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Cambio di destinazione d’uso: quando la “semplificazione” regionale complica le cose

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 61/2026, esamina le norme toscane di adeguamento al Decreto Salva Casa e le loro divergenze dall’art. 23-ter TUEd… e inesorabilmente sforbicia.

Una regione promulga una legge nell’ambito della sua competenza legislativa concorrente dichiarando espressamente di voler “adeguare” la propria normativa alle nuove disposizioni statali in materia edilizia, ma quando si passa a leggere il testo articolo per articolo, ci si accorge che quella stessa legge – in più punti, e su profili tutt’altro che marginali – sta in realtà cercando di “adeguare” la normativa nazionale ai suoi “indirizzi” e “ideolog..”, pardon, “visioni” locali.

Non si tratta di un errore redazionale né di una sfumatura interpretativa: si tratta di disposizioni che vanno nella direzione opposta a quella prescritta dal legislatore nazionale nella definizione dei principi generali da applicare in modo uniforme in tutta la Nazione.

È questo il paradosso – tutto italiano, figlio della riforma senza cervello e senza vergogna del titolo V della Costituzione, attuata nell’ormai lontano 2001,  ormai da un quarto di secolo regolarmente reiterato – che porta puntualmente la Presidenza del Consiglio dei ministri a impugnare davanti alla Corte Costituzionale le norme regionali di “adeguamento”, intasando così le stanze della Consulta, ormai passata definitivamente da giudice dei principi e dei diritti a giudice dei conflitti tra stato  regioni.

Questa volta ad essere stati impugnati sono gli artt. 3, commi 1 e 2, e 36 della legge della Regione Toscana 20 agosto 2025, n. 51 (Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014).

La sentenza C. Cost. n. 61/2026, deliberata il 24 marzo 2026, ci offre lo spunto, oltre che per un po’ della mia solita polemica, per capire fino a dove può spingersi il legislatore regionale nel disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, alla luce della riforma introdotta dall’art. 23-ter del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (TUEd), come modificato dal D.L. 29 maggio 2024, n. 69 (il cosiddetto Decreto Salva Casa), convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024, n. 105.

Cominciamo.

Sommario

Il quadro statale: l’art. 23-ter TUEd e il Decreto Salva Casa

Per misurare la portata del conflitto normativo è necessario muovere dalla disciplina statale e capirne la ratio. Il Decreto Salva Casa ha riformato in modo incisivo la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, inserendo l’art. 23-ter nel TUEd con l’obiettivo dichiarato di semplificare tanto i procedimenti quanto i costi connessi a tali operazioni.

La logica di fondo è chiara: in un mercato immobiliare in cui la rigidità delle destinazioni urbanistiche costituisce spesso un freno alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, il legislatore statale ha inteso abbassare le barriere normative. L’obiettivo è consentire un più agevole riutilizzo degli immobili in funzione delle effettive esigenze del mercato, del tessuto urbano e delle persone che vi abitano e vi lavorano. Una filosofia di fondo — semplificare anziché ostacolare — che impone di leggere le singole disposizioni alla luce di questa cornice interpretativa.

Precisazione: non si vuole dare un giudizio di valore, non si vuol sposare gli intenti del legislatore, né si pretende che il lettore li ritenga validi, ma questi, giusti o sbagliati, sono gli obiettivi dichiarati che hanno portato all’emanazione del decreto Salva Casa e che ne hanno “giustificato” l'”urgenza” d’emanazione.

Cambi orizzontali e verticali: una distinzione fondamentale

L’art. 23-ter TUEd introduce e disciplina due tipologie di mutamento di destinazione d’uso, che conviene tenere distinte:

  • i cambi “orizzontali”, interni alla stessa categoria funzionale — residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale, secondo le lettere dell’art. 23-ter, comma 1, TUEd — che sono sempre ammessi, ferma restando la facoltà dei comuni di prevedere particolari condizioni nei propri strumenti di pianificazione urbanistica;
  • i cambi “verticali”, intervenienti tra categorie funzionali diverse, anch’essi sempre ammessi, purché ricadenti nelle zone A), B) e C) di cui all’art. 2, D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, e senza obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal medesimo decreto ministeriale né di rispetto della dotazione minima obbligatoria di parcheggi prevista dalla LUF (attenzione, non la dotazione prevista dalla Legge Tognoli NdR), ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

L’avverbio «sempre» non è casuale: ricorre più volte nel testo dell’art. 23-ter TUEd, segnalando la volontà del legislatore di fissare standard uniformi sull’intero territorio nazionale. L’intenzione è garantire al titolare dell’immobile un diritto minimo alla trasformazione che i livelli di governo inferiori non possono comprimere se non entro i limiti espressamente consentiti dalla norma statale.

Oneri di urbanizzazione: la logica anti-duplicazione

Sul versante economico, la riforma incide in modo altrettanto significativo. Per i mutamenti di destinazione d’uso verticali, l’art. 23-ter TUEd prevede il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria, escludendo quelli di urbanizzazione primaria.

La logica è, a ben vedere, abbastanza lineare. I mutamenti verticali riguardano immobili situati in zone già urbanizzate — le zone A, B e C del D.M. n. 1444 del 1968 — già servite, cioè, dalle infrastrutture primarie: strade, fognature, rete idrica ed elettrica, distribuzione del gas. Porre a carico del richiedente gli oneri di urbanizzazione primaria significherebbe fargli pagare per opere che esistono già: una duplicazione di costi priva di giustificazione razionale e, soprattutto, contraria alla ratio semplificatrice della riforma.

Diverso il discorso per gli oneri di urbanizzazione secondaria — scuole, verde pubblico, parcheggi, strutture sociali — che si giustificano perché riflettono l’impatto sociale della nuova destinazione d’uso: ogni cambio di funzione può modificare la domanda di servizi collettivi, e in tal senso il contributo rimane dovuto.

Su questo punto le «Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del D.L. n. 69 del 2024», pubblicate dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti il 30 gennaio 2025, sono esplicite: nei mutamenti di destinazione d’uso verticali non è dovuto il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria (punto 2.1). Si tratta, com’è noto, di un atto privo di forza di legge, ma che costituisce un autorevole ausilio interpretativo della volontà del legislatore statale, considerato che è stato proprio il ministro delle infrastrutture e dei trasporti a spingere per la promanazione del decreto

Fin qui il ragionamento pare filare liscio, anche se sorge una domanda, che lasciamo volutamente aperta: siamo sicuri che strade, fognature, rete idrica ed elettrica, distribuzione del gas pensate per un quartiere di soli residenti continuino ad essere adeguate se, per effetto dei cambi d’uso, ci si trovi ad avere, poniamo il caso, un forte aumento di uffici? Ai pianificatori (con le “specifiche condizioni”) l’ardua sentenza. Ma andiamo avanti.

La legge regionale toscana n. 51/2025: adeguamento solo dichiarato

Come si colloca in questo quadro la legge della Regione Toscana n. 51 del 2025?

La legge regionale va a modificare la l.r. Toscana 10 novembre 2014, n. 65 (Norme per il governo del territorio) e in particolare il suo art. 99. Le innovazioni introdotte sono molteplici. Ma è sulle omissioni che si concentrano le censure sollevate dal Governo.

Da un lato, la legge toscana esclude — conformemente alla previsione dell’art. 23-ter TUEd — l’obbligo di reperimento di aree per servizi di interesse generale e per parcheggi: fin qui, nessuna dissonanza. Dall’altro, però, introduce un comma 2-bis all’art. 99 della l.r. n. 65/2014 che, all’ultimo periodo, mantiene ferma l’applicazione delle disposizioni del Titolo VII, Capo I, della medesima legge regionale senza nulla specificare: menzione apparentemente innocua, che però si traduce, in concreto, nel mantenimento dell’obbligo di pagare entrambi gli oneri di urbanizzazione, sia primaria sia secondaria, per i mutamenti verticali.

A ciò si aggiungono: il nuovo comma 2-ter dell’art. 99 della l.r. n. 65/2014, che consente ai comuni di apportare non solo condizioni ma anche limitazioni ai mutamenti di destinazione d’uso, sia verticali che orizzontali “atte a garantire la coerenza con la disciplina per la qualità degli insediamenti di cui all’articolo 62“; e l’art. 36, che inserisce l’art. 252-septies nella l.r. n. 65/2014, disponendo che la nuova disciplina trovi applicazione soltanto dopo che i comuni abbiano approvato apposita variante di adeguamento dei propri strumenti urbanistici, concedendo loro fino a due anni di tempo per provvedervi.

Evidentemente la domanda che abbiamo lasciato aperta al paragrafo precedente la regione se l’è posta, ma con altrettanta evidenza ha scelto la modalità sbagliata di cercare la risposta.

Le tre censure di incostituzionalità

Il Presidente del Consiglio dei ministri ha impugnato le disposizioni sopra richiamate deducendo la violazione dell’art. 117, commi secondo, lettera m), e terzo, della Costituzione, quest’ultimo in relazione alla norma interposta di cui all’art. 23-ter TUEd. Le materie evocate sono la «determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali» — riservata alla competenza statale esclusiva — e il «governo del territorio», oggetto di legislazione concorrente.

