro posto vi è una struttura in muratura a corpo unico con relativo portico su tutto il perimetro.

Essendo i procedimenti per il rilascio dei titoli in condono ancora pendenti, sulla base dei rilievi emersi nel sopralluogo vengono emesse dal Comune tre determinazioni di rigetto delle istanze di sanatoria straordinaria, seguite dalle relative impugnazioni di fronte al TAR competente.

Permanenza dell’immobile da condonare

Il TAR, nel rigettare i ricorsi richiama in prima battuta il principio, affermato dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui “la normativa sul condono postula la permanenza dell’immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, la realizzazione di opere aggiuntive né finanche l’impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari, comportanti di fatto la qualificazione dell’intervento come sostituzione edilizia, venendo meno la continuità tra vecchia e nuova costruzione e l’attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell’istanza di condono” (CdS 2568/2023).

Più approfonditamente, riguardo alla tipologia di interventi eseguibili sugli immobili in corso di condono, lo stesso orientamento precisa che “gli unici interventi edilizi consentiti … sono quelli diretti a garantirne la conservazione: essi non possono spingersi all’esecuzione di opere destinate a mutarne la struttura, i volumi, i prospetti, salvo che siano indispensabili — previa, in tal caso, necessaria preventiva interlocuzione con l’Amministrazione — al fine di consentire di stabilire quali siano i caratteri e le esatte dimensioni del manufatto abusivo per verificarne la condonabilità” (CdS n. 7166/2021).

La logica sottesa a questa limitazione degli interventi è abbastanza chiara: la trasformazione è ammessa nella misura in cui risulta necessaria a garantire l’integrità del bene affinché esso non venga meno durante il procedimento per la trattazione del condono.

In altre parole, in pendenza del procedimento, non si riconosce al privato un diritto a trasformare l’immobile, ma si ammette la trasformazione al solo fine di garantire l’esistenza del bene nella connotazione posseduta al momento dell’istanza, in modo che il procedimento possa pervenire al suo esito naturale, costituito alternativamente dalla concessione del titolo in sanatoria straordinaria o dal rigetto dell’istanza, una volta valutate le caratteristiche dell’opera.

La trasformazione è dunque ammessa a beneficio del procedimento, non a beneficio dell’istante.

Coerentemente infatti, l’orientamento richiamato specifica che “la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare, né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi al pari degli ulteriori interventi realizzati sugli stessi” (CdS 2645/2022).

Completamento dei lavori ex art. 35 comma 13 L. 47/1985

I principi sopra enunciati sembrerebbero porsi, a prima vista, in antinomia con la facoltà di completamento dei lavori concessa all’istante dal comma 13 dell’art. 35 della L. 47/1985.

Tale disposizione infatti recita: “Decorsi centoventi giorni dalla presentazione della domanda e, comunque, dopo il versamento della seconda rata dell’oblazione, il presentatore dell’istanza di concessione o autorizzazione in sanatoria può completare sotto la propria responsabilità le opere di cui all’articolo 31 non comprese tra quelle indicate dall’articolo 33. A tal fine l’interessato notifica al comune il proprio intendimento, allegando perizia giurata ovvero documentazione avente data certa in ordine allo stato dei lavori abusivi, ed inizia i lavori non prima di trenta giorni dalla data della notificazione. L’avvenuto versamento della prima e della seconda rata, seguito da garanzia fideiussoria per il residuo, abilita gli istituti di credito a concedere mutui fondiari ed edilizi. I lavori per il completamento delle opere di cui all’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che siano stati espressi i pareri delle competenti amministrazioni. I lavori per il completamento delle opere di cui al quarto comma dell’articolo 32 possono essere eseguiti solo dopo che sia stata dichiarata la disponibilità dell’ente proprietario a concedere l’uso del suolo.”

L’antinomia viene tuttavia considerata ed affrontata dalla giurisprudenza richiamata, che la qualifica come meramente apparente.

Nella pronuncia CdS n. 2568/2023, sul punto si legge infatti che “…la disposizione  deve considerarsi norma di stretta interpretazione, la cui violazione innesta la presunzione che l’immobile oggetto di condono sia stato trasformato in modo tale da non consentire all’amministrazione di determinare in modo preciso la consistenza delle opere oggetto dell’abuso originario. Spetta allora all’interessato dimostrare che l’intervento oggetto di condono è ancora riconoscibile ed è assolutamente conforme a quello rappresentato nella istanza di condono, essendo tale accertamento assolutamente necessario per la ulteriore procedibilità della domanda di condono e fermo restando che tutto quanto non sia ad essa riconducibile deve essere senz’altro demolito, in quanto non condonabile né sanabile, per definizione”.

Il nodo della DIA del 2004…

Se rispetto alla questione della trasformabilità degli immobili oggetto di istanza di condono pendente la sentenza in commento è chiara, rispetto alla vicenda sottesa resta un punto scoperto: che ne è della DIA del 2004?

La denuncia aveva infatti ad oggetto il risanamento dei manufatti per cui era pendente il condono e non è stata oggetto né di blocco (tempestivo o tardivo) né di impugnazione.

La pronuncia in proposito appare molto evasiva limitandosi a richiamare il precedente TAR Campania Napoli n. 4928/2024 (che richiama a sua volta TAR Napoli n. 3432/2022, che si rifà a catena a TAR Napoli 7964/2021) nella parte in cui afferma che “la presentazione della domanda di condono non autorizza certamente l’interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta, i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi. Qualora ciò dovesse accadere, il Comune non può pronunciarsi sulla domanda di condono, ma è tenuto a sanzionare le opere con l’ordinanza di demolizione”.

Il richiamo punta su un principio che, riferendosi all’inattitudine della domanda di condono ad autorizzare l’interessato a trasformare l’immobile – principio ampiamente affrontato anche dall’orientamento del Consiglio di Stato parimenti richiamato – nulla aggiunge e nulla toglie alla problematica distinta dell’esistenza di un titolo, sia pure formato per DIA -comunque stabilizzata – che preveda tali opere di trasformazione.

Il caso specifico non richiedeva una pronuncia in proposito, per questo probabilmente la questione è stata tranciata senza troppi complimenti. Suscita tuttavia perplessità la conclusione apodittica del TAR secondo cui l’esistenza di un titolo rilasciato successivamente non possa interferire ex post sulla sanatoria: sul rilascio del titolo in sanatoria non interferirà, ma resta il fatto che le opere che ne fanno oggetto sono titolate, almeno fino a che il titolo non vien fatto cadere.

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