Cosa non fare quando si deposita un’istanza di condono: lezioni dalla sentenza CdS 2215/2025
Un caso emblematico di errori seriali
La sentenza del Consiglio di Stato n. 2215/2025 pubblicata lo scorso 18 marzo 2025 offre un catalogo degli errori da evitare nella predisposizione di un’istanza di condono.
Dato che il punctum pruriens della vicenda era costituito dalla completezza o meno della documentazione a corredo di otto domande di condono e il metodo applicato in esse al computo della volumetria e al calcolo dell’oblazione, il Collegio ha ritenuto indispensabile un approfondimento istruttorio tecnico, attraverso una verificazione, affidata al Direttore Generale Territorio e Sistemi Verdi della regione in cui si trovava il compendio.
Risultato: su otto pratiche esaminate dal verificatore tecnico, sette sono risultate gravemente viziate.
L’analisi delle criticità riscontrate fornisce un vademecum di indicazioni preziose per il professionista tecnico, nella predisposizione delle istanze di sanatoria.
Da qui la nostra sintesi e qualche osservazione in una piccola guida in otto punti.
Sommario
- Un caso emblematico di errori seriali
- Sommario
- 1. Non sottovalutare la documentazione fotografica
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 2. Non presentare elaborati grafici incompleti o approssimativi
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 3. Non sbagliare i calcoli volumetrici e delle superfici
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 4. Non omettere le sezioni quotate
- 5. Non ignorare le difformità tra progetto autorizzato e realizzato
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 6. Non presentare calcoli dell’oblazione privi di dettaglio
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 7. Non sottovalutare le opere su aree di proprietà di terzi
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- 8. Non impedire i sopralluoghi
- L’errore
- Cosa fare invece
- Perché
- Le conseguenze degli errori: il diniego è inevitabile
- Indicazioni finali per una pratica corretta
1. Non sottovalutare la documentazione fotografica
Il verificatore ha riscontrato in quasi tutte le pratiche la carenza o totale assenza di documentazione fotografica dello stato di fatto.
L’errore
Omettere le foto o allegare immagini parziali e non esaustive.
Cosa fare invece
La documentazione fotografica è obbligatoria per legge (art. 35, comma 3, L. 47/1985) e deve rappresentare compiutamente tutte le opere oggetto di sanatoria.
Le foto devono essere chiare, dettagliate e mostrare ogni angolo dell’abuso, compresi gli interni.
Perché
Il perché è in realtà intuitivo in quanto depositare le foto dello stato di fatto con l’istanza conferisce data certa alla situazione di fatto che esse rappresentano e toglie ogni dubbio sull’oggetto della sanatoria.
Bisogna ricordare che l’obiettivo del procedimento amministrativo di trattazione dell’istanza è verificare che l’opera da sanare rientri nei parametri normativi che permettono la sanabilità, ma anche eliminare ogni dubbio, rispetto ad ogni possibile intervento futuro, su cosa sia stato regolarizzato e cosa no. Da qui la necessità che il privato istante (e per lui il suo tecnico) fornisca gli elementi documentali necessari al fine di neutralizzare ogni fonte di ambiguità.
2. Non presentare elaborati grafici incompleti o approssimativi
Praticamente tutte le pratiche esaminate presentavano carenze negli elaborati progettuali. Ricorrente nell’analisi del verificatore l’osservazione: “la tavola grafica di progetto allegata alla domanda di condono risulta difforme da quanto realizzato“.
L’errore
Depositare planimetrie generiche, prive di quote, sezioni e dettagli costruttivi.
Cosa fare invece
Gli elaborati devono contenere piante, prospetti e sezioni quotate in scala adeguata.
Ogni elaborato deve corrispondere esattamente allo stato di fatto realizzato.
Perché
Come già osservato per le foto, l’oggetto del condono deve essere definito in modo chiaro ed univoco, quindi è necessario rappresentare in modo il più possibile preciso e con dovizia di particolari lo stato di fatto dell’immobile, indicando le parti legittime e quelle oggetto di condono (o sanatoria).