Prima censura: gli oneri di urbanizzazione primaria

La prima censura investe il mantenimento, nella disciplina toscana, degli oneri di urbanizzazione primaria per i mutamenti di destinazione d’uso verticali.

Secondo il Governo, il legislatore statale ha inteso precludere la debenza di tali oneri in quanto le zone interessate dai cambi verticali sono già urbanizzate: le infrastrutture primarie esistono e il loro costo è già stato — almeno in linea di principio — sostenuto. Imporre al privato di pagare nuovamente per opere già realizzate si tradurrebbe in una duplicazione ingiustificata, in contrasto con la finalità agevolativa della riforma.

La conferma di questa lettura si ricaverebbe, secondo la difesa del Governo, come già accennato, dalle Linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 gennaio 2025, che escludono espressamente la debenza degli oneri primari. La Regione Toscana, non adeguandosi a questo schema, mantiene in capo ai richiedenti toscani un onere economico che la disciplina statale intendeva sopprimere — con ciò operando un trattamento deteriore rispetto ai cittadini di altre regioni, in contrasto con la logica di uniformità nazionale perseguita dall’art. 23-ter TUEd.

Seconda censura: condizioni o limitazioni?

La seconda censura investe una distinzione che, a prima vista, potrebbe sembrare nominalistica ma che, sul piano pratico, è tutt’altro che trascurabile: quella tra «condizioni» e «limitazioni» ai mutamenti di destinazione d’uso.

L’art. 23-ter TUEd consente ai comuni di prevedere, nell’ambito dei propri strumenti di pianificazione urbanistica, mere condizioni ai mutamenti di destinazione d’uso. Si tratta — precisa la difesa statale — di misure di contingentamento delle relative richieste, finalizzate a preservare l’assetto e lo sviluppo armonico del territorio e una distribuzione equilibrata dei carichi insediativi.

L’impugnato comma 2-ter dell’art. 99 della l.r. n. 65/2014 va oltre: legittima i comuni ad apporre anche limitazioni, una categoria ben più ampia e potenzialmente idonea a svuotare di contenuto il principio statale per cui i mutamenti di destinazione d’uso sono «sempre ammessi». Il rischio — ad avviso dell’Avvocatura generale — è che tali limitazioni si traducano in preclusioni discriminatorie, stravolgendo la ratio della riforma che mira a garantire standard comuni sul territorio nazionale nel bilanciamento tra il diritto di proprietà del singolo e gli interessi pubblici legati al governo del territorio.

Terza censura: il regime transitorio differito

La terza censura colpisce il meccanismo transitorio disegnato dagli artt. 3, comma 1, e 36 della legge regionale, e rappresenta il punctum dolens più netto dell’intera vicenda.

In base all’art. 252-septies, introdotto nella l.r. n. 65/2014 dall’art. 36 della legge regionale impugnata, la nuova disciplina sui mutamenti di destinazione d’uso verticali non trova applicazione immediata. Essa entra in vigore solo dopo che il singolo comune abbia approvato un’apposita variante di adeguamento del proprio strumento urbanistico, e i comuni hanno fino a due anni per farlo.

Il contrasto con l’art. 23-ter, comma 3, TUEd è, in questo caso, diretto e difficilmente suscettibile di interpretazioni alternative. La norma statale stabilisce che:

«[L]e regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere ulteriori livelli di semplificazione.»

L’espressione «applicazione diretta» non lascia adito a dubbi: le semplificazioni introdotte dalla riforma operano nell’immediato, senza che sia necessario attendere l’adeguamento della normativa regionale, e a maggior ragione senza che occorra attendere il completamento dell’iter di revisione degli strumenti urbanistici comunali. Il privato cittadino può invocare la disciplina statale qui ed ora.

Il differimento biennale imposto dalla Toscana, condizionando l’efficacia pratica della riforma all’approvazione delle varianti comunali, configura una moratoria di fatto che priva di effetto concreto, per un tempo non trascurabile, le semplificazioni che il legislatore statale intendeva rendere immediatamente operative.

La difesa della Regione Toscana

La Regione Toscana si è costituita in giudizio contestando tutte le censure con argomenti che vale la pena riportare compiutamente, perché in realtà non sono privi di una loro logica interna.

Sul punto degli oneri di urbanizzazione, la difesa regionale muove da una premessa ermeneutica precisa: l’art. 23-ter TUEd si limiterebbe a confermare la debenza degli oneri di urbanizzazione secondaria e nulla direbbe espressamente sugli oneri primari, escludendo soltanto due voci specifiche — il reperimento di aree per servizi di interesse generale e la dotazione di parcheggi. Secondo la Regione, se il legislatore statale avesse voluto esentare il richiedente anche dagli oneri primari tout court, lo avrebbe esplicitato, così come ha fatto per quelle due voci determinate.

La Regione aggiunge un ulteriore argomento: gli oneri di urbanizzazione non andrebbero confusi con le opere di urbanizzazione stesse. Costituendo un corrispettivo che il concessionario deve pagare anche indipendentemente dalle spese effettivamente occorrenti per la realizzazione delle opere, tali oneri possono essere destinati — anche — a interventi di manutenzione, adeguamento e potenziamento di infrastrutture già esistenti. Non ogni pagamento di oneri primari sarebbe dunque, per ciò solo, una duplicazione. Peraltro, nonostante il legislatore statale abbia premesso che la disciplina riguarda cambi «senza opere», dunque senza aumento del carico urbanistico, non può escludersi in radice che alcuni incrementi si verifichino comunque, come riconosceva l’intesa sancita dalla Conferenza unificata nella seduta del 20 ottobre 2016 (Allegato A, voce 5, «Carico urbanistico»): in tali eventualità, sarebbe illogico sottrarre ai comuni gli introiti derivanti dagli oneri primari.

Quanto alla distinzione tra condizioni e limitazioni, la Regione Toscana propone una lettura sistematica delle Linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025, rilevando che le stesse, nell’individuare le finalità delle «condizioni» che i comuni possono apporre, vi ricomprenderebbero anche quella di limitare, in relazione a specifiche e motivate esigenze, l’operatività della legge statale: il che indicherebbe che il legislatore statale intendeva con «condizioni» ricomprendere, in realtà, anche le «limitazioni».

Vediamo che entrambe le difese, alla fine, hanno argomentato non sulla lettera della legge, ma sulle linee guida ministeriali.

Riflessioni critiche, alla luce delle decisioni della Corte

Alla fine il contenzioso si è concluso a favore del governo, le cui ragioni sono state pienamente riconosciute.

La Corte Costituzionale ha infatti dichiarato l’illegittimità costituzionale:

1) dell’art. 3, comma 2, della legge della Regione Toscana 20 agosto 2025, n. 51 (Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014), nella parte in cui ha introdotto il comma 2-bis all’art. 99 della legge della Regione Toscana 10 novembre 2014, n. 65 (Norme per il governo del territorio), limitatamente alle parole «Resta ferma l’applicazione delle disposizioni di cui al titolo VII, capo I di cui alla presente legge.»;

2) dell’art. 3, comma 2, della legge reg. Toscana n. 51 del 2025, nella parte in cui ha introdotto il comma 2-ter dell’art. 99 della legge reg. Toscana n. 65 del 2014, limitatamente alle parole «e limitazioni»;

3) degli artt. 3, comma 1, che ha sostituito il comma 2 dell’art. 99 della legge reg. Toscana n. 65 del 2014, limitatamente alle parole «dall’articolo 252 septies e», e 36, della legge reg. Toscana n. 51 del 2025.

Insomma: addio oneri per l’urbanizzazione primaria in caso di cambi d’uso verticali, addio facoltà di limitare i cambi d’uso da parte del pianificatore, addio moratoria biennale.

Interessante l’iter logico seguito dalla Corte Costituzionale

Primo capo: gli oneri di urbanizzazione primaria

Nell’argomentare sul primo motivo di censura la Corte inizia offrendoci una perla sulla qualificazione degli oneri di urbanizzazione, che vale la pena di riportare.

«Occorre ricordare che – secondo la giurisprudenza costituzionale – gli oneri di urbanizzazione sono corrispettivi di diritto pubblico volti a compensare la collettività del nuovo carico urbanistico, quale maggiore dotazione di servizi che l’opera assentita andrà a generare (sentenza n. 247 del 2020). Il principio di onerosità del titolo abilitativo è stato introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150) e più diffusamente è stato disciplinato dalla legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per edificabilità dei suoli). Si è imposto, a carico di chi richiede il permesso di costruire, un costo di costruzione e, appunto, gli oneri di urbanizzazione, distinti in oneri di urbanizzazione primaria (strade, fognature, rete di distribuzione di energia elettrica e gas, ecc.) e in oneri di urbanizzazione secondaria (servizi per la collettività, asili nido e scuole per l’infanzia, mercati, chiese, impianti sportivi, strutture sanitarie, ecc.).

I primi sono dovuti in ragione di un aumento del carico urbanistico che deriva dalla edificazione di una nuova costruzione o da una modifica di destinazione d’uso di un immobile preesistente e possono corrispondere anche a una maggiore intensità del carico urbanistico apportato dalla nuova edificazione sui servizi preesistenti. I secondi costituiscono, invece, il costo “sociale” del nuovo insediamento sul territorio, corrispondente all’aumento dei servizi secondari resi indefettibili dalla nuova edificazione e dal presumibile aumento della domanda di quei servizi nel territorio di riferimento.

La determinazione degli oneri, anche in quanto correlata alla misura degli standard, non può che essere regolata da un criterio di uniformità sull’intero territorio nazionale, così come non può che essere disciplinata in modo uniforme la deroga o la riduzione dell’importo previsto, anch’essa in forza di una norma di principio che si impone alla legislazione regionale di dettaglio (sentenze n. 247 del 2020, n. 231 del 2016 e n. 13 del 1980) o con la previsione della realizzazione delle opere di urbanizzazione in luogo del versamento dei relativi oneri».

In parole povere: è principio consolidato che gli oneri primari non costituiscono un mero contributo, ma sono collegati al concetto di aumento del carico urbanistico, quindi non sono dovuti a prescindere, come vorrebbe la Regione Toscana, ma nel momento in cui vi sia, appunto, un aggravio di tale carico (questo comporta tuttavia che essi sono volti a finanziare interventi di manutenzione, adeguamento e potenziamento di infrastrutture già esistenti qualora l’incremento vi sia e in questo la regione non sbaglia NdR).

Tuttavia, e questo è il punto cardine su cui crolla il costrutto regionale, la loro misura necessita di essere regolata uniformemente a livello nazionale, quindi esorbita dall’ambito di competenza regionale.

Dopo questa disamina, la Corte avalla dunque la tesi del Governo, affermando che «è evidente che la norma impugnata, nel disciplinare i soli oneri di urbanizzazione secondaria, esclude implicitamente quelli primari» e richiamando a “conforto”, a sua volta, le linee guida del MIT.

Secondo capo: la differenza tra “condizioni” e “limitazioni”

Il riferimento alle “limitazioni” affiancato dal legislatore regionale alle “condizioni”, che il pianificatore avrebbe facoltà di apporre ai cambi d’uso, secondo la Corte non costituisce una mera endiadi neutra rispetto al significato della norma, ma un vero e proprio aggravamento del potere pianificatorio dei comuni.

Sempre citando le linee guida ministeriali, la Corte precisa che il potere pianificatorio dei comuni si articola tra «condizioni,
limitazioni o divieti», concetti che, pur se parzialmente sovrapponibili, esprimono tre gradi progressivi d’intensità del potere
dell’amministrazione comunale di incidere sul diritto di proprietà.

In quest’ottica, le “condizioni” fanno riferimento a misure di carattere non ostativo, che riguardano in modo indifferenziato l’intero territorio comunale ed esprimono lun meccanismo di flessibilità utile per consentire all’ente di perseguire le esigenze dell’ordinato assetto del territorio, mentre le “limitazioni” si riferiscono a misure dotate di una connotazione direttamente preclusiva, meno generale ed indistinta e più legata alla discrezionalità delle scelte dell’ente, maggiormente invasiva per la proprietà privata.

Un esempio di “condizione” è la necessità di adeguamento alla forma di utilizzo prevalente dell’immobile, dichiarata nella stessa lettera della legge, mentre un esempio di “limitazione” può essere la norma di piano che impedisce il mutamento di destinazione d’uso di interi immobili in relazione a frazioni di territorio, selezionate con criterio discrezionale.

Alla luce di questa riflessione, aggiungere il termine “limitazioni” significa aggiungere sulla possibilità del pianificatore di sindacare sull’ammissibilità dei cambi d’uso un livello di discrezionalità maggiore rispetto a quello stabilito dal legislatore nazionale, inammissibile in quanto lesiva di un principio fondamentale della materia “governo del territorio”, espresso dal legislatore nazionale.

Non ci si dilunga tuttavia a sindacare sul se e sul perché di questo principio fondamentale.

Terzo capo: la moratoria biennale

La regione, nell’inserire l’articolo 252-septies nella LR 65/2014 ha tentato palesemente di disattivare surrettiziamente l’efficacia della norma nazionale che prevede l’applicabilità diretta e immediata dell’art. 23 ter TUEd. La Corte, avvedutasene, ha ribadito che “applicazione diretta” significa proprio “applicazione diretta” e che la norma statale ha indubbiamente carattere di principio fondamentale della materia (glissando provvidamente la questione dei livelli essenziali, pur sollevata dalla difesa governativa) e disinnescato lo stratagemma.  

Alcune riflessioni personali

Leggendo la sentenza mi è sembrato di percepire la fatica del giudice costituzionale, nel decidere l’ennesimo conflitto in cui la regione tenta di giocare sull’equivoco o sul ventaglio semantico, a fil di spada, si direbbe, per ritagliarsi un piccolo spazio in più di fronte alle statuizioni del legislatore nazionale.

Credo che anche i riferimenti alle linee guida ministeriali, nella bocca dei giudici della Consulta, siano serviti più che a fornire supporto argomentativo vero e proprio (cosa di cui la Consulta non ha il minimo bisogno), a sottolineare la chiarezza degli intenti del legislatore nazionale e la velleità del tentativo regionale di racimolare qualche briciola in più di regolazione.

Si tratta purtroppo di un pattern ormai ricorrente, un esercizio distorto della potestà concorrente regionale — che consentirebbe alla Regione di integrare e specificare i principi statali — in cui si vuole arrivare alla disapplicazione surrettizia di norme statali di principio.

Bene che la Consulta prenda posizione, bene che lo faccia con decisioni anche sbrigative, come quella che oggi stiamo commentando.

Credo tuttavia che non si tratti solo di un gioco di potere, ma anche di qualcosa di diverso.

Prendiamo la posizione della regione, partengo dal nodo degli oneri di urbanizzazione primaria, il più tecnico e quello con le maggiori ricadute economiche dirette per i privati, che si estende fino ad intrecciarsi con le altre questioni.

Scordiamoci il meccanismo della competenza concorrente e ragioniamo in termini assoluti: la posizione della Regione in realtà non è priva di una sua logica.

Il ragionamento fatto dal legislatore nazionale circa la duplicazione degli oneri è debole e parziale e resta il problema oggettivo di stabilire quale sia il peso in termini di carico urbanistico ove i cambiamenti di destinazione avvengano, all’interno di uno specifico contesto, rapidamente e in quantità massiva, senza un quadro pianificatorio di riferimento che stabilisca, se non delle direttrici (che sarebbe un termine più gentile per dire “limitazioni”), quantomeno delle condizioni a cui attenersi. E in questo panorama è tutt’altro che illogico prevedere che i comuni abbiano il tempo di attrezzarsi adeguatamente per gestire un regime di maggiore libertà (e qui la questione della norma transitoria).

Da un certo punto di vista le questioni operative inerenti il governo del territorio e l’edilizia gravano in misura molto maggiore sulla regione che sullo Stato, che non è dotato, a livello governativo, neppure di un dicastero specifico per la materia. È naturale che alcuni aspetti operativi ed alcune esigenze pratiche siano le regioni a vederle prima.

Se la sostenza può avere il suo perché, la forma è comunque gravemente sbagliata: certi temi dovrebbero essere materia di confronto interistituzionale nelle apposite sedi, prima della emanazione della normativa di principio, non oggetto di cavilli e sopracciò da commedia degli equivoci.

Conclusioni pratiche

Per chi opera nel settore — professionisti, imprese, privati cittadini — la sentenza n. 61/2026 ha implicazioni concrete e immediate.

Innanzitutto occorre tenere ben presente che l’art. 23-ter, comma 3, TUEd prevede l’applicazione diretta della disciplina statale: indipendentemente dall’adeguamento regionale e dagli strumenti pianificatori comunali, il privato che intenda procedere a un mutamento di destinazione d’uso verticale in zone A, B o C ai sensi del D.M. n. 1444 del 1968 può invocare la disciplina statale di semplificazione. Qualsiasi ente locale che opponga la mancata approvazione della variante di adeguamento si pone in contrasto con la norma statale.

In secondo luogo, sul versante degli oneri, la posizione dello Stato indica chiaramente che i cambi di destinazione verticali nelle zone già urbanizzate non comportano il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, punto da presidiare con decisione nei confronti degli uffici tecnici comunali recalcitranti.

Infine, dovremo stare ad osservare cosa accadrà ai nostri centri abitati e valutare se sarebbe stato necessario prevedere un passaggio pianificatorio a priori, o se, alla fine, va bene così.