3. Non sbagliare i calcoli volumetrici e delle superfici
Il verificatore ha riscontrato errori sistematici nei calcoli dell’oblazione, derivanti da errate misurazioni di volumi e superfici. Particolarmente grave il caso delle altezze dei locali accessori.
L’errore
Dichiarare altezze di 2,50 m per locali accessori quando in realtà sono stati realizzati a 2,70 m. Questo errore comporta una diversa tipologia e misura di oblazione.
Cosa fare invece
Misurare con precisione ogni dimensione. I locali accessori (secondo la normativa applicabile al caso affrontato) devono avere altezza inferiore a 2,50 m per essere considerati tali.
Ogni scostamento comporta un diverso calcolo dell’oblazione.
Perché
Il problema è sempre lo stesso problema di cui ai punti precedenti: è necessario rappresentare all’ufficio che dovrà valutare la sanabilità dell’opera lo stato reale dell’immobile.
2,70 m di altezza in generale determinano una superficie utile principale, mentre l’altezza inferiore (salvo i limiti specifici stabiliti nella località di riferimento) determina una superficie accessoria; se ci sono limiti alla sanabilità correlati alla funzione accessoria o principale dei locali è meglio rappresentare la realtà così com’è e eventualmente valutare altre ipotesi di regolarizzazione (magari con opere).
Dichiarare il falso non porta da nessuna parte, sposta solo il problema ad un momento in cui sarà più difficile risolverlo.
È come nascondere la cenere sotto il tappeto.
4. Non omettere le sezioni quotate
In una pratica il verificatore ha evidenziato la “mancanza di una sezione quotata dell’intervento con altezza di mt. 2,50 che in scala nei disegni depositati misura mt. 2,70“.
L’errore
Fornire solo planimetrie senza sezioni o con sezioni non quotate.
Cosa fare invece
Ogni pratica deve contenere sezioni trasversali e longitudinali con quote altimetriche precise, soprattutto quando le altezze sono elemento discriminante per la classificazione dell’abuso.
Perché
Come sopra, è necessario rappresentare lo stato dell’immobile in modo completo e tale da non permettere ambiguità su quanto viene sanato.
5. Non ignorare le difformità tra progetto autorizzato e realizzato
In alcune pratiche è emerso che “il conteggio del volume da condonare deve essere comprensivo dell’incremento volumetrico dovuto alla maggiore altezza dei locali posti a piano terra, autorizzati con una altezza pari a mt. 2,50 e realizzati con altezza di mt. 2,70“.
L’errore
Calcolare solo le difformità principali ignorando ogni scostamento dal progetto autorizzato.
Cosa fare invece
Ogni difformità, anche minima, deve essere oggetto di sanatoria. L’incremento volumetrico derivante da maggiori altezze va sempre conteggiato, come ogni altra difformità.
Perché
Come sopra, non bisogna nascondere la cenere sotto il tappeto. Inoltre bisogna tener ben presente che la sanatoria opera in modo virtualmente unitario: ambiguità o inesattezze su un profilo determinano un rigetto anche rispetto alle parti di immobile di cui si sono offerte informazioni più che adeguate.
6. Non presentare calcoli dell’oblazione privi di dettaglio
Il verificatore ha più volte evidenziato l’impossibilità di verificare la correttezza dei calcoli per mancanza di esplicitazione del metodo seguito.
L’errore
Indicare solo l’importo finale dell’oblazione senza mostrare i passaggi.
Cosa fare invece
Allegare sempre una relazione di calcolo dettagliata, preferibilmente redatta da un professionista abilitato, che mostri superfici/volumi considerati, tipologia di abuso, coefficienti applicati e calcolo analitico.
Perché
L’oblazione è uno degli elementi più importanti della sanatoria e il suo pagamento è determinante per le sua efficacia, tanto che anche le disposizioni sullo stato legittimo lo menzionano.
Dato che la misura dell’oblazione è determinata da un calcolo effettuato su alcuni parametri stabiliti dalla normativa, è necessario esplicitare il metodo seguito, altrimenti, avendo a disposizione solo il risultato finale, non è possibile per l’ufficio verificare il rispetto dei criteri normativi.