Note e fonti

  • C. Cost., n. 61/2026, deliberata il 24 marzo 2026
  • Art. 23-ter, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (TUEd), come modificato dall’art. 1, D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. con mod. con L. 24 luglio 2024, n. 105 (Decreto Salva Casa)
  • Art. 117, commi secondo, lettera m), e terzo, della Costituzione
  • Legge della Regione Toscana 20 agosto 2025, n. 51 (Semplificazioni in materia edilizia. Adeguamento alla normativa statale di riferimento. Modifiche alla l.r. 65/2014)
  • Legge della Regione Toscana 10 novembre 2014, n. 65 (Norme per il governo del territorio)
  • D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi)
  • Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del D.L. 29 maggio 2024, n. 69, conv. con mod. con L. 24 luglio 2024, n. 105 (DL Salva Casa), 30 gennaio 2025
  • Conferenza unificata, intesa del 20 ottobre 2016, Allegato A, voce 5 («Carico urbanistico»)
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La Regione non può reinventare l’edilizia libera

Rispolveriamo la Sentenza n. 231/2016 in cui la Corte Costituzionale traccia i confini invalicabili del potere legislativo regionale in materia di titoli abilitativi, distanze tra edifici e impianti tecnologici

Richiamare di tanto in tanto i “fondamentali” e le sentenze storiche non fa mai male. La competenza concorrente in materia di governo del territorio sembrava aver aperto alle Regioni un varco quasi illimitato nella disciplina dell’attività edilizia. La storica sentenza n. 231/2016 della Corte Costituzionale, depositata il 3 novembre 2016 e pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 9 novembre 2016, ci ricorda — con insolita fermezza — che quel varco ha muri ben precisi. Muri che la Regione Liguria, con la legge regionale 7 aprile 2015, n. 12, aveva tentato di abbattere su più fronti contemporaneamente: dagli impianti tecnologici all’edilizia libera, dalle distanze tra fabbricati ai titoli abilitativi per la ristrutturazione edilizia. Il risultato è una declaratoria di incostituzionalità multipla, che merita un’analisi sistematica.

Una nota preliminare: la sentenza è del 2016, prima di una serie massiva di modifiche al testo unico: un tutto l’articolo i riferimenti alle norme sono contestualizzati all’epoca (si noti in particolare come al tempo coesistessero DIA e SCIA).

Sommario

1. Il contesto: competenza concorrente e principi fondamentali statali

L’art. 117, terzo comma, della Costituzione assegna al «governo del territorio» la natura di materia di legislazione concorrente: allo Stato spetta determinare i principi fondamentali; alle Regioni, la legislazione di dettaglio. Sembra semplice, ma la linea di confine tra principi fondamentali e dettaglio è terreno di contenzioso pressoché permanente davanti alla Corte Costituzionale.

Nel settore edilizio, come sappiamo, il DPR 6 giugno 2001, n. 380 (d’ora in avanti, come di consueto, TUEd) costituisce il testo di riferimento statale. La Corte, sin dalla sentenza n. 303 del 2003, ha chiarito che le disposizioni del TUEd relative alle definizioni delle categorie di interventi edilizi e ai corrispondenti regimi abilitativi costituiscono principi fondamentali della materia concorrente «governo del territorio». Di conseguenza, le Regioni a statuto ordinario possono legiferare in dettaglio, ampliando eventualmente l’ambito dell’attività edilizia libera, ma non possono sovvertire le definizioni e i regimi stabiliti a livello statale.

È proprio in questo solco che si è inserito il giudizio di legittimità costituzionale in via principale promosso dal Governo avverso la legge della Regione Liguria n. 12/2015, che aveva modificato la previgente legge reg. Liguria 6 giugno 2008, n. 16, su molteplici aspetti della disciplina edilizia.

2. Impianti tecnologici e manutenzione ordinaria: la Liguria va troppo lontano

Il primo nodo riguarda l’installazione di impianti tecnologici all’esterno degli edifici. La legge reg. Liguria n. 12/2015, all’art. 6, comma 3, modificava l’art. 6, comma 2, secondo trattino, lett. i), della legge reg. n. 16/2008, includendo tale tipologia di intervento nella nozione di manutenzione ordinaria, senza alcun onere di comunicazione preventiva.

La scelta regionale è apparsa alla Corte manifestamente eccedente rispetto all’ambito della competenza concorrente. Il ragionamento della Corte è lineare:

  • l’art. 3, comma 1, lett. a), del TUEd definisce la manutenzione ordinaria circoscrivendo le opere ammesse a quelle dirette a riparare, rinnovare e sostituire le finiture degli edifici e a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; la parola chiave è «esistenti»: la manutenzione ordinaria riguarda gli impianti già in opera, non la realizzazione di impianti nuovi;
  • l’art. 6 del TUEd, per le nuove installazioni, prevede regimi diversi a seconda della consistenza dell’intervento: la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) o la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sempre con un onere comunicativo verso l’amministrazione.

Estendere la nozione di manutenzione ordinaria fino a ricomprendervi l’installazione di impianti tecnologici nuovi — pur non comportanti la creazione di volumetria — significa sottrarre quegli interventi a qualsiasi forma di controllo edilizio, anche solo indiretto. La Corte lo qualifica come violazione dei principi fondamentali della legislazione statale e, dunque, come eccesso di competenza regionale ai sensi dell’art. 117, terzo comma, Cost.

L’art. 6, comma 3, della legge reg. Liguria n. 12/2015 è dichiarato costituzionalmente illegittimo.

3. Opere di arredo e comunicazione preventiva: un esonero non consentito

Distinto, ma connesso, è il profilo relativo alle opere di arredo pubblico e privato, anche di natura pertinenziale, non comportanti la creazione di nuove volumetrie anche interrate. La legge reg. Liguria n. 12/2015, all’art. 6, commi 8, secondo trattino, e 11, terzo trattino, aveva esteso il regime di edilizia libera anche a tali opere, sottraendole alla comunicazione di inizio lavori che il TUEd impone.

Su questo punto la Corte opera una distinzione metodologicamente rilevante. L’art. 6, comma 6, del TUEd attribuisce alle Regioni a statuto ordinario il potere di estendere l’ambito dell’attività edilizia libera ad «interventi ulteriori» rispetto a quelli elencati nei commi 1 e 2 del medesimo articolo, purché si tratti di interventi coerenti e logicamente assimilabili a quelli già disciplinati.

La Liguria, in questo senso, si collocava entro i limiti del potere regionale di ampliamento — le opere di arredo pertinenziale non costituiscono un’ipotesi integralmente nuova. Tuttavia, il legislatore regionale aveva fatto un passo ulteriore, esonerando tali opere dalla comunicazione preventiva prevista dall’art. 6, comma 2, lett. e), del TUEd per gli «elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici».

La Corte afferma con chiarezza:

La comunicazione preventiva (asseverata o meno) è funzionalmente omogenea rispetto alle altre forme di controllo delle costruzioni — permesso di costruire, DIA, SCIA — e costituisce pertanto principio fondamentale della materia «governo del territorio».

In altri termini: la Regione può ampliare il catalogo degli interventi in edilizia libera, ma non può eliminare per questi la comunicazione preventiva prevista dalla norma statale. L’esonero totale dalla comunicazione non rientra nel potere di «estensione» concesso dall’art. 6, comma 6, TUEd.

Anche l’art. 6, commi 8, secondo trattino, e 11, terzo trattino, della legge reg. Liguria n. 12/2015 è dichiarato, così, costituzionalmente illegittimo.

4. Distanze tra edifici: quando la deroga regionale non può prescindere dagli strumenti urbanistici

Il secondo macrotema della sentenza riguarda le distanze tra fabbricati. L’art. 6, comma 6, della legge reg. Liguria n. 12/2015 aveva modificato l’art. 18, comma 1, della legge reg. n. 16/2008, prevedendo la possibilità di derogare alla normativa statale in tema di distanze per qualsiasi ipotesi di intervento edilizio, ivi compreso l’intervento su singoli edifici.

La Corte ricorda che la disciplina delle distanze minime tra costruzioni rientra nella competenza legislativa statale esclusiva in materia di «ordinamento civile» (art. 117, secondo comma, lett. l, Cost.), in quanto attiene ai rapporti tra privati e alla tutela della proprietà privata. Il punto di equilibrio tra competenza statale e potere regionale di deroga va rinvenuto nell’art. 9, ultimo comma, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, il quale consente deroghe alle distanze minime soltanto quando esse siano inserite in strumenti urbanistici che conformino un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio.

Il principio, già affermato nelle sentenze n. 134/2014, n. 6/2013, n. 114/2012 e n. 232/2005, è tranchant: la deroga è legittima solo se funzionale a conformare un assetto organico del territorio, e dunque solo se operante attraverso gli strumenti urbanistici. Una disposizione regionale che estenda la possibilità di deroga a qualsiasi intervento — compresi quelli su singoli edifici, al di fuori di qualsiasi piano urbanistico — travalica sia la competenza concorrente in materia di governo del territorio sia il limite dell’«ordinamento civile» di esclusiva competenza statale.

Vale la pena di notare anche il richiamo all’art. 2-bis del TUEd, che aveva recepito questo principio in sede legislativa, ulteriore conferma che il binomio «deroga-strumento urbanistico» costituisce principio fondamentale invalicabile.

L’art. 6, comma 6, della legge reg. Liguria n. 12/2015 è quindi dichiarato costituzionalmente illegittimo per violazione dell’art. 117, commi secondo, lett. l), e terzo, Cost.

5. Modifiche ai prospetti e SCIA: il regime abilitativo non si semplifica per via regionale

Il terzo fronte riguarda il regime abilitativo per la ristrutturazione edilizia con modifiche esterne. L’art. 6, comma 11, secondo trattino, della legge reg. Liguria n. 12/2015 aveva sostituito la lett. e) dell’art. 21-bis, comma 1, della legge reg. n. 16/2008, assoggettando a SCIA gli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti incrementi della superficie all’interno delle singole unità immobiliari o dell’edificio «con contestuali modifiche all’esterno».

Il contrasto con il TUEd è lampante. L’art. 10, comma 1, lett. c), del TUEd assoggetta a permesso di costruire — o, in alternativa, a DIA (ex art. 22, comma 3, lett. a) — gli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti modifiche «dei prospetti». Per «prospetti» si intendono il fronte e le facciate dell’edificio, ossia le modifiche «all’esterno» dell’edificio.

La Regione aveva tentato una lettura riduttiva, sostenendo che la disposizione assoggettasse alla SCIA solo le modifiche di dettaglio alle facciate esistenti. La Corte ha respinto questa interpretazione perché non corrispondente al tenore letterale della norma: il testo parla di «contestuali modifiche all’esterno» senza alcuna limitazione quantitativa o qualitativa. Una norma regionale che abbassa il regime abilitativo da permesso di costruire / DIA alternativa a SCIA per interventi che incidono sull’aspetto esteriore dell’edificio viola i principi fondamentali statali.

La declaratoria di incostituzionalità dell’art. 6, comma 11, secondo trattino, per violazione dell’art. 117, terzo comma, Cost., in relazione all’art. 10, comma 1, lett. c), del TUEd, assorbe il concorrente profilo di contrasto con l’art. 117, secondo comma, lett. m), Cost. (potestà esclusiva statale in materia di determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni), che il Governo aveva prospettato sul rilievo che la disciplina della SCIA dovesse ricondursi alla suddetta competenza statale esclusiva.

6. Ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso nelle zone A: la DIA obbligatoria cade

L’ultimo tema affrontato dalla sentenza riguarda il regime degli interventi di ristrutturazione edilizia comportanti mutamento della destinazione d’uso su immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici) o assimilabili. L’art. 6, comma 15, della legge reg. Liguria n. 12/2015 aveva modificato l’art. 23, comma 1, lett. b), della legge reg. n. 16/2008, assoggettando obbligatoriamente tali interventi a DIA (dichiarazione di inizio di attività).

Anche in questo caso la Corte riscontra un contrasto con i principi fondamentali della legislazione statale in materia di governo del territorio: il TUEd assoggetta questo tipo di intervento a permesso di costruire, non a DIA. La previsione regionale di una DIA obbligatoria — sottraendo l’intervento al permesso di costruire — viola il riparto di competenze sancito dall’art. 117, terzo comma, Cost.

L’art. 6, comma 15, della legge reg. Liguria n. 12/2015 è dichiarato costituzionalmente illegittimo.

7. Conclusioni: i principi fondamentali statali come limite invalicabile

La sentenza C. Cost. n. 231/2016 non è una pronuncia isolata: si inscrive in una giurisprudenza costituzionale costante — sin dalle sentenze n. 303/2003, n. 171/2012, n. 259/2014 — che delimita con precisione il potere regionale in materia edilizia.

Ciò che emerge, sistematizzando le declaratorie di incostituzionalità, è un quadro di principi fondamentali che le Regioni non possono toccare:

  1. la nozione di manutenzione ordinaria: non può essere estesa fino a ricomprendere la realizzazione di impianti tecnologici nuovi. La manutenzione ordinaria opera sugli impianti esistenti (art. 3, comma 1, lett. a), TUEd);
  2. l’onere di comunicazione preventiva: può essere declinato diversamente dalle Regioni nelle fattispecie di edilizia libera, ma non può essere eliminato laddove il TUEd lo prevede come standard minimo (art. 6, comma 2, TUEd);
  3. le distanze tra edifici: la deroga è consentita solo se veicolata attraverso strumenti urbanistici che conformino un assetto complessivo del territorio, non attraverso previsioni generali applicabili a singoli edifici (art. 9 d.m. n. 1444/1968; art. 2-bis TUEd);
  4. il regime abilitativo degli interventi incidenti sui prospetti: le modifiche esterne comportanti ristrutturazione richiedono permesso di costruire o DIA alternativa, non SCIA (art. 10, comma 1, lett. c), TUEd);
  5. il regime degli interventi con cambio di destinazione d’uso nelle zone A: il permesso di costruire non è sostituibile con DIA su iniziativa regionale.

Vale infine annotare un passaggio processuale rilevante: il Governo aveva impugnato la legge reg. n. 12/2015 nella parte in cui modificava disposizioni che, nel testo originario, presentavano già profili di dubbia legittimità costituzionale. La Regione aveva eccepito l’inammissibilità del ricorso, sostenendo che la mancata impugnazione del testo originario equivalesse a un’acquiescenza. La Corte respinge fermamente questa tesi: l’acquiescenza non è applicabile nel giudizio di legittimità costituzionale in via principale. Ogni disposizione modificatrice, in quanto rinnova la lesione, radica autonomamente l’interesse del Governo a ricorrere.

Questa pronuncia, ormai datata e pur riguardando la specifica legislazione ligure del 2015, mantiene una valenza sistematica che va ben oltre il caso concreto. Ogni volta che un legislatore regionale è tentato di alleggerire il regime dei titoli abilitativi — per ridurre gli oneri sui cittadini o per stimolare l’attività edilizia — deve misurarsi con i paletti fissati dal TUEd come principi fondamentali. Non si tratta di un dato contingente, ma della struttura costituzionale del governo del territorio nel nostro ordinamento: lo Stato definisce il telaio, le Regioni tessono il tessuto, ma non possono sostituire il telaio con uno di propria fattura.

Note e fonti

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La motivazione specifica degli strumenti urbanistici e i limiti dell’affidamento del privato

Introduzione

La questione della motivazione degli strumenti urbanistici costituisce uno degli aspetti più dibattuti del diritto urbanistico, ponendo in tensione le prerogative di pianificazione degli enti pubblici con le aspettative dei privati proprietari. La giurisprudenza amministrativa ha affrontato tale problematica elaborando una casistica che delimita i casi in cui è richiesta una motivazione specifica delle scelte urbanistiche e definisce i presupposti per l’invocabilità dell’affidamento del privato.

Le maglie sono strettissime, come in tutti i casi in cui, in diritto amministrativo, si pongono limiti ai poteri di governo della P.A. per effetto delle posizioni giuridiche dei privati.

Sommario

Il principio generale: l’autosufficienza motivazionale degli strumenti urbanistici

L’orientamento consolidato del Consiglio di Stato, cristallizzato nell’Adunanza Plenaria n. 24/1999, stabilisce che la pianificazione urbanistica generale non richiede, di regola, una motivazione articolata per le singole destinazioni d’uso. Come affermato nella decisione, resa sulla problematica della reiterazione dei vincoli preordinati all’esproprio presenti negli strumenti urbanistici, “la reiterazione dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione o che comportino l’inedificabilità non richiede una motivazione specifica circa la destinazione di zona delle singole aree, ma soltanto una motivazione circa le esigenze urbanistiche che sono a fondamento della variante medesima” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

La ratio di tale impostazione risiede nella natura degli strumenti urbanistici, e in particolare del piano regolatore generale “… atto generale ed in parte normativo … nel quale le scelte urbanistiche di carattere generale non devono, di massima, essere sorrette da altra motivazione oltre quella che è dato evincere dall’esame dei criteri di ordine tecnico seguiti per la redazione del piano” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Tale orientamento trova conferma nella successiva giurisprudenza, anche molto recente, secondo cui “le scelte effettuate dall’Amministrazione nell’adozione degli strumenti urbanistici costituiscono apprezzamento di merito sottratto al sindacato di legittimità, salvo che non siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità” (CdS sez. IV n. 4037/2017).

Nella sentenza n. 4037/2017, il Consiglio di Stato ha chiarito i confini della discrezionalità amministrativa in materia urbanistica statuendo che “il potere di pianificazione urbanistica del territorio – la cui attribuzione e conformazione normativa è costituzionalmente conferita alla potestà legislativa concorrente dello Stato e delle Regioni, ex art. 117, comma terzo, Cost. ed il cui esercizio è normalmente attribuito, pur nel contesto di ulteriori livelli ed ambiti di pianificazione, al Comune – non è limitato alla individuazione delle destinazioni delle zone del territorio comunale” (CdS sez. IV n. 4037/2017).

La stessa pronuncia precisa che “tale potere di pianificazione deve essere rettamente inteso in relazione ad un concetto di urbanistica che non è limitato solo alla disciplina coordinata della edificazione dei suoli (e, al massimo, ai tipi di edilizia, distinti per finalità, in tal modo definiti), ma che, per mezzo della disciplina dell’utilizzo delle aree, realizzi anche finalità economico – sociali della comunità locale” (CdS sez. IV n. 4037/2017).

L’evoluzione giurisprudenziale dopo la sentenza costituzionale n. 179/1999

Non sempre tuttavia l’amministrazione, nelle valutazioni inerenti la pianificazione urbanistica, è completamente svincolata dalle posizioni dei privati.