Vi è mai capitato a scuola o all’università di risolvere brillantemente un problema e reperire tutte le soluzioni corrette, ma ricevere un’insufficienza per non aver esplicitato i calcoli? Stesso concetto.
7. Non sottovalutare le opere su aree di proprietà di terzi
In una pratica, inizialmente rigettata perché il muro si riteneva ricadesse su area comunale, il verificatore ha accertato il contrario, ma ha comunque rilevato altri profili di criticità.
L’errore
Non verificare con precisione i confini catastali e le proprietà interessate dalle opere.
Cosa fare invece
Effettuare sempre un’accurata verifica catastale e, in caso di opere su aree non di proprietà, acquisire preventivamente gli assensi necessari.
Perché
Il fatto che un’opera sia realizzata su proprietà altrui determina la necessità di applicare altre norme alla procedura di sanatoria, per inquadrare in modo corretto il problema – e reperire la soluzione idonea – è necessario che il quadro conoscitivo sia ricostruito in modo preciso.
8. Non impedire i sopralluoghi
In diverse pratiche il verificatore non ha potuto completare gli accertamenti “per opposizione dei ricorrenti” all’accesso ai locali.
L’errore
Opporsi ai sopralluoghi ritenendo sufficienti i documenti prodotti.
Cosa fare invece
Garantire sempre l’accesso per le verifiche, a cui il tecnico incaricato deve sempre essere presente.
Il sopralluogo è essenziale per misurare altezze interne, verificare superfici e accertare la corrispondenza con quanto dichiarato.
Perché
Qui i tecnici non c’entrano niente: la colpa è dei clienti.
Il cliente che si oppone al sopralluogo e lo impedisce è quello che manda letteralmente in bestia l’avvocato.
Il sopralluogo non va impedito, semmai, se possibile va pianificato, in modo che i verificatori abbiano la possibilità di prendere cognizione della perfetta corrispondenza dello stato dell’immobile con quanto rappresentato nella pratica presentata.
Il sopralluogo è un elemento imprescindibile per il buon andamento di una pratica di condono o sanatoria perché è il momento in cui (e non serve dirlo) l’amministrazione ha la possibilità di sincerarsi della veridicità di quello che abbiamo dichiarato.
Quando ci si oppone è come se si dicesse al funzionario “sto cercando di imbrogliarti” e di fronte ad una ipotesi del genere anche un ottimo lavoro viene visto, da parte di chi deve fare dei riscontri, in un’altra ottica.
Compito dei consulenti tecnici in questi casi è quello innanzitutto di garantire la presenza sul posto e di “puntare i piedi” e non lasciare che un cliente autolesionista neutralizzi tutto il lavoro effettuato. Se poi il cliente è davvero troppo ostinato si può sempre rinunciare all’incarico.
Le conseguenze degli errori: il diniego è inevitabile
La sentenza conferma che la mancanza anche di un solo documento necessario impedisce l’esaurimento dell’istruttoria e giustifica il rigetto della domanda. Essa ribadisce inoltre, ma lo approfondiremo nel prossimo articolo, che non si forma alcun silenzio-assenso su pratiche incomplete, e il decorso del tempo non sana le carenze documentali.
Indicazioni finali per una pratica corretta
Alla fine di questo piccolo vademecum, alcune indicazioni di principio:
- completezza ab origine: la domanda deve essere completa fin dalla presentazione;
- precisione nei calcoli: ogni errore nell’oblazione può essere fatale;
- corrispondenza totale: gli elaborati devono rappresentare fedelmente lo stato di fatto;
- documentazione esaustiva: foto, elaborati grafici, relazioni devono coprire ogni aspetto;
- collaborazione con l’amministrazione: rispondere tempestivamente alle richieste di integrazione e collaborare in caso di verifiche o sopralluoghi.
Il caso esaminato dimostra che, a distanza di vent’anni dalla presentazione delle domande, errori e carenze iniziali rimangono insanabili. La diligenza nella predisposizione della pratica non è solo opportuna: è condizione imprescindibile per il buon esito del procedimento.