Prima della sentenza della Corte Costituzionale n. 179 del 1999, che  ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del combinatodisposto degli artt. 7, numeri 2,3 e 4, e 40 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e 2, primo comma, della legge 19

novembre 1968, n. 1187, nella parte in cui consente all’Amministrazione di reiterare i vincoli urbanistici scaduti,

preordinati all’espropriazione o che comportino l’inedificabilità, senza la previsione di indennizzo, si era sviluppato un orientamento giurisprudenziale che richiedeva una motivazione “polverizzata” per la reiterazione dei vincoli urbanistici. Secondo questa impostazione, la motivazione doveva essere specifica e riferita alle singole aree, comprendendo l’attualità delle ragioni giustificative del vincolo, la mancanza di possibili soluzioni alternative o di perequazione tra più proprietari espropriabili, e la serietà ed affidabilità della realizzabilità nel quinquennio (in questo senso dunque “polverizzata” perché doveva distinguere area per area).

Tale orientamento trovava la sua ratio  nella necessità di tutelare i proprietari delle aree vincolate da una compressione del diritto di proprietà considerata ai limiti della tollerabilità, assimilando la loro situazione a quella dei soggetti titolari di convenzioni di lottizzazione.

Nel panorama giurisprudenziale inerente questa problematica, la sentenza della Corte costituzionale n. 179/1999 ha avuto un impatto deflagrante. L’Adunanza Plenaria ha osservato che tale pronuncia ha modificato l’approccio alla questione motivazionale: “dopo la richiamata sentenza n. 179 del 1999, che ha ripristinato la legalità costituzionale in ordine alle espropriazioni di valore, subordinandole al presupposto dell’indennizzo, è possibile una ricostruzione del tipo strutturale di provvedimento alla luce della coerenza con i princìpi, più che della compatibilità costituzionale” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Dopo C. Cost. 179/1999, secondo l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato è venuto meno “il fondamento ablatorio del costrutto della motivazione ‘polverizzata’“, tanto da concludere che “la polverizzazione della motivazione sarebbe in contrasto con la natura della variante generale, che non richiede altra motivazione che quella dei criteri di ordine tecnico seguiti per la redazione del piano” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Le eccezioni: i casi di motivazione rafforzata

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale sopra ricordata, la giurisprudenza – e l’Adunanza Plenaria del 1999 in primis – ribadito il principio di base della non necessità di una motivazione specifica, ha individuato specifiche ipotesi in cui la motivazione è necessaria, ponendo però  limiti molto stringenti.

L’Adunanza Plenaria del 1999 ha posto   due ipotesi di base: il superamento dello standard minimi e l’affidamento qualificato del privato.

Nella prima ipotesi, sul superamento degli standard minimi “la motivazione specifica va riferita alle previsioni urbanistiche complessive di ‘sovradimensionamento’, indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona di determinate aree” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Il secondo gruppo di ipotesi concerne situazioni in cui sussiste un affidamento qualificato del privato. Come chiarito dall’Adunanza Plenaria, “la situazione del privato rimane ‘consolidata’ da atti – convenzionali – di attuazione degli strumenti urbanistici generali, in forza dei quali si genera l’affidamento, cioè l’aspettativa che il successivo comportamento dell’affidante sia coerente con quello che, in precedenza, ha generato l’altrui fiducia” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Tali situazioni sono state sistematizzate in modo più sintetico (e pratico) dalla recente pronuncia n. 7527/2024, secondo cui “la tutela dell’affidamento è riservata ai seguenti casi eccezionali: a) superamento degli standard minimi di cui al d.m. 2 aprile 1968; b) pregresse convenzioni edificatorie già stipulate; c) giudicati di annullamento di dinieghi edilizi o di silenzio rifiuto su domande di rilascio di titoli edilizi, recanti il riconoscimento del diritto di edificare; d) modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo” (CdS sez. IV n. 7527/2024).

I limiti dell’affidamento: aspettative qualificate e interessi pretensivi

La giurisprudenza ha tracciato una distinzione netta tra situazioni meritevoli di tutela e mere aspettative generiche. Come affermato nella sentenza n. 24/1999, “nel caso del proprietario inciso dalla variante di reiterazione dei vincoli urbanistici a contenuto espropriativo, invece, non è ravvisabile alcun affidamento: l’area, infatti, era già soggetta a vincolo” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Il Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che “non è comunque configurabile un’aspettativa qualificata ad una destinazione edificatoria in relazione ad una precedente determinazione dell’amministrazione, ma soltanto un’aspettativa generica ad una reformatio in melius, analoga a quella di ogni altro proprietario di aree che aspira ad una utilizzazione più proficua dell’immobile” (CdS Ad. Plen. n. 24/1999).

Una precisazione significativa è stata fornita dalla sentenza n. 2460/2022, secondo cui “una posizione di vantaggio derivante da una convenzione urbanistica può essere riconosciuta (e quindi essere oggetto della tutela da parte del Giudice amministrativo) soltanto quando si tratti di interessi oppositivi e non invece quando si tratti di interessi pretensivi, come è nel caso in esame in cui si tratta dell’esercizio dello ius variandi su istanza del privato” (CdS sez. IV n. 2460/2022).

Un altro punto chiarito nelle pronunce più recenti riguarda l’irrilevanza della “prevenzione” rispetto alle precedenti edificazioni o alle destinazioni dei lotti limitrofi. Nella sentenza n. 4071/2018, il Consiglio di Stato ha precisato infatti che “l’inserimento del fondo di cui è causa nell’ambito della destinazione a verde non si dimostra illogica e irrazionale in quanto la zona circostante è già densamente edificata” (CdS sez. IV n. 4071/2018), aggiungendo che “le edificazioni esistenti non possono condizionare l’attività di pianificazione, anche se sono state legittimate, come affermato dai ricorrenti, dai procedimenti di sanatoria” (CdS sez. IV n. 4071/2018).

In conclusione

L’analisi della giurisprudenza rivela un sistema articolato che cerca di bilanciare le esigenze di pianificazione pubblica con la tutela delle posizioni dei privati. I principi elaborati dall’Adunanza Plenaria n. 24/1999 mantengono la loro validità, trovando applicazione nella casistica più recente che conferma l’approccio restrittivo nell’individuazione dei casi di motivazione rafforzata e di tutela dell’affidamento.

Permane tuttavia una certa complessità applicativa, come emerge dalle diverse sfumature interpretative riscontrabili nelle pronunce di merito, che riflette la difficoltà di contemperare principi talvolta in tensione tra loro in un settore caratterizzato da forte discrezionalità amministrativa.

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Titolo annullato, fiscalizzazione sanante e statuti speciali

Commento a Corte Costituzionale n. 22/2025

Con deposito del 6 marzo 2025 e successiva pubblicazione in Gazzetta Ufficiale è stata diffusa la sentenza C. Cost. n. 22/2025 che ritorna sulla materia della fiscalizzazione “sanante” in caso di annullamento del permesso di costruire.

Il caso è stato conferito dalla impugnativa per supposta illegittimità costituzionale dell’art. 4, comma 10, della L. Prov. Bolzano n. 1/2022 (Disposizioni collegate alla legge di stabilità provinciale per l’anno 2022).

Cosa dice la norma impugnata

La disposizione impugnata riformula l’art. 94 della L. Provinciale di Bolzano n. 9/2018 nel seguente modo:

“Art. 94 (Interventi eseguiti in base a titolo abilitativo annullato) – 1. In caso di annullamento del titolo abilitativo, qualora in base a motivata valutazione non sia possibile la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o il ripristino dello stato dei luoghi, anche in considerazione dell’esigenza di bilanciamento con i contrapposti interessi di salvaguardia delle attività legittimamente espletate, l’autorità preposta alla vigilanza applica una sanzione pecuniaria, tenuto conto del danno urbanistico arrecato dalla trasformazione del territorio. L’ammontare della sanzione pecuniaria varia in ragione della gravità degli abusi da 0,8 a 2,5 volte l’importo del costo di costruzione, determinato ai sensi dell’articolo 80. Ove non sia possibile determinare il costo di costruzione, la sanzione è calcolata in relazione all’importo delle opere eseguite, determinato in base all’elenco prezzi informativi opere civili della Provincia.

2. Nel caso in cui, al momento dell’irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1 o prima del versamento dell’ultima rata di cui al comma 5, le opere eseguite in base al titolo annullato risultino conformi al quadro normativo e alle previsioni urbanistiche a tale momento vigenti, l’autorità preposta alla vigilanza dispone la riduzione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1, commisurandola alla durata dell’abuso, e la restituzione senza interessi delle somme eventualmente versate in eccesso. La sanzione ridotta non potrà comunque essere inferiore a quella di cui all’articolo 95, comma 3.

3. L’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata, anche nella misura ridotta di cui al comma 2, produce i medesimi effetti dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 95.

4. Nelle more della rimozione dei vizi delle procedure amministrative relative al rilascio del titolo ovvero alla formazione delle disposizioni urbanistiche su cui questo si fonda, nonché nelle more del procedimento di irrogazione della sanzione pecuniaria, sono fatti salvi gli usi in atto derivanti dal titolo abilitativo annullato.

5. La sanzione pecuniaria può, previa motivata richiesta, essere rateizzata, secondo la seguente modalità: la somma può essere rateizzata in un numero massimo di 20 rate trimestrali di pari importo. La prima rata va versata entro 30 giorni dall’irrogazione della sanzione. Sull’importo delle rate successive sono dovuti gli interessi al tasso del 3,5 per cento annuo. La somma oggetto di rateizzazione dovrà essere garantita da idonea polizza fideiussoria, bancaria o assicurativa, rilasciata da una banca o compagnia assicurativa primaria di gradimento dell’Amministrazione comunale, con esclusione di garanzie emesse da agenzie finanziarie. In sede di richiesta di rateizzazione del credito dovrà essere indicato il soggetto che presterà la garanzia fideiussoria. Nel caso di mancato o ritardato pagamento anche di una sola rata dell’im- porto, si provvederà alla riscossione coattiva del credito complessivo. La fiscalizzazione dell’abuso acquista efficacia esclusivamente all’atto del pagamento dell’intero importo. Sono fatti salvi gli usi in atto derivanti dal titolo abilitativo annullato.”

Si tratta in pratica di una rivisitazione regionale del disposto dell’art. 38 del Testo Unico dell’Edilizia nazionale, che prevede la possibilità, a certe condizioni, di ottenere la sanatoria delle opere realizzate in forza di permesso di costruire annullato (o in forza di titolo segnalatorio sostitutivo quale la SCIA alternativa al permesso) con il pagamento all’erario di una somma di danaro, detta volgarmente (e con una buona dose di imprecisione) “fiscalizzazione sanante”.

L’istituto è noto ed è tutt’altro che banale e non voglio certo analizzarlo approfonditamente in questa sede; voglio unicamente soffermarmi sulle puntualizzazioni che la Corte Costituzionale ha avuto modo di arrestare, a mio parere molto utili per stabilire i confini di questo tipo di istituti.

Tornando alla legge regionale (pardon, provinciale), l’istituto così delineato non costituisce certo una novità, dato che la norma riformulata, nel testo previgente, era addirittura, almeno nella prassi applicativa, meno rigida1, ma non era stata impugnata e in effetti questo è stato uno dei vari motivi sollevati dalla difesa della provincia autonoma avverso l’accoglimento della censura.

Criticità rilevate dal Governo

Il Governo assume come punto di partenza della sua argomentazione che la Provincia autonoma di Bolzano sia priva di potestà normativa primaria in materia di regime sanzionatorio degli illeciti edilizi, in quanto l’art. 8 dello statuto di autonomia non ne fa menzione ed essa potrebbe essere ricompresa all’interno di una delle materie qui citate, in primis quella relativa a «urbanistica e piani regolatori», di talché, con riguardo alla materia dell’edilizia, la Provincia autonoma non godrebbe delle prerogative dello statuto speciale, ma rientrerebbe nell’ambito della competenza legislativa concorrente in tema di governo del territorio di cui all’art. 117, terzo comma, Cost., come qualsiasi altra regione.

Sulla base di questo presupposto, il Governo – che tenta evidentemente di ottenere un precedente che limiti la portata dello statuto autonomo rispetto alla materia dell’edilizia2, riconducendola nell’ambito della competenza concorrente, soggetta, come tale, al limite dei principi fondamentali della legge statale e maggiormente gestibile – ravvisa, nella nuova formulazione della norma, un contrasto insanabile con gli articoli 38 e 36 del TUE.

In primis verrebbe introdotto un criterio valutativo – costituito dall'”esigenza di bilanciamento con i contrapposti interessi di salvaguardia delle attività legittimamente espletate” – non rinvenibile a livello nazionale, che di fatto amplierebbe le ipotesi in cui è possibile escludere la riduzione in pristino, rendendo la sanzione demolitoria, di fatto, residuale rispetto a quella pecuniaria, in spregio al disposto dell’art. 38 TUE.

Inoltre questo meccanismo, combinato con l’effetto sanante secondo la previsione dell’art. 94, comma 3, della legge prov. Bolzano n. 9 del 2018, introdurrebbe una nuova ipotesi di sanatoria, estranea al campo di applicazione sia dell’art. 38 del TUE che dell’art. 36 del medesimo.

In secondo luogo, la sanzione pecuniaria prevista dalla norma atesina sarebbe eccessivamente meno afflittiva rispetto a quella stabilita dal TUE, in quanto commisurata al costo di costruzione, anziché al valore venale delle opere.

In ogni caso poi, anche laddove la provincia disponesse di potestà legislativa primaria nella materia, verrebbero comunque superati i limiti statutari, che impongono comunque il rispetto dei “principi fondamentali delle riforme economico sociali”, di cui gli art. 36 e 38 TUE sarebbero espressione.

Ancora, secondo Roma Bolzano, con la norma in parola, avrebbe violato la competenza statale sui livelli essenziali delle prestazioni, che risulterebbero indebitamente compressi.

I punti fermi della Corte

La Corte Costituzionale in primissima istanza disinnesca l’attentato alla competenza delle regioni a statuto speciale in materia di edilizia, ribadendo che la disciplina in questione, inerente fattispecie di sanatoria di illeciti edilizi, rientra pacificamente nella materia “urbanistica e piani regolatori” prevista dall’art. 8 n. 5 dello statuto speciale (e richiama le sentt. 125/2024, 209/2010 e 231/1993), bollando la censura statale come “inconferente e inammissibile”.

La materia abbraccia anche il tema delle sanzioni amministrative, che non costituisce materia a sé, ma accede alle materie sostanziali alle quali le sanzioni si riferiscono (in questo caso “urbanistica e piani regolatori”) (C. Cost. 19/2024).

Ribadisce tuttavia anche che nei giudizi in via principale di fronte alla Corte non vale il principio di acquiescenza, quindi, anche se una nuova norma è riproduttiva del contenuto di una precedente non impugnata, non per questo può essere sottratta automaticamente al sindacato costituzionale.

In somma, la provincia autonoma può disciplinare la materia della sanatoria a seguito del permesso annullato e definire le sanzioni purché però questo non contrasti con il rispetto delle norme di riforma economico – sociale, che valgono come limiti alla potestà legislativa primaria.

Ed è su questo profilo che la norma atesina espone il fianco.

Secondo la Corte, nell’impianto sanzionatorio del t.u. edilizia, gli artt. 36 e 38 devono essere letti congiuntamente, non solo perché, per volontà del legislatore, il pagamento integrale della sanzione pecuniaria prevista dalla seconda disposizione ha la medesima efficacia sanante del permesso in sanatoria di cui alla prima, ma soprattutto in quanto espressivi dei medesimi principi.

Entrambe le norme, secondo la Corte, derogano all’ordinaria disciplina di governo del territorio introducendo ipotesi di sanatoria, realizzando un contemperamento di contrapposti interessi incidenti sul territorio, idoneo a garantirne la tutela come valore di primaria importanza per la vita sociale ed economica del Paese. Esse presentano perciò una dimensione nazionale che non può subire differenziazioni regionali, meritando di essere qualificate alla stregua di norme fondamentali di riforma economico-sociale in quanto tali idonee a vincolare la potestà legislativa primaria regionale e provinciale (conforme C. Cost. n. 118 del 2019).

In quest’ottica, i fondamenti dell’art. 38 sono la nozione di impossibilità di ripristino nella sua accezione tecnica (il ripristino deve essere materialmente impossibile senza pregiudizio delle parti regolari dell’immobile e non solo antieconomico) da un lato e la commisurazione della sanzione sostitutiva al valore venale dell’opera.

Se tali criteri costituiscono, come’è opinione della Corte, principi fondamentali di riforma economico sociale, essi sono stati indebitamente obliterati dal nuovo art. 94 della Legge provinciale di Bolzano n. 9/2018, in quanto esso da un lato pone maggior elasticità nella valutazione della demolibilità dell’opera, fino ad arrivare ad escludere del tutto, di fatto, la demolizione in caso di violazioni lievi, a prescindere dalle possibilità tecniche della riduzione in pristino, e dall’altro cambia il criterio di calcolo della sanzione in senso molto più tenue, con la possibilità, addirittura, di uno sconto, in caso di sopravvenienza di conformità urbanistica dell’opera (evidentemente abusiva per vizio sostanziale), il che, per la Corte, equivale ad introdurre un condono amministrativo svincolato dalla doppia conformità, risultato che considera assolutamente inaccettabile perché non solo in contrasto con il corrispondente principio di riforma economico sociale stabilito dall’art. 36 TUE, ma anche con il portato dell’elaborazione amministrativa sul punto (Cons. St. Ad. Plen. n. 17/2020).

La norma viene pertanto dichiarata costituzionalmente illegittima.

Conclusione

La sentenza si inserisce in modo coerente nel filone giurisprudenziale della Corte, in cui il principio di doppia conformità viene concepito come elemento unificatore del sistema nazionale dell’edilizia, idoneo a vincolare anche il legislatore regionale dotato di autonomia speciale. Importante inoltre le osservazioni sullo stretto rapporto che lega gli artt. 36 e 38 del TUE, che vengono concepiti come espressione, in ambiti diversi, del principio unitario di doppia conformità.

Questo dovrebbe far riflettere circa la portata dell’art. 38, che viene in molte occasioni appiattito sullo schema della mera fiscalizzazione, come se l’effetto sanante che lo caratterizza potesse discendere in via automatica dal solo pagamento della sanzione pecuniaria: quello che provoca l’effetto sanante è in realtà il riscontro della doppia conformità, tutto il resto è illecito e la sanzione pecuniaria è meramente sostitutiva. Non a caso nella nuova definizione dello stato legittimo degli immobili l’art. 38 è citato sia tra i titoli che lo sostengono, sia tra le fiscalizzazioni che contribuiscono a descriverlo.

Sentenza C. Cost. 22/2025

Note

  1. Per chi fosse interessato, il testo previgente è il seguente: “Articolo 94 – Interventi eseguiti in base a titolo abilitativo annullato
    1. In caso di annullamento del titolo abilitativo, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o il ripristino dello stato dei luoghi, anche per non recare pregiudizio alle attività di trasformazione del territorio eseguite legittimamente, l’autorità preposta alla vigilanza applica una sanzione pecuniaria variabile, in ragione della gravità degli abusi, da 1,5 a 2,5 volte l’importo del costo di costruzione, determinato ai sensi dell’articolo 80. Ove non sia possibile determinare il costo di costruzione, la sanzione è calcolata in relazione all’importo delle opere eseguite, determinato in base all’elenco prezzi provinciale.
    2. L’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 95.
    3. Nelle more della rimozione dei vizi delle procedure amministrative relative al rilascio del titolo ovvero alla formazione delle disposizioni urbanistiche su cui questo si fonda, nonché nelle more del procedimento di irrogazione della sanzione pecuniaria, sono fatti salvi gli usi in atto derivanti dal titolo abilitativo annullato.    “. ↩︎
  2. ricordiamo che, se prima l’endiadi “edilizia – urbanistica” sembrava inscindibile, per effetto del decreto Salva Casa le due materie oggi sono orientate a prendere due strade diverse ↩︎
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I Beni Estimati – L’Editto di Maria Teresa del 1° febbraio 1751

Pubblico di seguito l’editto del 1 febbraio 1751 di Maria Teresa, Duchessa di Massa, Principessa di Carrara e Principessa Ereditaria di Modena, con cui sono stati definiti i “beni estimati”, questa particolare categoria di cave sul cui regime giuridico si discute ancora oggi e che è stata oggetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 228/2016, che ha dichiarato illegittimo l’art. 32 comma 2 della L.R. Toscana n. 35/2015 (Disposizioni in materia di cave), tentativo del legislatore regionale di qualificarne la natura.

MARIA TERESA
Duchessa di Massa, Principessa di Carrara e Principessa Ereditaria di Modena

Nell’essere stata portata avanti di Noi certa controversia insorta fra certi Ufficiali della vicinanza di Torano, e alcuni particolari sopra il diritto di aprire negli agri di quella, Cave di marmo, siamo venuti nella deliberazione di fissare un Regolamento, il quale decida essa controversia, e dia insieme norma a tutte le altre, che in rapporto degli Agri delle altre vicinanze di Carrara, eccitare si potessero in qualsivoglia tempo avvenire su consimile soggetto.

Distinguiamo in primo luogo le Cave già aperte negli Agri delle vicinanze di detto Nostro Principato, da quelle che sono per aprirsi nell’avvenire. Quanto alle prime nuovamente distinguiamo le Cave già descritte negli Estimi dei Particolari, da quelle che descritte non vi sono.

Per le descritte, vogliamo, che se l’allibrazione delle medesime è seguita venti anni prima della presente Nostra ordinazione niun diritto pretender mai più possa sopra di esse, o sopra i loro Possessori, la vicinanza ne’ di cui Agri sono situate non altrimenti che se a favore dei possessori medesimi militasse l’immemorabile, o la centenaria, o concorresse a prò loro un titolo il più legittimo che immaginare si possa.

Se poi sarà seguita la suddetta allibrazione da minor tempo d’anni venti in qua’, vogliamo che la vicinanza, ne’ di cui Agri sono situate, abbia il diritto di interpellare i possessori ad allegare, e procurare il titolo del di loro acquisto, ed in caso che dentro il termine di un mese, se proseguire vogliano a possederle, o rilasciarle, dimodiché eleggendo eglino il rilasciarle, altro non possa contro loro pretendere la rispettiva vicinanza; ma per l’opposto eleggendo di ritenerle debbano obbligarsi a favore della vicinanza per pubblico istrumento in forma di Livello ad una certa annua prestazione discreta però e moderata, da concordarsi coi di lei Uffiziali e da determinarsi in caso di discordia fra le parti, da Noi; nel qual caso dovranno esse Cave levarsi dal rispettivo Estimo, non essendo ragionevole che lo stesso fondo sia gravato dalle collette ed insieme dal canone a favore della vicinanza.

La quantità di tal canone non dovrà però misurarsi dallo stato presente della cava, della quale accadrà trattarsi, ma sul merito di quella porzione di Agri sulla quale sarà stata aperta, e la quale sarà di pertinenza della cava della quale accadrà di trattarsi, anzi, medesima, avuto però insieme qualche riguardo all’uso per cui è destinata. E quantunque la promessa di tale annua prestazione debba farsi come si è detto, in forma di livello, il possessore nondimeno avrà sempre l’arbitrio e la facoltà di ritirarsene, con rilasciare qualunque volta a lui così piacerà, eziandio dopo cento anni, la cava, o vogliam dire l’occupata porzione di Agri alla vicinanza, ben inteso che a questa o ai suoi Uffiziali ne faccia Giudiciale disdetta.

Per altro le cave tutte allibrate agli estimi dei particolari avranno la presunzione di esservi state descritte prima del decennio, e sarà incombenza delle rispettive vicinanze, di mostrare il contrario, volendo Elleno porre in pratica la premessa provvidenza.
Per le cave aperte poi negli agri suddetti ma non descritte negli estimi dei particolari avranno le rispettive vicinanze assolutamente il diritto d’interpellare, e costringere i possessori a quanto abbiamo disposto per le allibrativi dal tempo di venti anni a questa parte, e volendo eglino ritenerle, dovranno assumere l’obbligo di detta annua prestazione, seppure non giustificheranno altro titolo, giustificando il quale dovrà farsene l’allibrazione all’estimo loro, non potendosi dar mai alcun titolo, il quale esenti da allibrazione per l’effetto di non doversene pagare le collette. In ordine a che dichiariamo per maggior intelligenza della Nostra Mente, che le cave allibrate già agl’estimi, e che vi si allibreranno, a favore di un giusto titolo, rimarranno gravate del peso delle collette, ma non di canone veruno, e che viceversa le gravate di qualche canone non riceveranno onere alcuno rispettivamente alle collette.

Resta a trattarsi delle Cave non ancora aperte, e per questo ordiniamo, che chiunque vorrà negli Agri della sua Vicinanza cercarvi coi suoi lavori all’azzardo delle Cave, possa farlo con piena libertà, purché osservi la giusta moderazione di farla in luogo ove non possa derivarne pregiudizio all’altrui. Esso luogo, se avrà la Marca di quel particolare medesimo, se vorrà goderne il vantaggio, dovrà dare al Deputato della Vicinanza nota del sito in cui vorrà impiantare i suoi lavori, per tentare la sorte di una qualche Cava. Cessando egli per lo spazio di sei mesi continui dal travaglio, potrà lavorarvisi coll’istessa idea, e collo stesso fine da un altro, che dovrà osservare le stesse condizioni. Chi poi arriverà ad aprirvi la Cava (ed aperta si dirà la Cava, quando tale sarà il giudizio dei Periti, da eleggersi ad istanza del Deputato dal Commissario di Carrara) godrà per lo spazio di anni due dal giorno di tal Perizia i comodi tutti della Cava medesima, ma dopo tal termine dovrà essere interpellato a dichiarare se voglia proseguire, o rilasciarne il prezzo, per dovere, nel caso di volerlo proseguire, incontrare a favore della Vicinanza l’obbligazione di una certa annua corrisposta in tutto e per tutto a tenore della premessa dichiarazione.

Ed affinché meglio si evitino le questioni, dichiariamo, che i siti i quali a quest’ora sono stati marcati da alcun particolare, e nei quali han già questi incominciato a tentare coi loro lavori la sorte di qualche Cava, non devono riferirsi alla Classe della Cave già aperte, ma sì bene di quelle, che sono per aprirsi nell’avvenire, dimodoché dandone eglino la menzionata nota al Deputato, osservare per esso si debba quanto venghiamo adesso ad ordinare per rapporto alle Cave non ancora aperte.
Con tutto fin qui disposto non intendiamo di derogare né di fare innovazione veruna su i precedenti Nostri Editti proibitivi del pascolo, dell’incendio e del taglio nei Beni Comunali del predetto nostro Principato, e vogliamo adesso anzi che restino onninamente, ed in tutte le parti ed annessi loro, nel loro pieno vigore.
In tal guisa apprendiamo di avere nel tempo istesso posto in cauto l’interesse del Pubblico, e dei Particolari, e di avere inoltre senza pregiudizio delle Vicinanze assicurato e favorito il commercio dei Marmi, sicché altro non resta se non che ognuno, cui spetta, eseguisca il presente Nostro Regolamento, a tenore del quale, sarà parte dei nostri Giudici di amministrare a chiunque siasi la giustizia; e, pubblicato che sia ed affisso nei luoghi soliti, dovrà essere registrato al solito libro dei Bandi e della Riforma, a perpetua memoria, ed affinché sia inviolabilmente osservato come legge perpetua, non ostante ecc.

Dato in Massa, 1 febbraio 1751

Ricciarda – d’ordine

/da

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